שיעור מס רכישה לרכישת דירה

כידוע, מחירי הנדל”ן בארץ עולים וגואים, ונוצר מצב בו זוגות צעירים רבים מתקשים ברכישת דירה ונאלצים להתגורר בשכירות במשך שנים ארוכות.

במטרה להקל ולו במעט על זוגות צעירים ברכישת דירה, הכנסת אישרה שינויים בחוק מיסוי מקרקעין.

על פי התיקון מס הרכישה נקבע לפי שלוש מדרגות מס, הנגזרות ממחיר הדירה, וכן בהתייחס לשאלה האם לקונה (שהינו “יחיד”) יש דירת מגורים נוספת (או יותר), או שזו לו דירתו היחידה.

כמו כן, החוק מאפשר הקלות ופטורים שונים במס רכישה, ולכן יש לשקול את הנושא בכובד ראש מבעוד מועד.

ביום 16.1.2023 עודכן גובה מדרגות מס הרכישה.

להלן מדרגות המס על הרוכש דירת מגורים יחידה החל מיום 16.1.2023 ועד 15.1.2024:

בהתאם להוראות סעיפים 9(ג1ג)(3) לחוק רוכש של דירת מגורים יחידה (בהתאם להגדרות בחוק) החל מיום 16.1.23 ועד ליום 15.1.24 יחויב במס רכישה בהתאם למדרגות להלן:

1.    עד 1,919,155 ש”ח – לא ישולם מס
2.    מעל 1,919,155 ש”ח ועד 2,276,360 ש”ח – 3.5%
3.    מעל 2,276,360 ש”ח ועד 5,872,725 ש”ח – 5%
4.    מעל 5,872,725 ש”ח ועד 19,575,755 ש”ח – 8%
5.    מעל 19,575,755 ש”ח – 10%

להלן מדרגות מס הרכישה אשר חלות על רכישת “דירה נוספת” (שאינה יחידה):

בהתאם להוראות סעיף 9(ג1ו) לחוק רוכש דירת מגורים (שאינה דירת מגורים יחידה) מיום 16.1.23 ועד ליום 15.1.24 יחויב במס רכישה בהתאם למדרגות להלן:

1.    עד 5,872,725 ₪  – 8%
2.    מעל 5,872,725  ₪  – 10%

רכישת דירת מגורים לעולה חדש

בהתאם להוראות סעיף 9(ג1ו) לחוק רוכש דירת מגורים (שאינה דירת מגורים יחידה) מיום 16.1.23 ועד ליום 15.1.24 יחויב במס רכישה בהתאם למדרגות להלן:

1.    עד 1,928,220 ₪  – 0.5%
2.    מעל 1,928,220  ₪  – 5%

מבנה מסחרי, חנות, מגרש וכדומה:

• 6% החל מהשקל הראשון.

רכישת דירת מגורים עבור נכה:

עד 2,500,000 ₪, ישולם מס רכישה בשיעור: 

• עד 1,919,155 ₪ – 0%.
• מעל 1,919,155 ₪ ועד 2,500,000 ₪ – 0.5%.

מעל 2,500,000 ₪  ועד בכלל – 0.5% החל מהשקל הראשון – גם במקרה של רכישת דירה יחידה.

רכישת דירת מגורים שניה ומעלה עבור נכה

•  0.5% החל מהשקל הראשון.

קבלת דירת מגורים או כל נכס מקרקעין אחר ללא תמורה מקרוב

ישולם רק שליש מגובה המדרגות הרגילות בעת רכישת הנכס ללא תמורה בהתאם לשווי הנכס.

*גובה סכומי מדרגות המס הנ”ל מתעדכן מעת לעת.

 הגדרת דירה יחידה

כדי ליהנות ממדרגות המס בגין דירה יחידה יש להיכנס להגדרה החוקית של המונח “דירה יחידה” כקבוע בחוק המקרקעין. החוק קובע כי יראו רוכש ובן זוגו מלבד רוכש המתגורר דרך קבע בנפרד וילדיהם הקטינים (עד גיל 18 שנה למעט ילד נשוי) בתור “רוכש אחד”.

משמעות הדבר, כי רישום דירה אחת על שם אחד מבני הזוג והשניה על שם בן הזוג השני לא יאפשר לאכוף את המגבלה בקשר עם הגדרתה של דירה יחידה. בדומה לכך, גם העברת הנכס עם שם ילדים קטינים עד 18 לא ישנה לצורך חישוב מס הרכישה.

כיוצא בזה התא המשפחתי נחשב “רוכש אחד” לצורך חישוב מס הרכישה.

יחד עם זאת, יצויין כי אם אחד מבני הזוג רכש דירה לפני הנישואין ו/או קיבלת דירה בירושה ניתן לבקש לפצל את השומה, כך שאחד מבני הזוג יחוייב לפי מדרגות המס של דירה יחידה והשני בעל הדירה הנוספת לפי מדרגות המס של דירה נוספת.

פטורים/הקלות במס רכישה

תקנות מיסוי מקרקעין קובעת שורה של פטורים/הקלות, מלאים ו/או חלקיים, בתשלום של מס רכישה.

מס רכישה בגין דירה חלופית

החוק קובע כי במידה והמוכר מתחייב למכור את דירתו הראשונה תוך 18 חודשים ממועד רכישת הדירה החלופית או תוך 12 חודשים מהמועד שבה החזקה נמסרה לידיו אם מדובר בהסכם לרכישת דירה מקבלן, המוכר ייחשב כרוכש של דירה יחידה לצורך חישוב מס רכישה וישלם בהתאם למדרגות המס של דירת מגורים יחידה.

ובלשון הסעיף:

“בעשרים וארבעה החודשים* שלאחר רכישת הדירה, מכר דירת מגורים אחרת שהיתה דירתו היחידה עד למועד רכישת הדירה; ואולם אם רכישת הדירה היתה מקבלן – בשנים עשר החודשים מהמועד שבו היתה החזקה בדירה שרכש אמורה להימסר לידיו על פי ההסכם עם הקבלן, מכר דירת מגורים אחרת שהיתה דירתו היחידה עד למועד רכישת הדירה, ואם חל עיכוב במסירת החזקה בשל נסיבות שאינן בשליטתו של הרוכש – בשנים עשר החודשים מהמועד שבו נמסרה לידיו החזקה בדירה בפועל, מכר את דירת המגורים שהיתה דירתו היחידה עד למועד רכישת הדירה”.

*לפי תיקון 85 לחוק מיסוי מקרקעין (הוראת שעה בתחילתה מיום 01.05.2016, בתוקף לחמש שנים) צומצמה התקופה ל-18 חודשים בלבד.

ויובהר, במידה והרוכש לא ימכור את דירתו הנוספת במועדים הקבועים בחוק, בין אם מדובר בדירה יד שניה ובין אם מדובר בדירה מקבלן, הרוכש יידרש להוסיף ולשלם את ההפרש במס רכישה לפי חישוב של דירה נוספת, בצירוף הפרשי ריבית והצמדה.

החזקה של חלק מדירה נוספת

 סעיף 9(ג1ג)(2)(ב) לחוק המקרקעין קובע כי במניין הדירות של הרוכש:

*לא תחשב דירה שהושכרה בשכירות מוגנת לפני תאריך 01.01.1997.

*לא תחשב דירה שחלקו של הרוכש בה אינו עולה על 1/3 (שליש) ולגבי דירה שהתקבלה בירושה שחלקו של הרוכש בה אינו עולה על 1/2 (מחצית).

 פינוי בינוי

דירת מגורים אותה מקבל הדייר מהיזם במתחם פינוי בינוי או מחוצה לו, בתמורה לדירתו הישנה במתחם – פטורה ממס רכישה.

עסקת העברה ללא תמורה (מס רכישה דירה במתנה מקרוב)

יחיד המקבל דירת מגורים מקרוב במסגרת עסקת מתנה (העברה ללא תמורה) ישלם מס רכישה מופחת לפי שיעור של  ‎1/3 (שליש) ממס הרכישה הרגיל  שהיה צריך לשלם במקרה אחר.

יחד עם זאת יצויין כי במקרה של עסקת מתנה ללא תמורה של דירת מגורים בין בני זוג נשואים, המתגוררים יחדיו באותה דירה נשוא המתנה, העסקה פטורה ממס רכישה לחלוטין. במידה ומדובר בדירה נוספת ולא בדירת המגורים המשותפת מס הרכישה יעמוד על 1/3 ממס הרכישה הרגיל כמו העברה ללא תמורה בין כל קרוב אחר.

 “קרוב” לעניין זה, משמעו בחוק – בן זוג, הורה, צאצא (נכד, נין) בן זוג של הצאצא, אח ואחות.

דחייה בתשלום מס רכישה / חלוקה לתשלומים

לפי סעיף 91א. לחוק בסמכות מנהל מיסוי מקרקעין לדחות את מועד חובת תשלום מס הרכישה, כולו או חלקו, אם ראה סיבה מספקת לכך, לפי שיקול דעתו.

 בגין תקופת הדחייה ישולמו הפרשי הצמדה למדד וריבית.

 יש לפנות למיסוי מקרקעין כדי לבקש דחיית מס, או חלוקה לתשלומים.

חשוב להבין כי רק לאחר השלמת מלוא התשלום בגין מס רכישה יינתן האישור המאפשר לרשום את הנכס בטאבו מרשות המיסים.

 מס רכישה במקרה של ביטול עסקה

במקרה שהצדדים לעסקה החליטו לבטלה עליהם להגיש הודעה על ביטול העסקה למנהל מס שבח בתצהיר (טופס 6130).

לפי סעיף 102 לחוק המקרקעין, במידה והמנהל שוכנע שאמנם עסקינן בביטול עסקה אמיתי אזי תבוטל השומה ויוחזר לנישומים מלוא תשלומי המס ששולמו במסגרת העסקה.

הצהרה ודיווח על העסקה

תוך 40 יום ממועד ביצוע העסקה (חתימת החוזה) יש להגיש לרשויות מיסוי מקרקעין דיווח והצהרה בדבר הרכישה. על ההצהרה לכלול, בין היתר:

*פרטי הזכות הנרכשת.

*פרטי העסקה.

*סך התמורה המשולמת לפי החוזה בעד רכישת הזכות.

*סך המס המגיע (אם מגיע), וכן אופן חישובו.

*זכאות לפטור מס רכישה (אם יש ומבוקש).

 לטופס ההצהרה יש לצרף את המסמכים הבאים:

 *עותק של חוזה הרכישה (מקור או העתק “נאמן למקור” מאושר ע”י עו”ד).

*נסח טאבו.

*כל מסמך רלוונטי לפטור (אם מבוקש).

על הצהרה זו להיות מאומתת ע”י עורך דין מטעם הרוכש, אשר לרוב יבצע עבורו את הדיווח לשלטונות המס כמייצג.

 בהמשך לכך יונפק לרוכש שומת מס רכישה ושובר תשלום (במידה וישי חיוב במס) לפי השומה העצמית אותה הגיש הרוכש. לאחר תשלום המס או במקרה של פטור ממס יישלח לרוכש אישור המופנה לטאבו ומאשר את רישום העסקה על שם הרוכש בטאבו.

  איחור בתשלום המס גורר אחריו תשלומי הפרש הצמדה, ריבית וכן קנס.

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף, ואין להסתמך עליו בביצוע או בהימנעות מביצוע פעולה כלשהי.

אז רגע לפני שאתם עושים את אחת העסקאות הגדולות בחייכם, אתם מוזמנים לפנות אלינו לתאום פגישה עם עורך דין מקרקעין לקבלת ייעוץ משפטי לשם בחינת כדאיות העסקה, סיכוניה והעלויות הצפויות במסגרתה, והבטחת התוצאה המקווה על ידיכם.

צרו קשר כעת לתיאום פגישה עם עו”ד ונוטריון רחלי קלקנר בטלפון 052-3444-212 או מלאו פרטים בטופס הבא: