ת”א 32162-06-13 קוטלרסקי נגד מועצה מקומית תל מונד ואחרים

ביום 3.5.17 ניתן פסק הדין בת”א 32162-06-13 קוטלרסקי ואח’ נ’ מועצה מקומית תל מונד.

בית המשפט המחוזי מרכז לוד (כבוד השופט אורן שוורץ) קיבל את טענות מרשינו התובעים וקבע כי מועצת תל מונד ועו”ד בני חן אשר ייצג את המועצה במסגרת הליכי מכרז לרכישת נכס מקרקעין בו השתתפו וזכו התובעים הפרו הפרות יסודיות את חובותיהם המוגברת כלפי מרשינו.

במסגרת זו קבע כבוד השופט שוורץ כי בניגוד גמור להצהרות המועצה והתחייבויותיה נמצא כעובדה שאינה שנויה במחלוקת כי המקרקעין כללו זכויות צד שלישי ובכך הפרת המועצה הן את התחייבויותיה והצהרותיה בהסכם והן את חיוביה במסגרת העסקה למסור למרשינו את המגרש כשהוא נקי מזכות של צדיים שלישיים. מדובר במידע אשר היה בידיעתה של המועצה מכוח ידיעתו של עו”ד חן עובר לפרסום המכרז, ומכל מקום יש בכך שהמועצה יכלה לדעת על אי ההתאמה במקרקעין כדי להטיל עליה חובת גילוי באשר לזכויות של צד שלישי.

בית המשפט הדגיש והבהיר כי חובת הגילוי היא אחת החובות העיקריות המוטלות על צדדים המנהלים משא ומתן. חובה זו משתרעת על כל מידע אשר עשוי להיות בעל משמעות לצד האחר בבואו לשקול האם להתקשר בחוזה אם לאו ובאילו תנאים.

זאת ועוד, יש להטיל אמת מידה מחמירה לחובת הגילוי שיש להטיל על המועצה. הרשות נדרשת לחובת גילוי מוגברת הנובעת מתפקידה הציבורי ומחובת ההגינות הכללית המוטלת על רשויות ציבוריות. הואיל ולמועצה גישה עדיפה למידע מכוח מעמדה הציבורי והיקף המשאבים שעומד יש להטיל עליה חובת גילוי מוגברת. מכאן שהמועצה הפרה את חובת הגילוי המוטלת עליה באשר לעניינים מהותיים ביותר, כדוגמת זכויות צד שלישי במקרקעין.

יתרה מכך, אי גילוי של עובדת קיומם של זכויות של צד שלישי עולה אף כדי הטעיה. בנוסף מסירת מידע מוטעה על ידי המועצה עולה אף כדי עוולת רשלנות כמפורט בהרחבה בפסק הדין בהמשך:

 

לעורכי הדין במשרדינו ניסיון רב בייצוג והופעה בכל בתי המשפט והערכאות השונות, ובכללם: בית משפט שלום, בית משפט לענייני משפחה, בית הדין לעבודה, בית משפט מחוזי, בית משפט לעניינים מנהליים, בית המשפט העליון, בג”צ, בוררויות וטריבונלים משפטיים שונים אחרים. 

לקבלת פרטים נוספים על ידי עו”ד רחלי קלקנר והערכת הסיכויים והסיכונים הנלווים בניהול התיק. צרו קשר כעת לתיאום פגישה בטלפון 052-3444-212 או מלאו פרטים בטופס הבא:

פסק הדין
הרקע לתביעה

  1. עניינן של התביעות שנשמעו לפניי במאוחד הוא במכר מגרש 2050 המצוי על חלק מחלקה 16 בגוש 7790 וחלק מחלקות 107 ו-155 בגוש 9049, בשטח של כ-872 מ”ר (להלן – המקרקעין). המקרקעין הוצעו למכירה לציבור במסגרת מכרז מספר 7/2006 שפרסמה המועצה המקומית תל-מונד (להלן – המועצה). במסגרת המכרז, המקרקעין שווקו כשתי יחידות: חלק מגרש 2050א’ הצפוני וחלק מגרש 2050ב’ הדרומי.
  1. התובעים הגישו הצעות לרכישת המגרשים והוכרזו כזוכים. בין התובעים לבין המועצה נחתמו חוזים והתובעים שילמו את מלוא התמורה בגין המגרשים. דא עקא, לימים התברר כי המקרקעין אינם בבעלות מלאה של המועצה. לטענת התובעים, כתוצאה ממכירת המקרקעין, בנסיבות בהן הזכויות במקרקעין לא היו בבעלות מלאה של המועצה, נגרמו להם נזקים רבים.
  1. לפיכך, עתרו התובעים בת”א 32162-06-13 לחייב את הנתבעים בתשלום סך 3,099,371 ₪, בין היתר, בגין הפרה יסודית של חוזה המכר, אובדן דמי שימוש ראויים, קנסות שנאלצו לשלם לרשות המיסים ונזק בלתי ממוני. בנוסף, עתרו למתן צו עשה להשלמת רישום הבעלות על שמם.

            אף התובע בת”א 22019-04-16 עתר לחייב את המועצה להשלים את רישום הזכויות במקרקעין על שמו, זאת לצד ניהול תביעה כספית כנגד יתר הגורמים לנזקיו בבית משפט השלום בפתח תקווה.

 

עיקר טענות הצדדים

עיקר טענות התובעים בת.א. 32162-06-13 (משפחת קוטלרסקי)

 

  1. בחודש דצמבר 2006 פרסמה המועצה את מכרז מספר 7/2006 למכירת המקרקעין (להלן – המכרז). תובעים 2-1 הינם בני זוג (להלן יקראו יחד – הזוג קוטלרסקי) אשר על בסיס הצהרה מפורשת מטעם המועצה לבעלות מלאה שלה במקרקעין, הגישו הצעה לרכישת חלק המגרש הדרומי, הוא 2050ב’ (להלן – מגרש ב’) בסך 1,025,000 ₪ (להלן – התמורה). ביום 11.12.2006 הודיעה המועצה לזוג קוטלרסקי כי הצעתם לרכישת מגרש ב’ היא ההצעה הזוכה.
  1. ביום 21.12.2006 נחתם חוזה מכר בין המועצה לבין הזוג קוטלרסקי לרכישת מגרש ב’ (להלן – חוזה ב’). באותו מועד, שילמו הזוג קוטלרסקי למועצה 50% מסכום התמורה, דמי פיתוח ושכר טרחה. בנוסף, הפקידו 12,000 ₪ עבור כל ההוצאות הדרושות לשם ביצוע רישום הפרצלציה ורישום הזכויות במגרש ב’.
  1. בסמוך לאחר החתימה על החוזה, פנו הזוג קוטלרסקי לבנקים שונים בבקשה לקבל משכנתא בגין יתרת התמורה ומימון הליך הבניה. אולם, אז נדהמו לגלות כי הבנקים מסרבים להעניק להם משכנתא בטענה שהמקרקעין אינם מצויים בבעלות מלאה של המועצה, אלא כי שטח של כ-152 מ”ר מהמקרקעין, מצוי בבעלותה של חברת הדרים תל מונד בע”מ (להלן – חברת הדרים).
  1. נתבע 2 בת”א 32162-06-13, היועץ המשפטי דאז של המועצה, עו”ד בנימין חן, (להלן – עו”ד חן) הסביר לזוג קוטלרסקי כי אכן המקרקעין אינם בבעלות מלאה של המועצה, הואיל וטרם אושרה תכנית הצ/214/1-5, במסגרתה יבוצעו חילופי שטחים עם חברת הדרים (להלן – תכנית 214). עוד הסביר עו”ד חן כי התחייבויות המועצה כלפיהם, על פי החוזה, תבוצענה במלואן ולא יגרמו להם כל נזקים עקב הטעות שארעה בתום לב.
  1. לנוכח הסבריו של עו”ד חן ומתוך רצון לקיים את הוראות החוזה, אך גם בהתחשב בכך שהבנקים סרבו להעניק להם משכנתא, פנו הזוג קוטלרסקי לאביו של מר נדב קוטלרסקי (להלן – נדב) בבקשת עזרה. מר ברוך קוטלרסקי, התובע 3 (להלן – ברוך), שהינו משקיע ותיק במניות חיפוש נפט וגז כדוגמת מניית ישראמקו, חפץ לסייע לבנו. לשם כך, נאלץ למכור ביום 15.1.2007 מניות של חברת ישראמקו. באופן זה העבירו הזוג קוטלרסקי ביום 21.2.2007 למועצה את יתרת התמורה בסך 256,250 ₪.

            את מניותיו מכר ברוך בשווי של 0.08 ₪ למניה. אילו היה מוכר את המניות ביום המכירה הבא שבוצע על ידו, קרי ביום 22.1.2009, היו מניות אלה נמכרות לפי שער של 0.258 ₪ למניה.

  1. ביום 7.10.2008, בחלוף כשנתיים מאז זכיית הזוג קוטלרסקי במכרז, אושרה תכנית 214 והבעלות במקרקעין עברה לידי המועצה. ברם, לא ניתן היה להשלים את עסקת המכר בשל מחדליה של המועצה. כך, בירור שערכו הזוג קוטלרסקי העלה כי העסקה לא דווחה על ידי עו”ד חן לרשויות המס בסמוך לאחר מועד החתימה על החוזה וכן נמצאה טעות בחישוב השומה. לכן, חויבו הזוג קוטלרסקי בתשלום הפרשי ריבית והצמדה, בקנסות בגין “אי הצהרה במועד” ובתשלום קנסות מינהליים.
  1. הליכי השגה שהוגשו על ידי עו”ד חן בגין קנסות אלה נחלו כישלון. ביום 2.3.2010 הוטלו עיקולים על ידי מנהל מיסוי מקרקעין על כל נכסי הזוג קוטלרסקי, תוך שנגרמו להם נזקים כלכליים ותדמיתיים. בנסיבות אלה ועל מנת לנסות לצמצם את נזקיהם ולהביא לביטול העיקולים, פרעו הזוג קוטלרסקי את מלוא החוב והקנס המינהלי.
  1. חרף השלמת מלוא התמורה בגין מגרש ב’, אישור תכנית 214, תשלום הקנסות המינהליים ופניות רבות מצד התובעים למועצה ולעו”ד חן, נכון למועד הגשת כתב התביעה, בחלוף כשש וחצי שנים לאחר זכייתם במכרז, טרם הוסדר רישום הזכויות במגרש ב’ על שמם של הזוג קוטלרסקי. בכך, הפרה המועצה את חוזה ב’.
  1. אי מסירת מידע מלא בדבר הבעלות על המקרקעין עולה כדי חוסר תום לב בהתאם לסעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל”ג-1973 (להלן – חוק החוזים), מהווה הטעיה כאמור בסעיף 15 לחוק החוזים, רשלנות בהתאם לסעיפים 36-35 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש] (להלן – פקודת הנזיקין), תרמית בהתאם לסעיף 56 לפקודת הנזיקין והפרת חובה חקוקה בהתאם לסעיף 63 לפקודת הנזיקין. המועצה אף פעלה בניגוד לתקנה 1א(א) ותקנה 17 לתקנות חובת המכרזים, תשנ”ג-1993.
  1. בנסיבות אלה עתרו הזוג קוטלרסקי וברוך לחייב את המועצה ועו”ד חן בתשלום סך 3,099,371 ₪ בגין העילות וראשי הנזק, כדלקמן:

            סך 1,055,179 ₪ – פיצוי בגין הפרה יסודית של חוזה ב’.

            סך 303,335 ₪ – פיצוי בגין אובדן דמי שימוש ראויים במגרש ב’.

            סך 31,617 ₪ – השבת סכומים ששילמו התובעים לרשות המיסים בגין טעות בחישוב שומת מס שבח, קנסות מנהליים ואי דיווח במועד.

            סך 1,210,918 ₪ – ההפרש בגין מכירת מניות ישראמקו בשער של 0.08 ₪ למניה לבין 0.258 ₪ למניה.

            סך 23,677 ₪ – השבת שכר הטרחה ששילמו התובעים לעו”ד חן.

            סך 59,645 ₪ – פיצוי בגין אי יכולת למכור את מגרש ב’ בשל אי הסדרת רישום הזכויות.

            סך 400,000 ₪ – בגין נזק בלתי ממוני.

 

עיקר טענות התובע בת.א. 22019-04-13 (אלון פביאן)

  1. התובע בת”א 22019-04-13 (להלן – אלון) הוא מי שהגיש הצעה לרכישת חלק מגרש 2050א’ הצפוני (להלן – מגרש א’) והצעתו הוכרזה כהצעה הזוכה. ביום 21.12.2006 נכרת חוזה למכירת המקרקעין בין המועצה לבין אלון (להלן – חוזה א’; חוזה ב’ וחוזה א’ יקראו להלן – חוזי המכר). אלון שילם את כל התמורה בגין מגרש א’.
  1. ביום 8.2.2009, לאחר אישור תכנית 214 ניתן לאלון היתר בניה. בחודש יוני 2009 החל אלון לבנות את ביתו ובחודש נובמבר 2010 הסתיימה הבניה. עם זאת, נכון למועד הגשת כתב התביעה, טרם הועברו זכויות הבעלות במגרש א’ לאלון.
  1. בנסיבות אלה, עתר אלון לאכוף על המועצה את קיום חוזה א’ ולמנות את בא כוחו ככונס נכסים על המקרקעין, אשר יפעל לצורך הסדרת רישום הזכויות במגרש א’ (זאת לצד ניהול תביעה כספית בגין נזקיו בבית משפט השלום בפתח תקווה).

 

עיקר טענות המועצה

  1. לקראת סוף שנת 2005 יזמה המועצה את תכנית הצ/219/1-5 לאיחוד וחלוקה, הכוללת בתוכה גם שינוי ייעוד של קרקע מייעוד חקלאי לייעוד למגורים (להלן – תכנית 219). תכנית 219 חלה על המקרקעין ונערכה על ידי האדריכל שמעון אסבן (להלן – אדריכל אסבן). ביום 16.10.2006 אישרה הוועדה המחוזית לתכנון ובניה, מחוז מרכז את תכנית 219 למתן תוקף.
  1. ביום 4.2.2007, בעקבות פניית התובעים ומנהל חברת הדרים למועצה, כונסה במשרדי החברה הכלכלית של המועצה ישיבה שמטרתה למצוא פתרון מעשי ומהיר לסוגיית הבעלות המלאה של המועצה על המקרקעין. במהלך ישיבה זו, נמסר על ידי אדריכל אסבן כי בתכנית 219 נרשם בטעות שהמועצה היא הבעלים היחיד של המקרקעין, בעוד שבפועל נותרה חברת הדרים כבעלת חלק קטן מהמקרקעין.
  1. מאחר שאין בידי המועצה, את היכולת לבדוק באופן מעשי את נתוני המקרקעין ופרטים משפטיים ותכנוניים לגביהם, הסתייעה היא בעו”ד חן, באדריכל אסבן ובשמאית המקרקעין, גב’ פנינה נוי (להלן – השמאית נוי), שהינם מומחים מקצועיים ובעלי ניסיון לביצוע בדיקות אלה. בנסיבות אלה, כל תקלה שהתרחשה בתיאור הבעלות על המקרקעין במסמכי המכרז ובחוזי המכר, ככל שהתרחשה, נעשתה בהסתמך על ייעוץ משפטי ומקצועי שניתן למועצה.
  1. ביום 20.2.2007, מיד עם היוודע למועצה הטעות באשר לרישום הבעלות על המקרקעין כפי שהופיעה בתכנית 219, הבהירה היא את הדברים לתובעים בשקיפות מלאה. לתובעים אף הוצגו ההמלצות לתיקון התקלה. בכך פעלה המועצה בתום לב ובסבירות תוך גילוי כל העובדות שהיו ידועות לה באותה עת. על אף ידיעה זו, בחרו התובעים להמשיך לקיים ולאכוף את חוזי המכר.
  1. התובעים ידעו או היו צריכים לדעת את המצב התכנוני של המקרקעין באמצעות בדיקה שהיו אמורים לעשות טרם הגשת ההצעה למכרז והחתימה על הסכמי המכר. לפיכך, התובעים נושאים באשם תורם לקרות הנזק.
  1. בחוזי המכר לא נקבע מועד מסוים להעברת הבעלות על שמם של הזוג קוטלרסקי ועל שמו אלון. על פי חוזי המכר, התחייבה המועצה לבצע רישום העברת בעלות במקרקעין רק לאחר השלמת הליכי פרצלציה, שהינם הליכים ממושכים. יתר על כן, הובהר לתובעים שחוזי המכר כפופים לאישור שר הפנים.
  1. לא קיים קשר סיבתי בין פעולה או מחדל מצד המועצה לבין הנזק הנטען על ידי ברוך. כמו כן, ברוך לא היה צד להסכמי המכר ובינו לבין המועצה לא נחתם הסכם כלשהו. בנסיבות אלה, יש לדחות על הסף את תביעתו של ברוך כנגד המועצה מחמת היעדר יריבות והיעדר עילה.

 

עיקר טענות עו”ד חן

  1. עו”ד חן התבקש על ידי המועצה לטפל בהכנת מסמכים למכירת המקרקעין. לשם כך הופנה אל מר משה כהן, מנכ”ל החברה הכלכלית לפיתוח תל מונד בע”מ (להלן – החברה הכלכלית). מר כהן הבהיר לעו”ד חן כי המקרקעין מצויים בבעלות מלאה של המועצה מכוח אישורה של תכנית 219.
  1. בנוסף, לעו”ד חן נמסרו מסמכים רבים וביניהם, תכנית 219 ותכנית 214. בשתי תכניות אלה נכתב כי המקרקעין מצויים בבעלות המועצה. אנשי המועצה, עובדיה, נציגיה ויועציה ציינו אף הם כי המקרקעין מצויים בבעלות המועצה. בהסתמכו על האמור, הכין עו”ד חן טיוטות של מסמכי המכרז כולל הסכמי המכר.
  1. הסכמי המכר דרשו את אישורו של שר הפנים. לשם כך נדרש עו”ד חן למלא טופס “בקשה לאישור חוזה”. בשלב זה התחקה עו”ד חן אחר מקור הבעלות של המועצה על המקרקעין ומצא כי הבעלות בקטע בצורת משולש בן 152 מ”ר המצוי על המקרקעין הינו בבעלות חברת הדרים ואמור לעבור לבעלות המועצה במסגרת תכנית 214. עו”ד חן הופתע לגלות כי תכנית 214 טרם אושרה סופית ולכאורה הצהרת המועצה לבעלות מלאה על המקרקעין למועד עריכת הסכמי המכר אינה מדויקת. עם זאת, תקלה זו נפתרה עת אושרה תכנית 214 ביום 7.10.2008.
  1. התובעים הצהירו בחוזי המכר כי ראו ובדקו את המקרקעין, מצבם ומיקומם, בדקו את התכניות החלות על המקרקעין ומוותרים על כל טענת אי התאמה. מרגע שנודע לתובעים אודות הבעלות של חברת הדרים על חלק מהמקרקעין ולאורך כל הדרך, הבהירו והצהירו כי הם מבקשים לקיים את חוזי המכר.

 

הליכי צד שלישי (תביעות שיפוי והשתתפות) 

  1. במסגרת תביעת משפחת קוטלרסקי, נקט עו”ד חן בהודעה לצדדים שלישיים כנגד שבעה צדדים כדלקמן: המועצה; החברה הכלכלית; הוועדה המרחבית לתכנון ובניה, שרונים; הוועדה המחוזית לתכנון ובניה, מחוז מרכז; מר שמעון אסבן – אדריכל; גב’ פנינה נוי – אדריכלית ושמאית מקרקעין; חברת הדרים.

            לטענת עו”ד חן, הצדדים השלישיים התרשלו כלפיו והטעו אותו כאשר קיבלו את תכנית 219 וחתמו עליה מבלי לבדוק את נכונות הדברים, תוך שהם מתעלמים מבעלותה של חברת הדרים על חלק מהמקרקעין ומבלי שקיבלו את הסכמת חברת הדרים לתכנית 219. בנוסף, הצדדים השלישיים לא עדכנו את עו”ד חן כי תכנית 214 טרם אושרה, בעת עריכת הסכמי המכר. חברת הדרים אשר ידעה על תכנית 219 לא הגישה התנגדות לתכנית ואף גרמה לעיכוב ארוך ביותר באישור תכנית 214.

  1. הוועדה המרחבית לתכנון ובניה, שרונים (להלן – הוועדה המרחבית), ציינה בכתב הגנתה כי בשנת 2005 הוגשה לה על ידי המועצה והחברה הכלכלית בקשה לאישור תכנית 219. המועצה הצהירה בתכנית 219 כי היא הבעלים היחיד של המקרקעין ואף נהגה כך. בנסיבות אלה, על סמך הצהרת המועצה לבלעדיות על המקרקעין ולאחר שבחנה את הבקשה, המליצה הוועדה המרחבית לאשר את תכנית 219. המלצתה הועברה לוועדה המחוזית לתכנון ובניה, מחוז מרכז (להלן – הוועדה המחוזית) אשר אישרה את תכנית 219 ביום 16.10.2006.
  1. הוועדה המחוזית, צד ג’ 4, נקטה אף היא בהודעה לצדדים שלישיים, כנגד: המועצה, החברה הכלכלית, הוועדה המרחבית, האדריכל אסבן, השמאית נוי וחברת הדרים. טענתה העיקרית של הוועדה המחוזית כלפי אותם צדדים היא, שהם הטעו אותה לחשוב שהמקרקעין הינם בבעלות בלעדית של המועצה.
  1. לטענתן של הוועדה המרחבית והוועדה המחוזית, המועצה והחברה הכלכלית הטעו את הוועדה המרחבית שרונים ואת הוועדה המחוזית לחשוב שהמועצה הינה הבעלים הבלעדי של המקרקעין. בנוסף, חברת הדרים, אשר הייתה מודעת לתכנית 219 לא העלתה כל התנגדות כנגדה.

            עו”ד חן, אשר שימש כיועץ המשפטי של המועצה בעת הגשת תכנית 219 ומי שעסק במכירת המקרקעין לתובעים היה חייב לבדוק את מצבם המשפטי, התכנוני והקנייני של המקרקעין. משלא עשה כן, נושא עו”ד חן באשם תורם לנזק הנטען על ידי התובעים.

  1. אדריכל אסבן טען כי בבואו לערוך את תכנית 219, הוא הסתמך על קריטריונים מקובלים וידועים, מסמכים ומידע אשר היו תקפים ומדויקים נכון לאותה עת. בנסיבות אלה, לא נפל כל דופי בפעולותיו. הוועדה המחוזית אישרה את תכנית 219. בטרם אישור התכנית היה על הוועדה המחוזית לבדוק את נכונותה. אישור התכנית על ידי הוועדה המחוזית מהווה ראיה לכך שתכנית 219 על כל נספחיה נבדקו ונמצאו תקינים ותואמים את המצב המשפטי של המקרקעין באותה עת. אף אין כל קשר סיבתי בין פעולותיו של אדריכל אסבן לבין נזקי התובעים. מכירת המקרקעין נעשתה בחלוף למעלה משנה מעת עריכת תכנית 219. בנסיבות אלה, היה על עו”ד חן להוציא נסח טאבו עדכני ולבחון היטב כי לא נעשו כל שינויים במקרקעין בתקופה זו. משלא עשה כן, התרשל עו”ד חן בתפקידו.
  1. חברת הדרים, במענה לתביעות השיפוי כנגדה, טענה כי לא הייתה מעורבת כלל בהכנתה של תכנית 219 – איש לא שאל את דעתה באשר לתכנית זו ולא עדכן אותה בדבר הליכי תכנונה. תכנית 219 הוכנה והוגשה על ידי המועצה לאישור הוועדה המחוזית בהסתמך על מצב עובדתי שגוי, לפיו תכנית 214 כבר אושרה. הוועדה המחוזית הייתה אמורה לבדוק היטב את המצב התכנוני של המקרקעין בטרם תדון, תאשר ותיתן תוקף לתכנית 219. מיד עם היוודע דבר הטעות לחברת הדרים, פנה מנהלה למועצה ולוועדה המרחבית והתריע בפניהן על הטעות.

אין ולא הייתה שום חובה שבדין המחייבת את חברת הדרים לקדם את תכנית 214. עם זאת, חברת הדרים עשתה ככל שלאל ידה על מנת לקדם את תכנית 214 אלא שהמועצה והוועדה המרחבית עשו “יד אחת” ועכבו את תכנית 214 כדי להפעיל לחץ על חברת הדרים שתיכנע לתכתיביהם של המתנגדים לתכנית. עו”ד חן היה מודע לעיכובים שיצרו המועצה והוועדה המרחבית ולא עשה דבר כדי לקדם את תכנית 214.

 

פסקי דין שניתנו במהלך ההתדיינות בתביעות דנן 

  1. במסגרת ישיבת קדם משפט שנערכה ביום 23.6.2014, הצהיר עו”ד חן כי העביר את כל המסמכים הנדרשים לרישום פרצלציה על המקרקעין לידי המועצה. בנסיבות אלה, בהסכמת תובע 4, ניתן פסק דין לפיו התביעה כנגד עו”ד חן בת.א. 22019-04-13 תימחק ולפיכך ימחקו אף ההודעות לצדדים שלישיים שנשלחו מטעם עו”ד חן בתיק זה. אלון הגיש תביעה כספית בגין נזקיו בבית משפט השלום בפתח תקווה, בהתאם להיקפה הכספי של תביעתו, כך שבהליך שלפניי נותר הסעד ההצהרתי והתביעה לאכיפתו של חוזה א’.
  1. במהלך שלב ההוכחות במשפט, התברר כי השמאית נוי החריגה את חוות דעתה באשר לחלקה בה נמצאו הזכויות הנוגדות של חברת הדרים ועל פניו לא היה לה קשר לאירוע גרימת הנזק. לפיכך, הוסכם כי ההודעות לצד שלישי כנגדה תדחנה. כך, ביום 20.6.2016 ניתן תוקף של פסק דין להסכם פשרה בין עו”ד חן, לבין השמאית נוי, נתבעת מס’ 6 בהודעה לצד שלישי, לפיו ההודעה לצד שלישי כנגדה תידחה. כמו כן, ביום 3.7.2016 ניתן תוקף של פסק דין להסכם פשרה בין הוועדה המחוזית, לבין השמאית נוי, צד רביעי מס’ 5 לפיו ההודעה כנגדה תידחה בלא צו להוצאות.
  1. לקראת תום שלב ההוכחות במשפט, משהתברר חלקה של חברת הדרים באירוע, הגיעו באי כוחו של עו”ד חן למסקנה כי אין מקום להמשך ניהול הליך ההודעה לצד שלישי כנגדה. אולם, חברת הדרים עמדה על הוצאותיה בגין ההליך. בסופו של דבר ביום 21.8.2016 ניתן תוקף של פסק דין להסכם פשרה בין עו”ד חן לבין חברת הדרים, צד ג’7, לפיו ההודעה כנגדה תידחה. בהתחשב בטענותיה של חברת הדרים לעניין ההוצאות שנגרמו לה בגין ההליך שנקט נגדה עו”ד חן ובשלב בו חזר בו עו”ד חן מטענותיו כנגדה, ראיתי לנכון להשית על עו”ד חן חיוב בשכר טרחה בסך 12,000 ₪ ובהוצאות משפט בסך 2,000 ₪.

ברם, הוועדה המחוזית הודיעה כי היא עומדת על המשך ההליכים כנגד חברת הדרים ומכאן שזו נותרה בעלת דין בהליך שלפניי, במסגרת תביעת השיפוי (“ההודעה לצד רביעי”) מצד הוועדה המחוזית.

  1. בדיון שנערך לפניי העידו העדים הבאים:

            התובעים: מר נדב קוטלרסקי, מר ברוך קוטלרסקי, מר אלון פביאן.

            מטעם הנתבעים: מר דדי דהן – מזכיר המועצה ומנכ”ל החברה הכלכלית, עו”ד בנימין חן, מר ירון לזר – מודד שערך חוות דעת מטעם עו”ד בנימין חן, מר רם יונת (רכש מגרש שכן בתל-מונד), עו”ד צחי אסרף (עורך דין שתחום עיסוקו במקרקעין אשר ייצג לקוחות שרכשו מגרש בתל-מונד).

            מטעם הצדדים השלישיים: מר עודד דואק, גב’ נדיה ואזה – מי ששימשה כממונה על ועדות התכנון בוועדה המחוזית לתכנון ובניה; אדריכל שמעון אסבן, שמאית מקרקעין גב’ פנינה נוי ומר דרן פלצקי – מנהל חברת הדרים

דיון והכרעה 

  1. ראשיתה של המחלוקת דנן, במכרז שפרסמה המועצה בחודש בשנת דצמבר 2006 לשווק ומכירת המקרקעין. המקרקעין חולקו כאמור לשניים: מגרש א’ ומגרש ב’. אלון הגיש הצעה לרכישת מגרש א’, בעוד שהזוג קוטלרסקי הגישו הצעה לרכישת מגרש ב’. הצעותיהם של אלון ושל הזוג קוטלרסקי הוכרזו כהצעות הזוכות. ביום 21.12.2006 נחתמו חוזי המכר, במסגרתם הצהירה והתחייבה המועצה כי היא הבעלים של המקרקעין: 

“[…] 

                  הואיל והמועצה הינה הבעלים של מגרש 2050 הנכלל בתב”ע הצ/219/1-5 

[…] 

  1. המועצה מצהירה ומתחייבת בזה:

                         א. כי הינה הבעלים של המגרש.

                         ב. למסור לחזקת הרוכשים את הממכר במעמד השלמת התחייבויות הרוכשים כלפי המועצה.

                         ג. להעביר הבעלות בממכר לרוכשים כשהוא פנוי וחופשי מכל שיעבוד, עיקול, משכנתא או זכות אחרת של צד ג’ וזאת לאחר רישום הפרצלציה במגרש.

[…]”

[נספח 8 ל-נ/3]

  1. עוד באותו היום ובהתאם לתנאי חוזה ב’, שילמו הזוג קוטלרסקי למועצה 50% מסכום התמורה בסך 457,797 ₪; מחצית התמורה עבור דמי פיתוח בסך 56,595 ₪ לפקודת החברה הכלכלית לפיתוח תל מונד בע”מ; שכר טרחה לעו”ד חן בסך 23,677 ₪. בנוסף, הפקידו בידי עו”ד חן 12,000 ₪ עבור כל ההוצאות הדרושות לשם ביצוע רישום הפרצלציה ורישום הזכויות במגרש ב’. בעדותו הסביר נדב כי את התשלומים הראשונים שילמו מתוך כספים שנתן להם ברוך במתנה. לדבריו: “החצי מיליון הראשון יהיו מתנה” [פר’ עמ’ 51, ש’ 27].

            גם אלון שילם למועצה את מלוא התמורה בגין מגרש א’, דמי פיתוח, שכר טרחה לעו”ד חן ואף הפקיד את סכום ההוצאות לביצוע רישום הפרצלציה.

  1. בשלב זה התפצלו דרכיהם של התובעים, כפי שיובהר להלן:

            כפי שהעיד מר דדי דהן, מזכיר המועצה, ממלא מקום מנכ”ל החברה הכלכלית ודירקטור בחברה הכלכלית (להלן – מר דהן), מגרש א’ היה מצוי כולו בבעלות המועצה. את רכישת מגרש א’ ואת הבנייה מימן אלון ממקורות פרטיים שלו [פר’ עמ’ 74, ש’ 27-24]. בנסיבות אלה, שני דברים עיכבו את התחלת הבניה:

הראשון – אישורה של תכנית 214 לצורך קבלת היתר בניה (בהתאם למכתב שנשלח לאלון מטעם הוועדה המרחבית [נספח 13 ל-ת/3]);

השני – אישור שר הפנים למכירת המקרקעין.

  1. תכנית 214 אושרה בחודש אוקטובר 2008 ואישור שר הפנים למכרז ניתן בחודש אפריל 2009, לנוכח פנייה מאוחרת שנעשתה בעניין זה מטעם המועצה ועו”ד חן. ביום 8.2.2009 ניתן לאלון היתר בניה.

            מצויד בהיתר בניה ובאישור שר הפנים, ולאחר ששילם את מס הרכישה, החל אלון בחודש יוני 2009 לבנות את ביתו, בחודש נובמבר 2010 הסתיימה הבניה ומאז אלון מתגורר בביתו [פר’ עמ’ 74, ש’ 13]. עם זאת, נכון למועד הגשת כתב התביעה, טרם הועברו זכויות הבעלות במגרש א’ לאלון ובכך מתמקדת תביעתו, אליה נדרש בהמשך.

 

תביעת משפחת קוטלרסקי (ת”א 32162-06-13) 

  1. בעניין מכר מגרש ב’ לזוג קוטלרסקי היה המצב שונה.

לטענת הזוג קוטלרסקי, לאחר החתימה על החוזה, בתחילת חודש ינואר 2007, הם פנו לבנק לאומי בבקשה לקבל משכנתא. אז נודע להם לראשונה כי המקרקעין אינם בבעלות מלאה של המועצה. לדברי נדב: “בנק לאומי חזר אליי ואמר שהוא מסתכל על נסחי הטאבו וחלק מהמגרש לא בבעלות המועצה” [פר’ עמ’ 33, ש’ 27-26]. בנסיבות אלה, סרבו הבנקים השונים להעניק לזוג קוטלרסקי משכנתא והם נאלצו לפנות בבקשת סיוע מברוך, אביו של נדב. כך, למרות ההבטחות מצד עו”ד חן והמועצה למצוא פתרון לתקלה, עד למועד הגשת כתב התביעה לא הועברו הזכויות במגרש ב’ על שמם של הזוג קוטלרסקי.

  1. בכדי לרדת לשורש התקלה באשר להצגת המקרקעין כמצויים בבעלות המלאה של המועצה, יש להתחקות אחר מצבם התכנוני של המקרקעין, כפי שיפורט להלן.

            במהלך השנים 2005-2004 יזמה חברת הדרים תכנית שמטרתה איחוד וחלוקה ללא הסכמת בעלים באשר למקרקעין שהיו מצויים בבעלותה, בבעלות חברת אטבלייסבט סמונד ובבעלות המועצה.

לצורך יישום מטרה זו, הגישה חברת הדרים לוועדה מרחבית שרונים את תכנית 214. שטח תכנית 214 השתרע על 66,221 מ”ר והיא כללה, בין היתר, את חלקות 107 ו-155 בגוש 9049. הוראותיה של תכנית 214 כללו חילופי שטחים בין חברת הדרים לבין המועצה. במסגרת חילופי השטחים הייתה המועצה אמורה לקבל לבעלותה, את המקרקעין בבלעדיות.

  1. לקראת סוף שנת 2005 ובטרם הושלמו ההליכים באשר לתכנית 214, נערכה תכנית נוספת לאיחוד וחלוקה “בהסכמת הבעלים” וביוזמת המועצה, היא תכנית 219. תכנית זו כללה גם שינוי ייעוד של קרקע מייעוד חקלאי ושטח ציבורי פתוח (שצ”פ) לייעוד למגורים והיא נמצאה בתחום סמכותה של הוועדה המחוזית. תכנית 219 תוכננה ונערכה על ידי ג.א.ש אדריכלים באמצעות האדריכל אסבן. במסגרת תכנית זו, שורטטו גבולות שני המגרשים שמרכיבים את המקרקעין בשטח של כ-872 מ”ר, עליהם ניתן לבנות שתי יחידות דיור. ביום 31.10.2005 המליצה ועדה מרחבית שרונים על הפקדת תכנית 219 וזו אכן הופקדה בוועדה המחוזית. ביום 6.2.2007 פורסמה תכנית 219 ברשומות למתן תוקף [נספח 1 ל-נ/18].

            בהסתמך על תכנית 219, ממנה עולה כי המקרקעין הם בבעלותה בלעדית, התקשרה המועצה בחוזי מכר עם אלון והזוג קוטלרסקי. ברם, היה זה בטרם אושרה תכנית 214 וממילא בטרם בוצעה החלפת השטחים, מה שהביא לכך כי מגרש ב’ כלל 152 מ”ר שנותרו בבעלותה של חברת הדרים, בעת שהמועצה הציעה לציבור לרכוש את המקרקעין במסגרת המכרז שפורסם בשלהי שנת 2006.

  1. נדב הסביר כי אביו הוא שהפנה את תשומת ליבו למכרז שפרסמה המועצה באשר למכר המקרקעין. לדבריו: “אבא שלי ראה מודעה בעיתון, שאל אותי אם אני מעוניין, הוא ידע שאני מחפש באותו זמן לקנות. הוא הפנה את תשומת לבי והייתי מעוניין …” [פר’ עמ’ 32, ש’ 2-1]. בטרם ניגש למכרז ביצע נדב מספר בדיקות באשר למקרקעין כדלקמן: 

                    “הלכתי לבנק לראות שאני יכול לשלם. הלכתי למגרש עצמו והסתכלתי על המיקום ועל הגודל שלו, הלכתי לשכן, הלכתי למשרדי תיווך ודיברתי וגם הלכתי לשרונים כדי להסתכל על תב”ע 219, במכרז הפנו ל-219, זה לא אמר לי כלום…”

[פר’ עמ’ 50, ש’ 16-14]

  1. בחקירתו הנגדית, הודה נדב שלא פנה לשמאי או עורך דין מטעמו וכן כי לא בדק את נסח המקרקעין בטרם ניגש למכרז, משום ש“לא שיערתי שמועצה מקומית שהיא גוף ציבורי יצהיר במכרז שהוא בבעלות מלאה של המגרש ולא כך יהיו פני הדברים” [פר’ עמ’ 34, ש’ 5-4, עמ’ 50, ש’ 24-22].

           לגרסתו של נדב, התקלה באשר לקיומן של זכויות חברת הדרים במקרקעין נודעה להם לראשונה רק לאחר החתימה על החוזה, בחודש ינואר 2007, עת פנו לקבל משכנתא מבנקים שונים. מיד עם היוודע דבר התקלה, פנו הזוג קוטלרסקי לחברת הדרים על מנת שזו תבהיר לבנקים כי מקורו של הרישום בטעות וכי אין כל חשש להעניק להם משכנתא [סעיף 19 ל-ת/1].

גרסתו של נדב מתיישבת עם מכתב שנשלח ביום 31.1.2007 מאת מר דרן פלצקי, מנהל חברת הדרים (להלן – מר פלצקי) למר עודד דואק, מהנדס הוועדה המרחבית שרונים, שעיקריו כדלקמן:

“[…]                   

לפני כמה ימים פנה אלי מר נדב קוטלרסקי עם בקשה לעזור לו בקבלת משכנתא למגרש שקנה במסגרת מכרז של המועצה המקומית תל מונד.                   

                    לאחר בדיקותי ונסיונותי לעזור לקונה, הופתעתי לגלות שחוזה המכר שלו מתייחס למגרש שנוצר במסגרת תב”ע 219 שמתבססת על עובדות לא נכונות. 

                    הנחת התב”ע 219 (הנחה שגויה!) היא, שתב”ע ה-צ-214, שיוזמת חברת הדרים תל מונד בע”מ הנמצאת בניהולי, כבר בתוקף.                   

                    העובדות הן, שנכון לרגע זה מועצה מקומית תל מונד מכרה קרקעות הנמצאות בבעלות הדרים תל מונד בע”מ. 

[…]”

[נספח 10 ל-ת/1]

  1. המומים ונרעשים מהמידע שהתגלה להם, פנו הזוג קוטלרסקי לראש המועצה דאז, מר שלמה רצבי (להלן – מר רצבי) וביקשו את התייחסות המועצה. מיד לאחר מכן קיבלו הזוג קוטלרסקי שיחות טלפון ממר משה כהן, מנכ”ל החברה הכלכלית לפיתוח תל מונד בע”מ (להלן – מר כהן) ומעו”ד חן. השניים הודיעו לזוג קוטלרסקי שהמועצה תעמוד בכל התחייבויותיה ותפעל לתקן את התקלה שנוצרה, בהקדם האפשרי [סעיף 23 ל-ת/1].

           ביום 20.2.2007 פנו הזוג קוטלרסקי פעם נוספת למר רצבי, באמצעות מכתב ובו שטחו את טענותיהם תוך שהם מבהירים כי אין במכתב זה כדי להוות הודעת ביטול החוזה. עוד באותו יום התקבלה תשובת המועצה בכתובים, בגדרה אישרה המועצה כי המקרקעין אינם בבעלותה המלאה מאחר שטרם אושרה תכנית 214. עם זאת, המועצה ביקשה להרגיע את הזוג קוטלרסקי, בכך שהתחייבויות המועצה תקוימנה במלואן מבלי שיגרם להם כל נזק [נספח 13 ל-ת/1].

  1. בעדותו לפניי נשאל נדב מדוע לא ביקש לבטל את החוזה מיד עם היוודע לו אודות התקלה באשר לסוגית הבעלות במקרקעין והשיב כדלקמן:

                  “בערך שבועיים לפני התשלום האחרון נודע לי באופן סופי וודאי שיש תקלה. אחרי ששילמתי 75% מערך הנכס”

           וכן:

“… עד אז לא ידעתי מי אשם. אני לא יכול סתם להפר חוזה אם הבעיה קשורה אליי”

[פר’ עמ’ 33, ש’ 17-16, 21-20]

            ובהמשך:         

                  “אני אסביר לך מה היה. הייתי בטוח שהבעיה היא אצלי, לא אצל המועצה. לא האמנתי שהמועצה תמכור מגרש שלא בבעלותה. אמרתי לבנק לאומי כנראה שמי שרשום בטאבו, הדרים, החליפו שטחים עם המועצה ואני לא יודע על זה. לקחתי ספר טלפונים חיפשתי מי זה הדרים ואמרתי להם אני מנסה לקבל משכנתא, קניתי מגרש ומשום מה הבנק אומר לי שאתם בעלי המגרש, תסבירו לבנק שהם טועים. באמת ובתמים חשבתי שהבעיה היא אצלי”.

 [פר’ עמ’ 34, ש’ 25-21] 

  1. עוד הסביר נדב כי “אנחנו רצינו לבנות בית ואמרנו למועצה הכסף מוכן ומבחינתנו אפשר לקיים את החוזה בתנאי שתגידו שאתם פותרים את הבעיה ולא יגרם לי נזק. אם לא יהיה נזק אין שום סיבה לפרק את החוזה. כל הצדדים הסבירו לי כמה זה תקלה טכנית ופשוטה” [פר’ עמ’ 35, ש’ 3-1]. בנסיבות אלה, “הדבר היחיד שאמרנו זה שצריך לחכות ולתת למועצה הזדמנות לטפל בתקלה ואז התכניות יימשכו. עיכוב של חודש חודשיים וזו הייתה התכנית” [פר’ עמ’ 53, ש’ 22-21].

           בעקבות הקושי שנוצר בקבלת מימון בנקאי לרכישת מגרש ב’, פנו הזוג קוטלרסקי לברוך על מנת שיסייע להם לשלם את החלק הנוסף של התמורה בסך 500,000 ₪. בכדי לסייע לזוג הצעיר, מכר ברוך מניות בחברת ישראמקו. לאחר ששילמו את מלוא התמורה בגין מגרש ב’, החלו הזוג קוטלרסקי לתכנן את ביתם ובכלל זה הפקידו תכנית אדריכלית, הזמינו תיק מידע תכנוני ופנו לבנקים פעם נוספת לצורך בחינת האפשרות לקבלת משכנתא מיד כשתיפתר ה”תקלה” בעניין הבעלות על המקרקעין.

  1. דא עקא, הזוג קוטלרסקי גילו כי המועצה איננה עומדת בהתחייבויותיה וכי לא יוכלו לקבל היתר בניה ומשכנתא, אלא לאחר אישורה של תכנית 214 ואישור שר הפנים למכירת המקרקעין, כאמור בסעיף 9 לחוזה ב’.

           עניין זה אושר בעדותו של מר עודד דואק, מהנדס הוועדה המרחבית (להלן – מר דואק), שהודה בכך שהזוג קוטלרסקי לא יכלו לקבל היתר בניה לפני אישורה של תכנית 214 מאחר “שבעלות על הקרקע לא הייתה מוסדרת” [פר’ עמ’ 235, ש’ 15-11].

           נדב הסביר כי היה מודע לכך שהחוזה דורש את אישור שר הפנים. אולם, לא בשל כך סירבו הבנקים להעניק לו משכנתא. לדבריו, הסיבה היחידה לסירוב הייתה הבעלות החלקית של המועצה במקרקעין.

וכך עלו הדברים מעדותו של נדב: “הבנק היה מאשר לי לקחת משכנתא גם אם לא היה אישור משרד הפנים. ברגע שהוא ראה שיש תקלה חמורה בפן הקנייני הוא אמר אני לא מתעסק עם זה, תחזור כשיהיה את האישור” [פר’ עמ’ 46, ש’ 20-18].

  1. בסופו של דבר, תכנית 214 אושרה רק בחודש אוקטובר 2008, כמעט שנתיים ממועד חתימת חוזה ב’. ביום 19.4.2009 אישר שר הפנים את המכרז, אך לא את השלמת העסקה ורישום הבעלות במגרש ב’ על שמם של הזוג קוטלרסקי.

לטענת הזוג קוטלרסקי, עד למועד הגשת כתב התביעה, טרם הגישה המועצה את החוזה לאישור משרד הפנים וטרם העבירה את הבעלות במגרש ב’ על שמם. באמצע שנת 2008 עזבו הזוג קוטלרסקי את הארץ.

בעניין זה הוסיף נדב מספר פרטים בעדותו: “קצה נפשנו מלחכות. עברתי מרמת גן לנתניה כדי להיות יותר קרוב למגרש ואוכל לבנות ואני מחכה ומחכה ונוצר מצב שלא רוצים יותר לחכות”. עוד הסביר נדב כי “המגרש זה עסקת הנדל”ן הכי גדולה שאני אעשה. לא יכולתי לקנות בית במגרש אחר או במקום אחר. אז אורזים ועוזבים. הרגשתי שאני עומד במקום ואני מחכה. אף אחד לא עדכן אותי מכל האנשים” [פר’ עמ’ 55, ש’ 3-1].

  1. ברוך, אביו של נדב, הסביר בעדותו כי במעמד החתימה על החוזה הבחין שהערת האזהרה אשר אמורה להירשם לזכות הזוג קוטלרסקי מתייחסת רק לחלק ממגרש ב’. בנסיבות אלה, פנה ברוך לעו”ד חן על מנת לקבל את התייחסותו. עו”ד חן השיב לברוך כי בפועל הערת האזהרה תירשם על שטח גדול יותר מהשטח נשוא המכרז ולכן לא תהיה כל פגיעה בזכויותיהם של הזוג קוטלרסקי. וכך עלו הדברים מעדותו של ברוך:

                    “ש. אז מה ראית?

                    ת. ראיתי רק שאני מקבל הערת אזהרה לא על אותם גושים וחלקות שרשום בחוזה המכר.

                    ש. אז הוא אמר לך תקבל שטח גדול יותר?

                    ת. נכון”.

[פר’ עמ’ 59, ש’ 12-9]

            וכן: 

                    “ש. בסעיף 12 לתצהיר של נדב, אומר נדב שבזמן הישיבה אתה הסבת את תשומת הלב שיש הערת אזהרה על חלקה 16 ואמרו לכם שזה פשוט חלקה גדולה יותר.

                    ת. נכון.

                    ש. המסקנה הזו שאם רשום 16 אז הייתה כוונה להטעות זו לא מסקנה נכונה?

                    ת. זו מסקנה נכונה כעורך דין חובתו הייתה לא לסמא את עיניי, הוא היה צריך להגיד לי קיימת בעיה ולכן אני רושם משהו אחר ותדעו את זה”.

 

[פר’ עמ’ 68, ש’ 16-11]

  1. מטעם המועצה העיד המזכיר, מר דהן, אשר הסביר כי נטל חלק בצד הטכני של המכרז נשוא התביעה דנן כדלקמן: “פרסום המכרז, פתיחת מעטפות המכרז, כינוס ועדת המכרזים, החלטת ועדת המכרזים ואישור המליאה להמלצת ועדת המכרזים בנושא מקרקעין אני מקדם ומטפל” [פר’ עמ’ 89, ש’ 12-11]. עוד הסביר מר דהן כי לא היה לו כל קשר לתכנית 214 ותכנית 219 [פר’ עמ’ 89, ש’ 16-15].

            לדברי מר דהן, בסמוך לחתימה על הסכמי המכר עם התובעים, העבירה המועצה את עסקאות המכר לאישור משרד הפנים לצורך קבלת אישור עשייה במקרקעין לפי סעיף 19 לצו המועצות המקומיות. לאחר מכן, התברר למועצה לראשונה כי היא איננה הבעלים הבלעדי בכל הנוגע לשטח שנרכש על ידי הזוג קוטלרסקי. לדבריו: “נסחי הטאבו הוכיחו שהייתה תקלה” [פר’ עמ’ 91, ש’ 24] וכן: “ברגע שהגשתי את המסמכים למשרד הפנים ונציגת משרד הפנים בדקה את המסמכים היא זו שהסבה את תשומת ליבי לטעות ולכן זה לא עבר הלאה למשרד הראשי בירושלים …” [פר’ עמ’ 98, ש’ 30-29].

  1. כשעומת מר דהן עם כך ששטחו של מגרש ב’ הוא 436 מ”ר, מתוכם 152 מ”ר בבעלות חברת הדרים ולכן מדובר בחלק שאינו קטן, השיב כדלקמן: “במספרים יכול להיות ואת צודקת. במהות, בראיה שלי זה חלק קטן. כי החלק הזה שלא היה רשום בבעלות המועצה גם בשיחה שקיימתי עם עודד דואק שהיה מהנדס ועדה מרחבית של תכנון ובניה שרונים אמר שלא תהיה בעיה לתת היתר לבית שיתוכנן על המגרש הזה. לכן המונח חלק קטן אולי במספרים זה לא תואם אך במהות זה חלק קטן” [פר’ עמ’ 99, ש’ 11-8].

            מר דהן לא חלק על כך שהתקלה נבעה מכך שבעת החתימה על הסכמי המכר עם התובעים, תכנית 214 שהייתה אמורה להסדיר את נושא חילופי השטחים בין המועצה לבין חברת הדרים טרם אושרה. כמו כן, בתכנית 219 אשר הייתה בתוקף בעת החתימה על הסכמי המכר, נרשם בטעות כי המועצה הינה הבעלים הבלעדי של המקרקעין.

            מר דהן הדגיש כי מדובר ב”תקלה” שנעשתה בתום לב. לדבריו: “המועצה לא התכוונה להטעות אף אחד. הייתה פה תקלה ברת תיקון שמהשנייה הראשונה נאמר גם לקוטלרסקי שהיא ברת תיקון” [פר’ עמ’ 92, ש’ 16-15].

  1. את האחריות לתקלה הטיל מר דהן אל עבר יועצי המועצה, שלא מילאו את חובתם ולא עדכנו את המועצה בבעיית הזכויות במקרקעין [פר’ עמ’ 96, ש’ 13-9].

כך, הסביר מר דהן כי האחריות לבדוק את נכונות הצהרות המועצה במסגרת המכרז הוטלה על כתפיו של עו”ד חן [פר’ עמ’ 95, ש’ 3]. וכן: “מי שמבחינתנו היה אמור לבדוק ולאשר את פרסום המכרז על בסיס הנתונים שהונחו בפניו זה עו”ד בני חן שנשכר על ידי החברה לטפל בהליכי המכרז וסמכנו את ידינו על כל החלטותיו” [פר’ עמ’ 95, ש’ 23-22].

            כשנשאל מר דהן האם כשהמועצה יזמה, ערכה וחתמה על תכנית 219 היא למעשה אישרה כי כל האמור בה אמת, מסר מר דהן תשובות מתחמקות כדלקמן:

                    “ת. אין לי מושג. אני לא מתעסק בזה.

[…]

                    “ת. לא יודע לענות על זה. בהבנה שלי המועצה חותמת על לא מעט תכניות שמוגשות, שבחלקן היא אפילו לא היוזמת שלהן. אני לא בטוח שבחתימה שלה היא מצהירה שכל הרשום שם נכון. לא בטוח.

                    ש. אז איזו משמעות יש לחתימה?

                    ת. כל חתימה בכל תכנית יש לה משמעות אחרת. אני לא חושב שחתימה על תכנית היא מצהירה על כל מה שיש בה נכון. זו גם שאלה משפטית”.

[פר’ עמ’ 95, ש’ 17-10]

  1. מכל מקום, לטענת מר דהן, אין בכך שרישום הבעלות במקרקעין טרם הוסדר בין המועצה לבין חברת הדרים במועד החתימה על החוזה, כדי להסב לזוג קוטלרסקי נזק כספי כלשהו.

מר דהן הסביר כי, אי-אישורה של תכנית 214 יכול היה ליצור עיכוב רק במישור קבלת היתר בנייה מהוועדה המקומית לתכנון ובניה שרונים, אך לא מעבר לכך. לשיטתו, הזוג קוטלרסקי לא הגישו בקשה להיתר בניה ומשכך אין הדבר רלבנטי עבורם והם אינם זכאים לפיצוי [סעיף 10 ל-נ/3]. וכך עלו הדברים מעדותו של מר דהן לפניי:

                    “ת. גם אם נמכר מגרש שחלקו הקטן לא היה בבעלות מלאה של המועצה עדיין קוטלרסקי יכלו לבנות את ביתם, לגור בביתם ולמכור את ביתם גם עם התקלה הטכנית שהייתה שם.

                    ש. אז הייתה תקלה טכנית שמכרו מגרש שלא של המועצה?

                    ת. נסחי הטאבו הוכיחו שהייתה תקלה.

                    ש. בניגוד למה שטענת בסעיף 7 שאין כלום בטענה שלהם?

                    ת. אין כלום בטענה כי אין נזק. זו הכוונה שלי.”

            [פר’ עמ’ 91, ש’ 26-21]

  1. עוד הסביר מר דהן כי: “נתנה אפשרות לקוטלרסקי לחזור בהם מהחתימה על ההסכם ובחרו לעמוד על ההסכם למרות שהתבררה להם התקלה וידעו עליה. מפה לבוא ולטעון שיש הטעיה זה הליכה רחוקה מדי ומטעה” [פר’ עמ’ 92, ש’ 18-16]. כשנשאל מי אמר לזוג קוטלרסקי כי הם רשאים לחזור בהם מעסקת המכר, השיב מר דהן כדלקמן:

                    “ש. מי אמר לקוטלרסקי אתם רשאים לחזור מהעסקה ולקבל הכל חזרה?

                    ת. עו”ד בני חן שהיה באותה תקופה רלוונטית גם היועץ המשפטי למועצה וגם מי שמונה לטפל בהליכי המכרז.

                    ש. העמדה שלך שכל התצהיר שלך שנתנה הזדמנות לקוטלרסקי לחזור מהעסקה מבוססת על ההנחה שעו”ד בני חן אמר להם?

                    ת. לא הנחה, אלא מסמך מסודר.

                    ש. תציג לי את אותו מסמך.

                    ת. … נספח 12 לתצהיר קוטלרסקי.

                    ש. איפה נתנה להם הזדמנות לחזור בהם מההסכם?

                    ת. … יש פה אמירה חד משמעית של קוטלרסקי שהוא עומד על קיום ההסכם למרות התקלה שהוא מודע לה.

                    ש. זה לא מה שהצהרת לפני דקה?

                    ת. אבל זו המהות. זה תואם את ההצהרות שלי. 

[…] 

                    ש. איפה אתה רואה שיש הצעה לקוטלרסקי לחזור בהם מההסכם ומהמכרז לקבל את כל הכסף בלי סנקציה כלשהי?

                    ת. אני לא רואה מהמסמכים כאן כרגע, אולי קיימים, אולי עו”ד חן יאיר עינינו יותר…”

 [פר’ עמ’ 92, ש’ 31-27; עמ’ 93, ש’ 8-1; עמ’ 94, ש’ 3-1]

  1. גם עו”ד חן לא חלק על דבר קיומה של התקלה באשר לזכויות במקרקעין.

ברם, בכל הנוגע לחלקו באחריות לתקלה, הציג עו”ד חן גרסה שונה בתכלית מזו של מר דהן. עו”ד חן הסביר כי שימש כיועץ משפטי של המועצה “על בסיס ריטיינר לא היה שום תשלום שכר טרחה ספציפי למכרז הספציפי הזה. הוא היה חלק מהעבודה שלי עבור המועצה” [פר’ עמ’ 141, ש’ 8-7].

כך, במסגרת עבודתו כיועץ משפטי של המועצה התבקש עו”ד חן על ידי מר רצבי, לטפל במכירת המקרקעין. לשם כך הופנה למר משה כהן, מנכ”ל החברה הכלכלית דאז [פר’ עמ’ 141, ש’ 19-18]. מר כהן הציג בפני עו”ד חן את כל המסמכים הקשורים למקרקעין. בין היתר, הציג לו מר כהן את תכנית 219 והסביר כי המקרקעין נוצרו מאישור תכנית 219 והם בבעלות המועצה [סעיף 7 ל-נ/5]. וכך עלו הדברים מעדותו של עו”ד חן:

                  “כשאני הייתי אצל משה כהן, יש לו המון ספרים יפים כאלה, הוא פותח לי גרמושקה ארוכה ומראה לי את הגרמושקה הענקית הזו ואת התקנון של התכנית …”

[פר’ עמ’ 162, ש’ 2-1]

           וכן:

                  “ברגע שיש תכניות בניין עיר ומשה כהן אחראי עליהם, והוא יודע הכל והוא אומר לי שתוכנית 219 שהוא מראה לי אותה וכתוב בה, וכתוב על התקנון שלה בבעלות המועצה המקומית תל מונד, אז כמו שהגדרתי קודם, זה הלכה למשה מסיני”.

[פר’ עמ’ 162, ש’ 7-5]

            ובהמשך:

                  “… ברגע שאני יושב אצל משה כהן הוא מראה לי את תוכנית 219 וגם מוסיף את מילותיו שזה כך, וזה הבעלות של המועצה וכו’, אז אין לי אלא הדברים האלה כפי שהם ולכן זה נוסח כפי שנוסח”.

[פר’ עמ’ 163, ש’ 7-5]

            ולבסוף: 

                    “… אנחנו מסתכלים על הניירות, מגלגלים שיחה בינינו, הוא [מר כהן – א.ש.] מבהיר לי שהמגרש 2050 נוצר כתוצאה מתוכנית 219, כל החלקים שנמצאים בתוכנית 219 הם בבעלות המועצה ולגבי המשולש הקטן הזה [בבעלות חברת הדרים – א.ש.] הוא יפתר במסגרת התאמת תוכניות”. 

[פר’ עמ’ 172, ש’ 13-10]

  1. עוד הציג מר כהן לעו”ד חן את נסחי הרישום של המקרקעין. את תכנית 214 לא הכיר עו”ד חן. לדבריו, תכנית זו לא הוצגה לו על ידי מר כהן והיא אף לא הוזכרה במסמכי תכנית 219. בנסיבות אלה, לא ידע כלל על קיומה [סעיף 10 ל-נ/5].

            עו”ד חן הסביר כי טרם עריכת המכרז והחתימה על החוזה עיין בנסחי הרישום של המקרקעין [פר’ עמ’ 172, ש’ 6-5]. לדבריו, אף שמנסחי הרישום של המקרקעין עלה כי “חלקה 16 וחלקה 155 היא בבעלות המועצה וחלקה 107 היא בבעלות הדרים” [פר’ עמ’ 141, ש’ 31-29, עמ’ 142, ש’ 3-2], בחר עו”ד חן שלא לציין עובדה זו במסגרת מסמכי המכרז או בהסכמי המכר משום שלטענתו: “… ההסתמכות שלי על הבעלות היא על תכנית 219…” [פר’ עמ’ 142, ש’ 8] וכן: “הקונים מצהירים בהסכם שהם יבדקו” [פר’ עמ’ 175, ש’ 11]. בהמשך הסביר עו”ד חן כדלקמן:

                    “ת. המסמכים נמצאים לפני בית המשפט, מה שכתוב כתוב. אם מישהו יחשוב שמה שכתבתי נוסח לא נכון זו תהיה דעתו. אם נוסח לא נכון ואם הייתה תקלה היא טופלה והגענו עד הלום.

                    ש. אתה עיינת בנסחים לפני המכרז בהסכם וידעת שחלק מהמגרש של קוטלרסקי לא רשום על שם המועצה.

                    ת. אני לא בשלב הסיכומים בתיק הזה. כל מה שאמרתי אמרתי. באותה עת כשאני מנסח את מסמכי המכרז הבעלות במגרש 2050 כולה בבעלות המועצה המקומית תל מונד. הרישומים והנסחים הם כפי שרשומים ואף אחד לא מתכחש לעובדה שמגרש 107 באותה עת היה רשום על שם הדרים.

                    ש. ואתה ידעת את זה?

                    ת. כן.

                    ש. אתה הפנית את תשומת לבו של משה כהן או מישהו אחר מהחברה הכלכלית שבנסח טאבו המועצה לא מופיעה כבעלים?

                    ת. אני לא צריך להפנות את תשומת לבו של משה, הוא מראה לי את החומר ואת תכנית 219, הוא מראה לי נסחים, הוא הסביר לי שיש מגרשים לא רגולרים וכל מה שצריך להסביר, הוא מומחה מס’ 1 … אם הוא אומר משהו מבחינתי זה יותר יצוק כמילה בסלע.

                    ש. בדיעבד, יש מצב שמשה כהן הטעה אותך? שאתם גם קורבן בתהליך הזה?

                    ת. אין לי אלא להסכים איתך. נקודת המוצא שלי זה שאני הוטעיתי על ידי שלמה רצבי ומשה כהן. כשהם אמרו לי תטפל במכירת מגרש 2050, הם ידעו את מה שלא סיפרו לי במכוון שכנראה שיש קצה של שפיץ שקשור עם תכנית 214 שלא ידעתי על קיומה שטרם אושרה …”

            [פר’ עמ’ 142, ש’ 30-26; עמ’ 143, ש’ 17-1]

            וכן:

                     “… לו מישהו היה מפנה את תשומת לבי שב-219 יש שגיאות מהותיות המכרז לא היה יוצא לדרך כפי שהיה יוצא לפועל”.

[פר’ עמ’ 146, ש’ 13-12] 

  1. כשעומת עו”ד חן עם העובדה כי מחד, בהתאם לתכנית 219 הבעלים של המקרקעין היא המועצה, בעוד שמאידך, מנוסח הרישום של המקרקעין עלה כי חברת הדרים הינה בעלים של 152 מ”ר מתוך המקרקעין ונשאל כיצד חשב שתיפתר בעיית הבעלות על המקרקעין, השיב כדלקמן:

                    “ת. מה זאת אומרת תיפטר? מבחינתי אין בעיה. יש תהליכים של פרצלציה שיתקשרו, אז החלקה הזו תקבל מספר אחר ותהיה בבעלות המועצה, זה מה שהיה צריך להיות לו 214 הייתה מתאשרת לפני 219.

                    ש. אתה באותה עת לא ידעת את תכנית 214. תכנית 219 זו תכנית שמשנה ייעוד … ולא משנה בעלות. שאתה רואה נסח טאבו שחלק מהבעלים זה הדרים, מכוח מה חשבת שתהיה פרצלציה?

                    ת. מכוח תכניות אחרות, כי תל מונד מוצפת בתוכניות כתוצאה מהפשרת קרקעות חקלאיות, ותל מונד של היום חצי ממנה זה אותם הפשרות של 20 שנה אחרונות. אני מודע לזה כי אני מסתובב בשטח אבל לא נכנס לפרטי פרטים.

                    ש. הייתה לך השערה כללית שישנה איזושהי תכנית עלומה, שמכוחה בטח מישהו יעשה פרצלציה שתסדיר את זה?

                    ת. ההגדרה לא מקובלת עליי. לא הייתה לי השערה עלומה, אלא תובנה מוצקה כתוצאה מדבריו של משה כהן, ומתוך המסמכים אם אני רואה שכתוב עליהם הבעלות המועצה המקומית תל מונד, ואני רואה שהחתימה היא של המועצה המקומית תל מונד, ואני רואה את שרונים עם האישור על זה, והוועדה המחוזית עם אישור על זה, וכולם כל העולם ואשתו מסכימים שכל מה שנכלל בגדר תוכנית 219 דהיינו מגרש 2050 הוא בבעלות מלאה של המועצה המקומית תל מונד, אז מי אני הקטן אחלוק על זה?

                    ש. אתה מתחמק מהשאלה … יש את סוגיית הטאבו שם כתוב שחלק מהמגרש הוא של הדרים. בתכנית 219 לא ניתן לעשות פרצלציה שמעבירה בעלויות.

                    ת. אני לא יכול להסכים עם התזה בשאלה.

                    ש. אתה אמרת ידעתי שיש בטאבו בעלות של הדרים וזה היה אמור להיפתר בפרצלציה.

                    ת. יש המון תוכניות בתל מונד … אני לא נכנס אליהם כי אני לא צריך, וכשאומרים לי וכתוב בתוכנית 219 שהבעלות בחלקים שנמצאים בתוכנית הזו כולם בבעלות המועצה, אז אמרתי לך תורה למשה מסיני”.

            [פר’ עמ’ 165, ש’ 31-18; עמ’ 166, ש’ 13-1] 

  1. כשעומת עו”ד חן עם העובדה כי תכנית 219 פורסמה וקיבלה תוקף רק בשנת 2007, קרי, בשלב שבו הוצגה לו, טרם עריכת מסמכי המכרז והסכמי המכר, היא עדיין לא פורסמה ולא קיבלה תוקף השיב עו”ד חן כדלקמן: “ברגע שאני רואה מכתב שחתומה וועדה מקומית מחוז מרכז … מבחינתי זה גמור, פרסום ברשומות שלא היה אז, התבצע בזמן קרוב וזה עניין טכני” [פר’ עמ’ 167, ש’ 21-20]

            לדברי עו”ד חן, “לא הפריע לי” שהמקרקעין אינם בבעלות מלאה של המועצה “הואיל והמועצה מכרה מגרשים ואני רואה פרוטוקולים רבים … והבעלות לא הייתה רשומה” [פר’ עמ’ 159, ש’ 18-16]. עם זאת, הסביר עו”ד חן כי בדיעבד היה מוציא את המכרז תחת ידו בניסוח מעט שונה “כשאני מציין את העובדה שאחרי זה כינינו אותה תקלה, קרי ש-152 מטרים שבמגרש 2050 אמורים לעבור לבעלות המועצה עם אישורה של התכנית” [פר’ עמ’ 143, ש’ 22-20]. וכן: “אני מניח שהייתי מנסח בניסוח קצת שונה והכל היה אותו דבר פשוט בלי התביעה בבית המשפט …” [פר’ עמ’ 146, ש’ 14-13].

  1. עו”ד חן הסביר כי גם כשהתובעים ידעו אודות התקלה וניתנה להם הזדמנות לסגת מעסקת המכר “הם המשיכו בהליך רכישת המכרז. הם לא סירבו לסגת אלא עמדו בתוקף על קיום ההסכם” [פר’ עמ’ 143, ש’ 25-23]. אולם, כשהתבקש עו”ד חן להפנות למסמך כלשהו המעיד על ההזדמנות שניתנה לזוג קוטלרסקי לסגת מעסקת המכר השיב כדלקמן: “אין מסמך כזה לכן אני לא יכול להפנות אותך. המסמך שיש זה המכתב שלהם … נספח 12 של מר קוטלרסקי … הגיע לידיי כדי שאוציא את נספח 13 לנספח קוטלרסקי שהוא מאותו תאריך. המסמכים האלה, למיטב זכרוני, יצאו גם בעקבות שיחה טלפונית שהייתה ביני ובין נדב קוטלרסקי, שבו הוא ביקש את מה שכתוב במכתב ובאותה שיחה הבהרתי לו את משמעות הדברים, ניתנה לו הזדמנות לבטל את העסקה והוא אמר לא בשום אופן, אני רוצה לקיים אבל אני רוצה להבטיח שזה יתוקן ואם תוציא לי במכתב אני אתרצה. אז הוצאתי לו את זה במכתב, זה נספח 13 …”.

וכן: “… הוא [נדב קוטלרסקי – א.ש.] הסתפק בכך … עובדה שלאחר מכן הוא שילם את יתרת הסכום” [פר’ עמ’ 144, ש’ 10-2 ו – 30; עמ’ 145, ש’ 2-1]. מכל מקום אליבא עו”ד חן, ה”תקלה” נפתרה עם אישורה של תכנית 214 [פר’ עמ’ 168, ש’ 19-17].

 

אחריות המועצה

  1. המסכת העובדתית שעלתה מהעדויות ומהראיות דלעיל, מלמדת כי המועצה הפרה את חוזה ב’ שנחתם עם בני הזוג קוטלרסקי.

כך, במסגרת חוזה ב’ הצהירה ואף התחייבה המועצה בזו הלשון:

                    “הואיל     והמועצה הינה הבעלים של מגרש 2050 הנכלל בתב”ע הצ/219/5-1 … המצוי ברחוב המטעים בתל מונד, על חלק מחלקה 16 בגוש 7790 וחלק מחלקות 107 ו-155 בגוש 9049, בשטח של כ-872 מ”ר … וכי המגרש מחולק לשני חצאי מגרש. חצי מגרש 2050א’ צפוני וחצי מגרש 2050ב’ דרומי. 

[…] 

  1. המועצה מצהירה ומתחייבת בזה

                   א. כי הינה הבעלים של המגרש. 

[…]”

  1. בניגוד גמור להצהרות אלה ולהתחייבותה של המועצה נמצא, כעובדה שאינה שנויה במחלוקת במשפט, כי המקרקעין כללו זכויות של צד שלישי, הוא חברת הדרים. בכך, הפרה המועצה הן את הצהרותיה במבוא לחוזי המכר, הן את התחייבותה בסעיף 1(א) לחוזה ב’ והן את חיוביה בגין עסקת המכר, במובן זה שלא מסרה את מגרש ב’ לזוג קוטלרסקי “כשהוא נקי … מזכות אחרת של צד שלישי” [סעיף 18(א) לחוק המכר, התשכ”ח-1968 (להלן – חוק המכר); ע”א 7730/09 כהן נ’ מבני גזית (2000 בע”מ), פסק דינה של השופטת א’ חיות וכן פסקה 20 בפסק דינו של השופט ע’ פוגלמן (פורסם בנבו, 6.6.2011) (להלן – עניין כהן)].
  1. לא זו אף זאת.

            כפי שעלה מעדותו של עו”ד חן, ולא הופרך בעדויות אחרות, מר כהן – מנכ”ל החברה הכלכלית ומי שפעל גם מטעם המועצה בענייני ביצוע שונים לרבות המכרז מכוחו שווקו המקרקעין, היה מודע לנסחי הרישום של המקרקעין, שלימדו על זכויותיה של חברת הדרים במקרקעין. כך, מר כהן הוא שהציג לעו”ד חן, אשר מונה מטעם המועצה לטפל בפן המשפטי של מכירת המקרקעין, את נסחי הרישום ואת תכנית 219. כעולה מעדותו לפניי, עו”ד חן היה מודע היטב לנסחי רישום אלה ואף לתכנית 219 שהותירה שטח בבעלות חברת הדרים בתוך תחומי המקרקעין [פר’ עמ’ 141, ש’ 25-23; עמ’ 142 ש’ 3-1; עמ’ 143 ש’ 13-1].

            סעיף 2 לחוק השליחות, תשכ”ה-1965 (להלן – חוק השליחות) קובע כי “שלוחו של אדם כמותו, ופעולת השלוח, לרבות ידיעתו וכוונתו, מחייבת ומזכה, לפי הענין, את השולח”. מכאן שיש לייחס את ידיעותיו של עו”ד חן באשר לבעלות החלקית של המועצה במקרקעין למועצה. ידיעתה זו של המועצה אף מתיישבת עם האמור בסעיף 4א לחוזה ב’, שם נכתב כי הרוכשים יהיו רשאים לרשום הערת אזהרה לטובתם על חלקה 16 בגוש 7793 בלבד, חלף הניסוח המתבקש כי ניתן יהיה לרשום הערת אזהרה על כל שלושת החלקות שמרכיבות את מגרש ב’.

            אני קובע אפוא, כי המידע באשר לקיומן של זכויות נוגדות במקרקעין, קרי – זכויות הבעלות של חברת הדרים בחלקה 107, היו בידיעתה של המועצה, מכוח ידיעתו של עו”ד חן, עובר לפרסום המכרז.

  1. מכל מקום, לא ניתן לחלוק על כך שהמועצה יכולה הייתה לדעת, בקלות רבה, כי קיימות זכויות של צד שלישי במקרקעין. מידע זה היה מצוי בנסחי הרישום שהיו בידי מר כהן ובידי עו”ד חן. מידע זה היה אף ניתן להשגה תוך בחינת היחס בין תכנית 219 (אותה יזמה המועצה) לבין תכנית 214 (אותה יזמה חברת הדרים). בהקשר זה חשוב להדגיש, המועצה בחרה להעיד מטעמה את מר דהן, שלדבריו אינו בקיא בתחום התכנון. ברם, באותה עת פעלו מטעם המועצה גורמים אחרים בעלי ידע מקצועי בתחום התכנון, כדוגמת מהנדס המועצה והחברה הכלכלית [ראו עדותו של מר דואק, מהנדס הוועדה המרחבית, בעניין זה – פר’ עמ’ 236 ש’ 25].

ודוק – די בכך שהמועצה יכלה לדעת על אי התאמה במקרקעין, בכדי להטיל עליה את חובת הגילוי באשר לקיומן של זכויות של צד שלישי במקרקעין, שהרי סעיף 12 לחוק המכר מטיל חובה כאמור גם באשר לעובדות שהיה על המוכר לדעת [ע”א 8068/11 עיני נ’ שיפריס, פסקה 15 בפסק דינו של השופט נ’ סולברג (פורסם בנבו, 11.02.2014) (להלן – עניין עיני)].

  1. חובת הגילוי היא אחת החובות העיקריות המוטלות על צדדים המנהלים משא ומתן.

חובה זו משתרעת על כל מידע אשר עשוי להיות בעל משמעות לצד האחד בבואו לשקול האם להתקשר בחוזה, אם לאו ובאילו תנאים [ראו: ע”א 838/75 ספקטור נ’ מזרחי, פ”ד לב(1) 231, 241-238 (1977)].

יפים לענייננו, הדברים הנכוחים אותם שנה השופט ע’ פוגלמן בעניין כהן, פסקה 12, באשר לחובת הגילוי במסגרת השלב הטרום-חוזי:

                    “חובת הגילוי הנגזרת מסעיף 12 קמה מקום שבו על פי הנסיבות היה מקום לצפות שאדם המנהל משא ומתן יגלה נתונים משמעותיים לצד השני (ע”א 9447/06 פוקס נ’ אלבס, פסקה 21 ([פורסם בנבו], 25.3.2008); להרחבה ראו: גבריאלה שלו “סעיף 12 לחוק החוזים:  תום לב במשא ומתן” משפטים ז 118, 140-138 (1976)). גילוי אינפורמציה רלוונטית לצד שכנגד נתפס, ככלל, כביטוי לדרישה להוגנות ביחסים בין צדדים עסקיים במשא ומתן. כך בפרט במקרה שבו אחד הצדדים מחזיק ממילא במידע המבוקש, או בעל נגישות גבוהה יותר לנתונים בקשר לנכס”.

  1. בענייננו, ראוי לאמץ אמת מידה מחמירה באשר לחובת הגילוי שיש להטיל על המועצה.

ראשית, חובת הגילוי שמוטלת ברגיל על צד שמנהל משא ומתן לקראת חתימתו של חוזה, מקבלת משקל מוגבר שעה שעסקינן ברשות ציבורית. כך, מקום בו צד לחוזה הינו רשות ציבורית, כבענייננו, נדרשת הרשות לחובת גילוי מוגברת הנובעת מתפקידה הציבורי ומחובת ההגינות הכללית המוטלת על רשויות ציבוריות [ראו: ע”א 3979/01 בנייני ישקו ומקרקעין בע”מ נ’ מינהל מקרקעי ישראל, פ”ד נז(5) 423, 431 (2003); ע”א 2413/06 מגדלי כספי רג’ואן ובנין בע”מ נ’ הועדה המקומית לתכנון ובניה – ירושלים, פסקה כ”א בפסק דינו של השופט (כתוארו דאז) א’ רובינשטיין (פורסם בנבו, 10.11.2009)].

שנית, בידי המועצה היו את האמצעים והידע לבחון את המצב התכנוני והקנייני של המקרקעין אותם הציעה למכירה לציבור. המועצה היא שיזמה את תכנית 219 והמועצה היא זו שהייתה אמורה לוודא את השלמת הקניית הזכויות במקרקעין לידיה, בטרם הצעתן למכירה. הואיל ולמועצה גישה עדיפה למידע, מכוח מעמדה הציבורי והיקף המשאבים שעומד לרשותה (בהשוואה לתובעים), ברי כי ראוי להטיל עליה חובת גילוי מוגברת [דניאל פרידמן, נילי כהן, חוזים 817-816, 822 (כרך ב, 1992).

  1. מכאן, שהמועצה הפרה את חובת הגילוי המוטלת עליה באשר לעניינים מהותיים ביותר, כדוגמת זכויות צד שלישי במקרקעין.

            אני קובע אפוא שהמועצה הפרה את חובת הגילוי המוטלת עליה מכוח סעיף 12 לחוק החוזים. משמעותה של הפרת חובת הגילוי החוזית עשויה להיות מגוונת. היא עשויה להוות הפרה של חובת תום הלב במשא ומתן, היא יכולה להגיע לכדי הטעיה חוזית ובמקרים מסוימים, כדוגמת המקרה דנן, היא עולה אף כדי הפרת חוזה ב’ [ראו: ע”א 3051/08 סאסי קבלני בנין, עפר וכבישים (1986) בע”מ נ’ מדינת ישראל (פורסם בנבו, 19.1.2010)].

  1. כעולה מתצהירו של נדב, בהסתמך על הצהרות המועצה, החליטו הזוג קוטלרסקי להתקשר עמה בחוזה לרכישת מגרש ב’: “… בת זוגי ואנוכי לא היינו מעלים בדעתנו להשתתף במכרז, קל וחומר להתקשר בעסקה לרכישת הממכר, בן בנו של קל וחומר להעביר למועצה את מיטב כספנו והוננו, אילו ידענו כי הממכר אינו מצוי בבעלותה של המועצה וכי לא נוכל לתפוס בו את החזקה מיד לאחר תשלום מלוא סכום התמורה בגין הממכר” [סעיף 10 ל-ת/1] [ההדגשות במקור – א.ש.].

הנה כי כן, הצעתם של הזוג קוטלרסקי במכרז והתקשרותם בחוזה ב’ נעשו עקב אי-גילויה של עובדה, והיא – שהמועצה אינה בעלים בשלמות של מגרש ב’. לפיכך, אי גילוייה של עובדה זו עולה אף כדי הטעיה כאמור בסעיף 15 לחוק החוזים: 

                    “אי גילויה של עובדה ביחסים החוזיים המתקיימים עובר לכריתה, עשוי להוות הטעיה במובן סעיף 15 לחוק. לעתים נוצרת הטעיה באמצעות הצהרה פוזיטיבית כוזבת, ולעתים עשויה ההטעיה לבוא לידי ביטוי במחדל, קרי בהימנעות מגילוי נתון מסוים … התפיסה היא, ששתיקה או הסתרת מידע אינם שונים במהותם מהטעיה שבמעשה, וכי חובת הגילוי, מבטאת “מגמה של סוציאליזציה וקביעת נורמות של התנהגות מוסרית במהלך המשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה (ע”א 2469/06 סויסה נ’ חברת זאגא בגוש 5027 חלקה 1 בע”מ, פסקה 10 ([פורסם בנבו], 14.8.2008) (להלן: פרשת סויסה); וראו גם: שלו, בעמ’ 318-317)”. 

[עניין כהן, פסקה 12 בפסק דינו של השופט ע’ פוגלמן]           

  1. סעיף 15 לחוק החוזים מבסס את חובת הגילוי על שלושה פרמטרים. עמד על כך השופט ע’ פוגלמן בעניין כהן כדלקמן: 

                    ואכן, הוראת סעיף 15 סיפא מרחיבה את הגדרת ההטעיה, ומוסיפה: ““הטעיה” – לרבות אי-גילוין של עובדות אשר לפי דין, לפי נוהג או לפי הנסיבות היה על הצד השני לגלותן”. קרי, הוראת הסעיף מעגנת את חובת הגילוי של צד לחוזה בשלב הטרום-חוזי, בהתבסס על שלושה אדנים אפשריים: דין, נוהג ונסיבות”.

[פסקה 12 לפסק דינו של השופט ע’ פוגלמן]

  1. אחד המקורות להטלת חובת גילוי, אם כן, הינו הדין. סעיף 18(ב) לחוק המכר, שכותרתו “פגם בזכות”, קובע כדלקמן:

                    “על המוכר להודיע לקונה מיד על כל תביעת זכות לגבי הממכר שידע, או שהיה עליו לדעת עליה, לפני מסירת הממכר”

            מטרת חיוב זה לאפשר לקונה לכלכל את צעדיו לאור קיומה של תביעת הזכות הן כלפי בעל התביעה והן כלפי המוכר [ראו: איל זמיר חוק המכר, תשכ”ח-1968, 334 (1987) (להלן – זמיר, חוק המכר)]. במקרה דנן, בעלותה של חברת הדרים על שטח של 152 מ”ר מהמקרקעין, שהציעה המועצה למכירה כאילו הם בבעלותה, מהווה זכות של צד שלישי במקרקעין כאמור בסעיף 18(ב) לחוק המכר. כפי שנקבע, מידע זה היה מצוי בידיעת המועצה ואף אלמלא כן, אמור היה להיות בידיעתה. מכאן שהמועצה אף חטאה בהטעייתם של הזוג קוטלרסקי.

  1. ודוק – מידת זהירותו של הקונה, אינה פוטרת את המועצה (המוכרת) מחובתה הגילוי האקטיבית המוטלת עליה:

“הטענה כי היה על הקונים להיזהר על פי הכלל ‘ייזהר הקונה’ (caveat emptor) אינה פוטרת את המוכרים מחובת גילוי של עובדות מהותיות, מה גם שלאחר חקיקת חוק החוזים, חובת הגילוי מוטלת על המוכר, שהעובדות מצויות בידיעתו. מקל וחומר, בוודאי שאין בכלל זה כדי להצדיק מסירה אקטיבית של מידע שגוי לרוכשים, כפי שנעשה במקרה דנן. זהירותו של הקונה, ככל שחשובה וראויה היא, אינה פוטרת את המוכר מחובתו שלו, כאמור …”.

[ע”א 5267/03 פרג’-גשורי נ’ מיטל, פ”ד נט(5) 337, 347 (2005). כן ראו: עניין עיני, פסקה 15 בפסק דינו של השופט נ’ סולברג; גבריאלה שלו, חוזים 221 (מהדורה שנייה, תשנ”ה)].

  1. אולם בכך לא סגי.

            בסעיף 1(ג) לחוזי המכר התחייבה המועצה כהאי לישנא:

                    “1. המועצה מצהירה ומתחייבת בזה 

[…] 

                    ג. להעביר הבעלות בממכר לרוכשים כשהוא פנוי וחופשי מכל שיעבוד, עיקול, משכנתא או זכות אחרת של צד ג’, וזאת לאחר רישום הפרצלציה במגרש”.

            סעיף 1(ג) אינו קובע מועד שעד אליו מתחייבת המועצה לבצע פרצלציה.

בכתב הגנתה טענה המועצה כי “רק לאחרונה הושלמו הליכי הפרצלציה”, קרי בחלוף כחמש שנים ממועד החתימה על הסכם המכר. דא עקא שעד למועד כתיבת שורות אלה (בחלוף יותר מעשר שנים מיום החתימה על הסכמי המכר), לא הועברה הבעלות במקרקעין על שם התובעים.

            אכן, לשונם של חוזי המכר אינה קובעת מהו פרק הזמן מעת ביצוע הפרצלציה במסגרתו תדאג המועצה להעברת הבעלות על שם התובעים. בנסיבות אלה ניתן להיעזר בסעיף 41 לחוק החוזים:

סעיף 41 לחוק החוזים קובע כי “חיוב שלא הוסכם על מועד קיומו, יש לקיים זמן סביר לאחר כריתת החוזה, במועד שעליו הודיע הנושה לחייב זמן סביר מראש” (ההדגשה הוספה, י.ד.). סעיף 41 לחוק החוזים יוצר מעין מנגנון ברירת מחדל או מנגנון השלמה למקרים בהם הצדדים לחוזה הסכימו על חיוב אך לא ציינו מועד לקיומו. מנגד, אם נקבע בחוזה מועד לקיומו של חיוב, אזי כלל אין צורך להידרש להוראת סעיף 41 לחוק החוזים. במילים אחרות, שאלת “הזמן הסביר” לקיום חיוב שנטל על עצמו צד לחוזה מתעוררת אך ורק במקרים שבהם לא נקבע בחוזה מועד כלשהו לקיומו של חיוב.

ע”א 3849/09 הר נשגב השקעות בניה ופיתוח בע”מ נ’ ובר, פסקה 43 בפסק דינו של השופט י’ דנציגר (פורסם בנבו, 06.07.2014) (להלן – עניין הר נשגב) וכן ראו: ע”א 3807/12 מרכז העיר אשדוד ק.א בע”מ נ’ שמעון (פורסם בנבו, 22.1.2015)]

  1. לשם בחינת הזמן הסביר להעברת זכויות הבעלות על שמם של הזוג קוטלרסקי יוצגו להלן לוחות הזמנים לפיהם פעלה המועצה:

            ביום 21.12.2006 – נחתם חוזה ב’ בין הזוג קוטלרסקי לבין המועצה.

            ביום 4.2.2007 – הוחלט על פתרון בעיית הבעלות במקרקעין באמצעות השלמת הליכי התכנון בתכנית 214 שעניינה כלל גם חילופי שטחים בין המועצה לבין חברת הדרים.

            ביום 2.10.2008 – אושרה תכנית 214.

            ביום 19.4.2009 – ניתן אישור משרד הפנים להעברת הזכויות במקרקעין מהמועצה במסגרת המכרז [נספח 28 ל-ת/1].

            ביום 28.11.2011 – הושלמו הליכי הפרצלציה.

            ביום 24.10.2012 – נחתם הסכם שיתוף בנושא חילופי שטחים בין המועצה לבין חברת הדרים.

            ביום 9.7.2014 – הוגשה למשרד הפנים בקשה לאישור חילופי השטחים.

            ביום 27.1.2015 – דחה משרד הפנים את הבקשה לאישור הסכם השיתוף מאחר שהסכם השיתוף לא צורף לבקשה.

            ביום 29.4.2015 – אישרה מליאת המועצה את חילופי השטחים.

            ביום 27.5.2105 – הוגשה למשרד הפנים בשנית בקשה לאישור חילופי שטחים בין המועצה לבין חברת הדרים.

            ביום 29.11.2015 אישר משרד הפנים את חילופי השטחים שבין המועצה לבין חברת הדרים [נספח 1 ל-נ/3ב].

            רישום זכות הבעלות על שמם של התובעים במגרש ב’ טרם בוצע, עד לכתיבת שורות אלה.

  1. במסגרת סיכומיה טענה המועצה כי העברת רישום הבעלות התעכבה בעיקר בגלל שניים: האחד – אישור משרד הפנים לחוזה; השני – סיום הליכי פרצלציה.

גם אם אניח לזכותה של המועצה, כי הליך הפרצלציה הוא הליך מורכב שעלול להתארך על פני כחמש שנים [ראו חוות דעתו של המודד לזר], הרי שלא בכך ענייננו – כפי שעלה מעדותו של מר נדב, הסיבה בגינה נוצר הקושי בעסקה הוא קיומן של זכויות נוגדות במקרקעין שנבעו מפרסום המכרז, בטרם הושלמה התקנת תכנית 214 .

נושא הזכויות הנוגדות הוא שגרם לקשיי המימון בעסקה שבין המועצה לבין הזוג קוטלרסקי, הוא שמנע קבלת היתר בנייה בפרק זמן מסוים (לכל הפחות עד למועד אישורה של תכנית 214) והוא שעיכב את קבלת האישורים ממשרד הפנים, כמפורט לעיל.

כך, מר דהן אישר בעדותו לפניי כי את אישור משרד הפנים לחוזה לא ניתן היה לקבל כל עוד לא אושרה תכנית 214 [פר’ עמ’ 94, ש’ 21-20]. תכנית 214 אושרה ביום 2.10.2008 ורק ביום 27.5.2015 בחלוף כ-7 שנים מיום אישור תכנית 214 ובחלוף כארבע וחצי שנים מעת סיום הפרצלציה, הוגשה למשרד הפנים בקשה לאישור חילופי שטחים בין המועצה לבין חברת הדרים.

  1. יש להדגיש – הליכי רישום הפרצלציה הינם בגדר “חצי מלאכה” משום שלצורך השלמת כל התחייבויות המועצה נדרש רישום הבעלות על שמם של הזוג קוטלרסקי בנסחי הרישום של המקרקעין. כך או כך, השלמת העברת הזכויות על שמם של הזוג קוטלרסקי טרם בוצעה עד למועד כתיבת שורות אלה. בפסיקה נקבע כי פרק הזמן הסביר לרישום זכויות במקרקעין ברגיל עומד על מספר חודשים, וודאי שאין מדובר במספר שנים, כדלקמן:

           “לא הובאו כל ראיות שיסייעו לקבוע מהו ‘פרק זמן סביר’ לרישום זכויות בנכס מקרקעין. ניתן להניח כי לצורך קביעה זו לא די בנתונים אודות משך הזמן הנדרש לצורך ביצוע פעולות הרישום בלשכת רישום המקרקעין, אלא יש גם חשיבות לעצם היותו של רישום הזכויות על שמו של הרוכש שיקול חשוב ומשמעותי עבורו, עת שהוא מתקשר בחוזה לרכישת נכס מקרקעין. סעיף 7 לחוק המקרקעין, תשכ”ט – 1969 קובע כי השתכללותה של עסקה במקרקעין מותנית בהשלמת רישומה כדין ועל כן חוזה לרכישת זכויות במקרקעין שלא הסתיים ברישום הזכויות אינו מקנה לרוכשים את הזכויות במקרקעין עבורן שילמו במיטב כספם. מכאן, ככלל, ובהיעדר הסכמה אחרת, יש אינטרס בהשלמת הרישום במהרה. שיקול זה ועמו העובדה שרישום הזכויות נעשה בלשכת רישום המקרקעין ותלוי גם בסדרי העבודה שם, מאפשרים לטעמי לקבוע, לצורך ההכרעה בערעור, כי ברגיל רישום זכויות אורך לכל היותר חודשים ספורים, מבלי שנקבע פרק זמן מוגדר ונוקשה לעניין זה“.

                        [ע”א 10474/03 הכהן נ’ מלונות הים התיכון בע”מ (פורסם בנבו, 24.11.2005)]

הנה כי כן, פרק זמן העולה על עשר שנים, אינו יכול להיחשב בפרק זמן סביר להשלמת חיובי המוכר, בהתחשב בכך שדבר קיומן של הזכויות הנוגדות הוסתר על ידי המועצה ושלוּחה בעת פרסום המכר ואף לא אוזכר במסגרת תנאי חוזי המכר. גם אם פרק הזמן לרישום הזכויות ייספר החל ממועד ביצוע הפרצלציה ועד היום, אזי מדובר בפרק זמן חריג ביותר.

אני קובע אפוא, שהעיכוב ברישום הבעלות על שמם של הזוג קוטלרסקי נבע ממחדלי המועצה. הליכי הפרצלציה אומנם הסתיימו ביום 28.11.2011. אולם, הבעלות במקרקעין טרם הועברה על שם התובעים. בנסיבות אלה ולנוכח מחדלי המועצה, אני קובע שמדובר בפרק זמן בלתי סביר, שיש בו כדי כשלעצמו להוות הפרת החוזה.

  1. יוצא אפוא, שהמועצה הפרה את חובת הגילוי המוטלת עליה מכוח סעיף 12 לחוק החוזים ומכוח סעיף 18(ב) לחוק המכר, בנוגע לבעלותה החלקית על המקרקעין ובכך הטעתה את הזוג קוטלרסקי והפרה את החוזה עימם. המועצה אף הפרה את החוזה עם הזוג קוטלרסקי עת התעכבה, ועודנה מתעכבת, ברישום הבעלות במגרש ב’ על שמם. 

79. מסירת מידע מטעה על ידי המועצה, לפיו הינה בעלת המקרקעין בשלמות, עולה אף כדי עוולת רשלנות כאמור בסעיף 35 לפקודת הנזיקין.

            ובמה דברים אמורים?

            בקליפת האגוז, נהוג לציין שלושה יסודות לעוולת הרשלנות:

חובת זהירות – יסוד האשם המורכב מחובת זהירות מושגית, כללית ומחובת זהירות קונקרטית;

התרשלות – יסוד ההתנהגות המזיקה אשר יתקיים במקרה בו יימצא כי הופרה חובת הזהירות הקונקרטית, במובן זה שהמזיק סטה מסטנדרט ההתנהגות הסביר (במעשה או במחדל);

הנזק – אשר נגרם בגין ההתרשלות;

[ראו רק מקצת מהפסיקה בעניין זה: ע”א 145/80 ועקנין נ’ המועצה המקומית בית שמש, פ”ד לז(1) 113, 122 (1982); ע”א 610/94 בוכבינדר נ’ כונס הנכסים הרשמי בתפקידו כמפרק בנק צפון אמריקה, פ”ד נז(4) 289, 309 (2003); ע”א 6296/00 קיבוץ מלכיה נ’ מדינת ישראל, פ”ד נט(1) 16, 20 (2004); ע”א 1617/04 כים ניר שירותי תעופה בע”מ נ’ הבורסה לניירות ערך בתל אביב בע”מ (פורסם בנבו, 29.06.2008); ע”א 878/06 טרויהפט נ’ עטיה, פסקה 30 בפסק דינו של השופט י’ דנציגר (פורסם בנבו, 04.01.2009)].

ודוק – הלכה היא עמנו וכוחה לא תש כי רשות שפעלה באורח בלתי סביר בנסיבות בהן מוטלת עליה חובת זהירות, תחשב כמי שהתרשלה:

                    “עקרון השוויון בפני החוק מחייב הטלת אחריות ברשלנות על הרשות הציבורית על-פי אותן אמות מידה כמו על הפרט”. 

[ע”א 243/83 עיריית ירושלים נ’ גורדון, פ”ד לט(1) 113 (1985) (להלן – עניין גורדון)]                   

וכן:

                    “אמת המידה לבחינת התרשלות היא סטייה מסטנדרט הזהירות של אדם סביר (ראו: ע”א 145/80 ועקנין נ’ המועצה המקומית בית שמש, פ”ד לז(1) 113, 131-132; ע”א 5604/94 חמד נ’ מדינת ישראל, פ”ד נח(2) 498, 506). החובה הכללית שלא להתרשל כלפי מי שחבים לו חובת זהירות מוטלת גם על המדינה ופקידיה. “דינה של הרשלנות הפקידותית או הבירוקרטית… צריכה להיבחן על-פי אותן אמות מידה כמו הרשלנות הרפואית, או ההנדסית או האחרת” (ראו: פרשת גורדון, 133; וכן ראו: ע”א 343/74 גרובנר נ’ עיריית חיפה, פ”ד ל(1) 141; ע”א 653/97 חברת מרכז ברוך וצפורה בע”מ נ’            עיריית תל אביב יפו, פ”ד נג(5) 817, 826-827, 847-848)”.

[ע”א 1081/00 אבנעל חברה להפצה בע”מ נ’ מדינת ישראל (פורסם בנבו, 17.1.2005) (להלן – עניין אבנעל)]

            בענייננו, ברי כי לרשות מקומית חובת זהירות מושגית באשר לפעולות שלטוניות המתבצעות בגדר סמכותה וכך הוא גם באשר לפעילותה במישור הפרטי, עת היא מתקשרת בחוזים למכירת זכויות במקרקעין.

  1. חובת הזהירות הקונקרטית נבחנת לפי השאלה האם המועצה צפתה הלכה למעשה – ואם לאו, האם היא יכלה לצפות (כעניין טכני), כי התרשלותה תגרום נזק לזוג קוטלרסקי [עניין גורדון, פסקה 16 לפסק דינו של השופט א’ ברק].

נדב העיד לפניי כי הסתמך על הצהרת המועצה, שהיא רשות מוניציפאלית, לפיה היא הבעלים של המקרקעין באופן שלא הטיל ספק בליבו שמא מדובר במידע שגוי. וכך עלו הדברים מעדותו: “אני יכול להגיד לך במאה אחוז שלא האמנו לרגע אחד שמועצה מקומית, זה גוף ציבורי, זה לא אדם פרטי שברור שיש חשד, לא היה צל של ספק שהם אומרים אנחנו הבעלים ואנחנו מאמינים להם” [פר’ עמ’ 53, ש’ 3-1]. התרשמתי לחיוב מגרסתו, אשר מתיישבת עם נסיבות פרסום המכרז.

בנסיבות אלה קמה למועצה חובת זהירות קונקרטית כלפי הזוג קוטלרסקי, מעצם פנייתה לציבור בפרסום המכרז במסגרתו מסרה מידע תכנוני וקנייני שגוי, שהרי המועצה הייתה צריכה לצפות כי פרסום המכרז במסגרתו שווקו המקרקעין לציבור בטרם הוסדרו זכויות המועצה עלול לגרום לנזק [ראו, באשר למסירת מידע תכנוני: ע”א 209/85 עיריית קרית אתא נ’ אילנקו, פ”ד מב(1) 177, 204 (1988); ע”א 80/87 זלסקי נ’ הועדה המקומית לתכנון ובניה ראשון לציון, פ”ד מה(4) 604, 611 (1991)].

            למועצה קמה חובת זהירות קונקרטית אף מעצם פעולתה בכובעה “הפרטי”, כמי שהתקשרה בחוזה ב’ עם הזוג קוטלרסקי [לעניין חובת הזהירות של הרשות בכובעה הפרטי, ראו: רע”א 2063/16 הרב גליק נ’ משטרת ישראל, פסקה 18 בפסק דינו של השופט י’ עמית (פורסם בנבו, 19.01.2017)]. כך, במסגרת חוזה ב’ מסרה המועצה הצהרות בלתי נכונות באשר למצב התכנוני והקנייני של הזכויות במקרקעין. גם כאן הייתה המועצה צריכה לצפות כי הצהרות בלתי נכונות באשר למצב הזכויות במקרקעין עלולות לגרום לנזק. מכירת מגרש אשר טומן בחובו זכויות של צד שלישי בוודאי עלולה לגרום נזק לצד השני ומכאן צפיותו של הנזק.

  1. כפי ששנינו, המועצה לקתה בכך שפרסמה את המכרז מכוחו שווקו המקרקעין, בטרם הוסדרו זכויותיה הקנייניות בהם. המועצה הייתה צריכה בנסיבות שכאלה להדגיש באותיות של קידוש לבנה את הבעייתיות בזכויותיה, אך לא עשתה כן. פרט למחדלים אלה, המועצה אף הטעתה במעשה אקטיבי את הזוג קוטלרסקי בכך שהצהירה הצהרות בלתי נכונות, לפיהן כל הזכויות במקרקעין הן בבעלותה המלאה שנקייה מזכויות צד שלישי. בכל אלה סטתה המועצה מסטנדרט ההתנהגות הסביר שמצופה ממנה ועל כן הפרה את חובת הזהירות הקונקרטית והתרשלה במחדליה ובמעשיה, כמפורט לעיל.

אני קובע אפוא כי העירייה הפרה את חובת הזהירות הקונקרטית ועל כן חבה בנזק שגרמה לזוג קוטלרסקי גם מכוח עוולת הרשלנות. אך בטרם נבחן את יסוד הנזק והקשר הסיבתי שבינו לבין ההתרשלות, נידרש לבחינת אחריותו של עו”ד חן במסכת האירועים דנן. 

אחריות עו”ד חן

  1. עו”ד חן שימש כבא כוחה של המועצה. עו”ד חן הדגיש בעדותו לפניי: “אני לא מייצג את קוטלרסקי ואמרתי להם את זה יותר מפעם אחת. אני עו”ד המועצה והם רשאים לקבל ייעוץ משפטי מכל עו”ד אחר” [פר’ עמ’ 150, ש’ 21-20].

            ברם, בכך אין כדי לשלול את קיומה של חובת הזהירות הכללית של עורך דין כלפי הצד השני בעסקה, כפי שנקבע לא אחת בפסיקת בית המשפט העליון [ראו: ע”א 7485/10 פנטהאוז רחמני נכסים (1997) בע”מ נ’ עו”ד פפר (פורסם בנבו, 27.2.2012) (להלן – עניין רחמני); ע”א 3521/11 וגנר נ’ עבדי (פורסם בנבו, 22.6.2014) (להלן – עניין וגנר); ע”א 2599/13 הרמן נ’ עלדור (פורסם בנבו, 3.9.2015) (להלן – עניין הרמן)]. בנסיבות שכאלה, מקור החובה של עורך הדין כלפי מי שאינו לקוחו הוא בפקודת הנזיקין: 

    “… יכול שעורך-דין יישא באחריות לנזקיו של מי שאינו לקוח שלו בשל נזק שהסב לו. מקורה של חבות זו הוא בפקודת הנזיקין [נוסח חדש], שכן הנזק הוא בדרך כלל פועל יוצא של עוולה שעוול עורך הדין כלפי אדם אחר. החבות בנזיקין נובעת בראש ובראשונה מעוולת הרשלנות, …

[…]

כבר עמדתי לעיל על מידת אחריותו של עורך-דין כלפי לקוחו, שהוא חב לו חובה כנ”ל בשל מעשים ומחדלים המגיעים לכדי רשלנות במובן הנ”ל. אולם, רשלנותו של עורך הדין אפשר שתהווה עילת תביעה כנגדו גם כאשר מעשה העוולה או המחדל מסבים נזק לאדם אחר, וזאת על-פי סעיף 36לפקודה, בגבולות שנקבעו,”

[ע”א 37/86, 58/86 לוי נ’ שרמן, פ”ד מד(4) 446, 471-470 (1990) (להלן – עניין לוי)]

  1. השאלה מה מידת החבות, ומתי היא מתגבשת, תלויה בנסיבות העובדתיות של כל מקרה [ראו: ע”א 1170/91 בכור נ’ יחיאל, פ”ד מח(3) 207, 214 (1994) (להלן – עניין בכור); ע”א 2625/02, נחום נ’ דורנבאום, פ”ד נח(3) 385, 425 (2004) (להלן – עניין נחום)].

ככלל, תיטה הכף להטלת האחריות באותם מקרים בהם ברור היה לעורך הדין כי הצד הבלתי מיוצג סומך על אמינותו, יושרו ומיומנותו [ראו: עניין לוי, בעמ’ 472; עניין בכור, בעמ’ 215; ע”א 2725/91 היינוביץ נ’ גלעדי, פ”ד מח(3) 92, 97 (1994)].

בענייננו, עסקינן בעורך דין שייצג רשות מקומית בעת התקשרות במישור הפרטי, קרי – מכירת מקרקעין לאנשים פרטיים מכוח מכרז פומבי. יתר על כן, הזוג קוטלרסקי שילמו לעו”ד חן שכר טרחה בשיעור 2% בצירוף מע”מ מסכום העסקה [נספחים 3-2 ל-ת/1].

  1. הזוג קוטלרסקי אף הוחתמו על יפוי כוח כללי [מוצג נ/1]. בייפוי הכוח הכללי והבלתי חוזר התמנה עו”ד חן כבא כוחם החוקי של הזוג קוטלרסקי: “… לקנות ולקבל מאת המועצה המקומית תל מונד להלן “צד ג'”, את הנכס/ים הידוע/ים כמגרש 2050 הנכלל בתב”ע הצ/219/1-5 … המצוי ברחוב המטעים בתל מונד, על חלק מחלקה 16 בגוש 7790 וחלק מחלקות 107 ו-155 בגוש 9049 …”

            בנסיבות אלה, סברו הזוג קוטלרסקי כי עו”ד חן מייצג גם אותם. כך עלו הדברים מעדותו של נדב:

                    “ת. לא ידעתי שבני חן לא מייצג אותי.

                    ש. זה כתוב בחוזה.

                    ת. זה לא כתוב בחוזה. חד משמעית לא ידעתי שהוא לא מייצג אותי. שילמתי לו שכר טרחה.

                    ש. אתה שילמת לצורך רישום ולא שילמת שכר טרחה בתור ייצוג שלך כצד לחוזה.

                    ת. בשום מקום בחוזה לא רשום שבני חן לא מייצג אותי”.

[פר’ עמ’ 40, ש’ 9-5]

  1. עו”ד חן עמד על כך כי בשום אופן לא ייצג את הזוג קוטלרסקי. לדבריו: “ייפוי כוח בלתי חוזר הוא מסמך סטנדרטי, נמצא במחשב משרדים של עורכי דין שעוסקים בנדל”ן. הסעיף סטנדרטי בכל מקום. לא נתתי דעתי על נוסח הסעיף הזה לא לפני ולא עד לרגע זה” [פר’ עמ’ 148, ש’ 15-13].

כלל 4 לכללי לשכת עורכי הדין (ייצוג בעסקאות בדירות), תשל”ז-1977 אשר קובע כי “עורך דין המייצג את הקבלן בעסקה כאמור בסעיף 2, חייב לציין בחוזה הרכישה כי אין הוא מייצג את הרוכש באותה עסקה”. חוזי המכר אינם בגדר “עסקת דירה”. עם זאת, היה ראוי בנסיבות בהן הקונים לא היו מיוצגים, כי חוזי המכר יכללו הוראה מפורשת לפיה עו”ד חן מייצג את המועצה בלבד ואינו מייצג את הקונים.

  1. יתירה מכך, עו”ד חן טיפל בעבור הרוכשים בדיווחים לרשויות המס, הגיש בשמם השגות ואף הגיש בקשה לביטול קנסות מינהליים. עו”ד חן אף הגיש ערר בשם הצדדים לעסקאות המכר, כשהוא מייצג גם את הזוג קולטרסקי וגם את אלון [ו”ע (תל אביב) 61072-10-10, נספח 30 ל-ת/3].

כשנשאל מדוע ייצג את הזוג קוטלרסקי במסגרת הליכי ההשגה על שומות המס וכינה אותם “מרשיי” השיב כדלקמן: “האינטרס של המועצה ושל קוטלרסקי זהה, ולכן אין לי בעיה לייצג גם את האינטרס שלהם. ברגע שהאינטרס מתנגש, אני מאפשר להם לקחת את המושכות של ההליך …”. וכן: “את מכירה הגדרה ש”אני פונה אליכם בשם אנשים שאני עושה להם טובה?” אם יש לנו אינטרס זהה והם מרשים לי, אז אני יכול לקרוא להם מרשיי [פר’ עמ’ 155, ש’ 19-17, 23-22].

  1. עו”ד חן לא נקט בכל פעולה פשוטה שהיה בה להבהיר לזוג קוטלרסקי ולאלון כי אינו מייצגם. משלא נעשה הדבר על ידי עו”ד חן, כמי שניסח את המכרז ואת חוזי המכר, אני מעדיף את גרסתו של נדב לפיה סבר באמת ותמים כי עו”ד חן מייצג אותו ואת רעייתו בעסקת המכר. בכך יש להסביר מדוע הזוג קוטלרסקי לא ביקשו להיות מיוצגים על ידי עו”ד אחר בעת החתימה על הסכם המכר. בנסיבות שכאלה, “נדרשות מעורך הדין מיומנות וזהירות רבות יותר בהצגת העניין, לבל יכשיל במודע או בהיסח דעת נמהר את הצד האחר, כשהוא יכול להניח שזה סומך על אמינותו, יושרו ומיומנותו” [ראו: דברי השופטת ט’ שטרסברג-כהן בעניין בכור, עמ’ 215; א’ בר שלום “לשאלת אחריותם בנזיקין של עורכי דין” הפרקליט כא, 486 (תשכ”ה)]. אף בעניין לוי נקבע כי “חובתו של עורך הדין כלפי הצד הבלתי מיוצג עומדת על רגליה היא, ואין היא נגזרת או קשורה לחובתו של הלקוח, אותו מייצג עורך הדין, כלפי הצד הבלתי מיוצג … על כן עשוי עורך הדין לחוב בחובות של גילוי, אזהרה וחובות אחרות, הנובעות ממעמדו המיוחד כעורך דין, שלקוחו אינו חב בהם” [ראו: עניין לוי, עמ’ 472]. נסיבות אלה, כמו גם התנהלותו האישית של עו”ד חן עובר לעסקה, במהלכה ואף לאחריה, מלמדות על קיומה של חובת זהירות קונקרטית של עו”ד חן כלפי רוכשי המקרקעין.
  1. אולם בכך לא סגי.

יש לבחון האם הופרה חובת הזהירות הקונקרטית על ידי עו”ד חן.

בראש ובראשונה, לצורך בחינת התרשלותו של עו”ד יש לבדוק “האם לפני עורכי הדין, או מי מהם, עמדו ‘סימני התראה’ שצריכים היו לעורר את חשדם” [עניין רחמני, פסקה 11 בפסק דינו של השופט י’ עמית].

עו”ד חן הסביר כי בטרם הכנת מסמכי המכרז והסכמי המכר, עיין במסמכים ששלח לו מר כהן בפקס [נספחים א-ו ל-נ/5], בנסחי רישום של המקרקעין ובתכנית 219 [פר’ עמ’ 144, ש’ 25-23]. עו”ד חן הסביר כי מנסחי הרישום של המקרקעין עלה כי המקרקעין אינם מצויים בבעלות מלאה של המועצה. חרף האמור, הציג עו”ד חן בפני התובעים מצג לפיו המועצה הינה הבעלים הבלעדי של המקרקעין ובחר שלא לעדכן את מי מאנשי המועצה או החברה הכלכלית בדבר היעדר בעלות מלאה של המועצה על המקרקעין.

הסבריו של עו”ד חן בעניין זה היו מתחמקים ולימדו על פזיזות מקצועית מצדו. כך, עו”ד חן העיד לפניי כי לא “הפריע לו” שהמקרקעין אינם בבעלות מלאה של המועצה מאחר שלא אחת המועצה מוכרת קרקעות שאינן בבעלותה המלאה [פר’ עמ’ 159, ש’ 18-16]. עוד הסביר עו”ד חן כי “… ההסתמכות שלי על הבעלות היא על תכנית 219 …” [פר’ עמ’ 142, ש’ 8]. וכן כי הסתמך על דבריו של מר כהן לפיהם המקרקעין בבעלות מלאה של המועצה, כ”תורה למשה מסיני” [פר’ עמ’ 166, ש’ 13-12]. עו”ד חן בחר לסמוך בעיניים עצומות על דבריו של מר כהן לפיהם עניין הבעלות של חברת הדרים ייפתר במסגרת “התאמת תכניות”. בכל אלה יש ללמד על הפרת חובת הזהירות הקונקרטית של עו”ד חן בכך שלא ביצע בדיקות מהותיות כמתחייב מסוג כזה של עסקה, אלא העדיף לקבל את דבריו של מר כהן.

עו”ד חן הסתמך על תכנית 219 בלבד, לא עדכן את הצדדים בדבר הבעיה באשר לבעלות במקרקעין, לא פנה לחברת הדרים לשם בירור הנושא ולא העלה סוגיה זו במסגרת מסמכי המכרז או הסכמי המכר, כנדרש מעו”ד סביר המטפל בעסקת מכר.

כל שעשה עו”ד חן בנושא זה הינו הוספת סעיף להסכם המכר לפיו הערת האזהרה תירשם על חלקה 16 בלבד כדלקמן: “הרוכשים יהיו רשאים … לרשום הערת אזהרה לטובתם בגין חוזה זה על חלקה 16 בגוש 7790”. כשהבחין ברוך בהוראה זו, נמנע עו”ד חן ממסירת מידע באשר לבעלות על המקרקעין ובמקום זאת, מסר לברוך הסבר מעורפל ומטעה, לפיו בפועל יקבלו הזוג קוטלרסקי שטח גדול יותר [פר’ עמ’ 159, ש’ 12-9].

  1. יתר על כן, בשנת 2006 התבקשה השמאית נוי על ידי החברה הכלכלית לאמוד את שווי המקרקעין. במסגרת חוות דעתה כתבה השמאית נוי כדלקמן:

                    “7. מצב משפטי

                    7.1 גוש 7790 חלקה 16

                    עפ”י נסח טאבו מס’ 1842 מתאריך 11/05

                    הבעלות רשומה ע”ש מועצה מקומית תל מונד בשלמות

                    שטח החלקה הרשום 880 מ”ר

 

                    7.2 גוש 9049 חלק מחלקות 107, 155

                    ייעוד חלקות אלו במצב קודם שטח ציבורי פתוח

                    הבעלויות בחלקות אלה לא נבדקו”

[נספח 7 ל-ת/1]

            בחקירתו הנגדית, אישר עו”ד חן כי ראה את חוות דעתה של השמאית נוי “מתישהו לפני היציאה למכרז, זה ברור” [פר’ עמ’ 145, ש’ 27]. עו”ד חן אף אישר כי ראה את האמור בסעיף 7.2 לחוות דעתה של השמאית נוי. לדבריו: “אם עיינתי בחוות דעתה כנראה שהסעיף נראה על ידי” [פר’ עמ’ 146, ש’ 4].

            עם זאת, לטענת עו”ד חן, לא הפנה את תשומת ליבו של מי מהמועצה לאמור בחוות הדעת של השמאית נוי. לדבריו: “… לא נתתי יחס מיוחד לסעיף 7.2” [פר’ עמ’ 146, ש’ 9] וכן: “לא צלצלו לי פעמונים, לא נתתי דגש מיוחד לסעיף הזה על פני סעיפים אחרים. בחוות הדעת היה סכום מסוים ואומדן ומשם התקדמתי” [פר’ עמ’ 161, ש’ 14-13]. הנה כי כן, עו”ד חן, חרף היותו עו”ד ותיק ומנוסה, בחר להתעלם מאותות האזהרה שעלו מחוות דעתה של השמאית גב’ נוי.

  1. לא זו אף זאת, עו”ד חן מילא את טופס ה”בקשה לאישור חוזה ו/או פטור ממכרז” [נספח יג’ ל-נ/5] שהוגש למשרד הפנים (להלן – הבקשה) [פר’ עמ’ 149, ש’ 12-11]. בסעיף 1.3 לבקשה סומן X ליד הכיתוב: “לא נלוו בעיות משפטיות מיוחדות”. כשנשאל עו”ד חן מדוע סימן X אם ידע שהמקרקעין אינם בבעלות מלאה של המועצה, השיב כדלקמן: “את לא קוראת מה שכתוב מעל האיקס. כתוב הבעיות המשפטיות שנלוו לאישור החוזה בצירוף מסמכים אם היו כאלה. לאישור החוזה, מה זה קשור לתקלה? תטעני בסיכומים מה שאת רוצה” [פר’ עמ’ 149, ש’ 27-25].

            בהמשך, בעמ’ 3 לבקשה נכתב כדלקמן:

            “קרה שהבעלות טרם נרשמה ע”ש הרשות המקומית בפנקסי המקרקעין:

            בחוזה כלולה ההוראה הבאה:

            “הקונה מודע לכך שהנכס אינו רשום ע”ש הרשות המקומית בפנקסי המקרקעין, והינו מודע להשלכות הנובעות מכך. כמו-כן הקונה מודע לכך כי אין באישור שר הפנים או מי שהסמיכו, כל ראיה לרישום עתידי כאמור”

            מתחת לסעיף זה נכתב:

            “ההוראה הנ”ל לא כלולה בחוזה, היות והבעלות רשומה ע”ש הרשות המקומית בפנקסי המקרקעין”. עו”ד חן סימן X ליד סעיף זה.

            כשנשאל בחקירתו הנגדית מדוע עשה כן, השיב באופן מתחמק כדלקמן:

                    “ת. … לפני ההוראה יש הוראה מסוימת שאני מאשר שכלולה הוראה מסוימת. ברור שהוראה כזו לא רשומה בחוזה אז מה אני אסמן שהיא כן רשומה?

[…] 

                    ש. אישרת שהמועצה היא הבעלים בעצם? זה מה שמסומן באיקס.

                    ת. זה שבית משפט יפרש בסיכומים”

            [פר’ עמ’ 149, ש’ 16-15, 22-21]

  1. סיכומם של דברים הוא שעו”ד חן לא גילה לזוג קוטלרסקי כי המקרקעין אינם מצויים בבעלות מלאה של המועצה, לא הסביר להם מהן זכויותיהם, לא מצא לנכון להעלות סוגיה זו במסגרת הסכם המכר ולא דאג שמידע זה יגיע אליהם. לפיכך, אני קובע כי עו”ד חן התרשל ועל כן הוא חייב בנזק שנגרם כתוצאה מהתרשלותו זו.

הנזק

  1. הזוג קוטלרסקי הוטעה על ידי המועצה ועו”ד חן לחשוב כי הזכויות במקרקעין הן בבעלותה הבלעדית של המועצה. מסירת מידע שגוי זה, מהווה התרשלות ואף עולה כדי הטעיה המנויה בסעיף 15 לחוק החוזים אשר מקנה לנפגע את הזכות לבטל את החוזה:

                    “… עילת ההטעיה מקימה לצד הנפגע זכות לביטול החוזה במקום שבו הצד שכנגד הטעה אותו בטרם כריתת החוזה (פרשת סאסי, פסקה 16; פרשת שלפרד, בעמ’ 672-671; פרידמן וכהן, בעמ’ 1085; להרחבה, ראו גם: ש’ מנהיים, “ביטול חוזה מחמת הטעיה  ותוכן החוזה” הפרקליט לז 477 (1986)). סעד הביטול מבטא את התפיסה לפיה מקום בו נפגע רצונו של אחד הצדדים בחוזה – באופן העולה כדי פגם בכריתה – אין עוד מקום להמשיך ביחסים החוזיים. התפיסה היא, שעקרון חופש החוזים, אשר מתיר לאדם להתקשר בחוזה, צריך אף לאפשר לו להשתחרר מהחוזה, מקום שבו הרצון שהביא להתקשרות היה פגום מלכתחילה (שלו, בעמ’ 355). לכן, ביטול החוזה בשל פגם בכריתתו תלוי ברצונו של המתקשר ומתבצע על-ידי פעולה שלו. קרי, חוזה שנפל פגם בכריתתו אינו מתבטל מאליו, אלא, נדרש מעשה אקטיבי של ביטול מצידו של הנפגע. סעיף 15 לחוק מורה, כי הנפגע “רשאי לבטל את החוזה” [ההדגשה הוספה, ע.פ.]. אכן, הנפגע רשאי לנצל את ברירת הביטול שעומדת לרשותו, אולם, הוא אינו חייב לעשות כן. המדובר בזכות ביטול, ולא חובה (ע”א 2413/06 מגדלי כספי רג’ואן ובנין בע”מ נ’ הועדה המקומית לתכנון ובניה – ירושלים, פסקה מ’ ([פורסם בנבו], 10.11.2009) (להלן: פרשת מגדלי כספי)). כל עוד הוא אינו מפעיל את זכות הביטול שקמה לו, נשאר החוזה תקף ומחייב …” 

[עניין כהן, פסקה 16 לפסק דינו של השופט ע’ פוגלמן]

  1. במקרה דנן, החליטו הזוג קוטלרסקי לא לבטל את החוזה ואף עתרו לאכיפתו.

כך, במכתב ששלחו הזוג קוטלרסקי למר רצבי נכתב במפורש: “ויובהר, אין באמור לעיל כדי להוות כל הודעת ביטול מצידנו של הסכם המכר. נהפוך הוא. אנו עומדים על קיומו של ההסכם …” [נספח 12 ל-ת/1].

בחקירתו הנגדית הסביר נדב את הלך הרוח שלו ושל רעייתו בהקשר זה: “אנחנו רצינו לבנות בית ואמרנו למועצה הכסף מוכן ומבחינתנו אפשר לקיים את החוזה בתנאי שתגידו שאתם פותרים את הבעיה ולא יגרם לי נזק. אם לא יהיה נזק אין שום סיבה לפרק את החוזה. כל הצדדים הסבירו לי כמה זה תקלה טכנית ופשוטה” [פר’ עמ’ 35, ש’ 3-1].

הנה כי כן, תחת הרושם שקיבלו מעו”ד חן וממר רצבי כי עסקינן בתקלה פשוטה שיכולה להיפתר במהירות יחסית, בקשו הזוג קוטלרסקי להמשיך ולקיים את החוזה, חרף התרשלותם של המועצה ועו”ד חן וחרף ההטעיה, חוסר תום הלב והפרתו של חוזה ב’ על ידי המועצה.

            בנסיבות בהן בוחר הנפגע כתוצאה מהפרת חובת הגילוי שלא לבטל את החוזה, נשאלת השאלה מהן תוצאותיה של ההפרה. בספרם “חוזים” מסבירים המלומדים פרידמן וכהן כי

            “במקרה בו הנפגע מעוניין בהמשך קיום החוזה, ובוחר שלא להפעיל את סעד הביטול, אין הדבר שולל ממנו את הזכות לתבוע פיצויים בגין נזקים שנגרמו לו כתוצאה מן ההטעיה, אם בגין חוסר תום לב במשא ומתן, ואם מכוח עילת תביעה נזיקית” [ראו: פרידמן וכהן, חוזים כרך ב 785 (תשנ”ג-1992); ע”א 2413/06 מגדלי כספי רג’ואן ובנין בע”מ נ’ הוועדה המקומית לתכנון ובניה-ירושלים (פורסם בנבו, 10.11.2009)]. דברים אלה יפים לענייננו.

  1. במסגרת תביעתם עתרו הזוג קוטלרסקי לפיצוי בגין מספר ראשי נזק. חלקם נובעים מהפרת החוזה על ידי המועצה וחלקם נובעים מהתרשלותם של המועצה ועו”ד חן. להלן נידרש לבחינת ראשי נזק אלה.
  1. פיצוי בשיעור 3% לחודש בגין התמורה ששולמה בגין מכר מגרש ב’

            הזוג קוטלרסקי עתרו לפיצוי בסך 1,055,179 ₪ בגין הפרה יסודית של החוזה. לשיטתם, סכום זה מהווה פיצוי בשווי הפרשי ריבית והצמדה בשיעור 3% לחודש ממועד התשלום בפועל ועד ליום 19.4.2009. פיצוי זה חושב בהתאם לסעיף 4(ד) לחוזה אשר דן בפיצוי המוסכם לו הייתה זכאית המועצה לוּ איחרו הזוג קוטלרסקי במועדי התשלום.

נדב בעדותו לפניי הסביר את הטעם לחיוב המועצה בפיצוי שכזה: “יש סעיף [בחוזה – א.ש.] שאומר שאם אני לא עומד בתנאי המכרז אני אשלם 3% לחודש. אני אומר באותו מטבע, אם המועצה מפרה את ההסכם היא צריכה לשלם 3% לחודש. אני לא המצאתי את המספר הזה לקחתי את זה ממה שבני חן כתב במכרז” [פר’ עמ’ 48, ש’ 3-1].

            המועצה התנגדה לחיובה בפיצוי זה מהסיבות הבאות:

מדובר בסכום גבוה יותר מהתמורה ששולמה בגין מגרש ב’ והיענות לסעד זה תביא למצב שבו הזוג קוטלרסקי קיבלו את מגרש ב’ ללא תמורה; בחוזה אין התחייבות למועד מסוים באשר לקבלת אישור משרד הפנים לעסקת המכר ולכן אין “איחור” או “הפרה יסודית”; לא קיים כל הסדר בין הצדדים המקים פיצוי במקרה של הפרת החוזה; לא ניתן להישען על סעיף 4(ד) לחוזה ככזה המקים “זכות” לתובעים; הזוג קוטלרסקי החליטו להמשיך בקיום החוזה תחת ביטולו מכאן שלקחו על עצמם ביודעין את הסיכונים בכל עיכוב שייגרם ברישום הזכויות על מגרש ב’, עד להסדרת הבעלות; מלכתחילה לא ניתן היה לסבור כי אישור משרד הפנים לעסקת המכר יינתן יום לאחר החתימה על החוזה. לכן חישוב הפיצוי מיום מועד החתימה על החוזה אינו נכון. כמו כן, לא צורפה חוות דעת שתסביר את אופן החישוב.

            עו”ד חן ביקש שלא להשית עליו את הפיצוי בגין ראש נזק זה מאחר שאינו צד לחוזה וממילא אין לפסוק כנגדו פיצויים חוזיים.

            לאחר שבחנתי את טענות הצדדים בסוגיה זו, אני מעדיף את עמדת הנתבעים.

חוזה ב’ אינו כולל הוראה בדבר פיצוי מוסכם בגין הפרת החוזה על ידי מי מהצדדים.

אף הוראת סעיף 4(ד) לחוזה ב’ היא הוראה חד צדדית שחלה על התחייבויות הקונים, קרי – הזוג קוטלרסקי. במובן זה, ההיקש שעשו הזוג קוטלרסקי מסעיף 4(ד) לחוזה אינו יכול להוות מדד לגובה הפיצוי בגין הפרת החוזה. גם חישוב הפיצוי מיום החתימה על החוזה אינו חישוב ראוי ונכון משום שלא ניתן לומר שהפרת החוזה החלה מיום החתימה על החוזה. לפיכך, אני קובע כי הזוג קוטלרסקי אינם זכאים לפיצוי בגין ראש נזק זה.

  1. פיצוי בגין אובדן דמי שימוש ראויים

            הזוג קוטלרסקי עתרו לפיצוי בסך 303,335 ₪ בגין אובדן דמי שימוש ראויים החל ממועד חתימת חוזה ב’ ועד ליום 19.4.2009, הוא מועד קבלת אישור שר הפנים להעברת הזכויות של המועצה מכוח המכרז.

את חישוב דמי השימוש הראויים ביססו הזוג קוטלרסקי על חיוב בשיעור 5% לשנה משוויו הנוכחי של מגרש ב’, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית.

            לשיטתם של הזוג קוטלרסקי, מטרת רכישת מגרש ב’ הייתה לשם בניית ביתם. וכך הסביר נדב בעדותו: “התכוונו לבנות בית של 230 מטר אבל לבנות בהתאם ליכולות שלנו, בשלבים” [פר’ עמ’ 36, ש’ 27]. לשם כך פנו הזוג קוטלרסקי לבנקים השונים לשם קבלת משכנתא בגין יתרת התמורה למועצה וכן לשם מימון הליך הבניה [סעיף 15 ל-ת/1]. בנוסף, החלו הזוג קוטלרסקי להפיק תכנית אדריכלית והזמינו תיק מידע תכנוני [נספחים 19-18 ל-ת/1]. מאחר שהבניה נמנעה מהם עקב קיום זכויות נוגדות של חברת הדרים, הרי שיש לחייב את הנתבעים בפיצוי בגין אובדן דמי השימוש הראויים בתקופת העיכוב לפרק זמן של 28 חודשים הנספרים החל ממועד חתימת חוזה ב’ ועד למועד קבלת אישור שר הפנים להעברת הזכויות מהמועצה במסגרת המכרז.

            מנגד, לטענת המועצה ועו”ד חן, אין להיעתר לסעד זה מהטעמים הבאים: במגרש ב’ אין מבנה ולא ניתן לעשות בו שימוש אלא לצורך בניה למגורים. לפיכך, לא ברור איזה שימוש ביקשו הזוג קוטלרסקי לעשות במגרש ב’; לא הייתה כל התחייבות מטעם המועצה באשר למועד קבלת אישור משרד הפנים לעסקה ולכן לא ניתן להשית עליה חיוב הנשען על מועד אישור משרד הפנים; הזוג קוטלרסקי קיבלו חזקה במגרש ב’ מיד לאחר החתימה על החוזה ועשו בו מנהג בעלים; הזוג קוטלרסקי לא עמדו בחובתם להוכיח את ראש הנזק באמצעות צירוף חוות דעת. בנסיבות אלה אין דרך להעריך את שווי דמי השימוש הראויים; הזוג קוטלרסקי יכלו לבנות על המגרש, כבר מיום אישורה של תכנית 214, אולם הם בחרו שלא לעשות כן ולעזוב את הארץ.

  1. במחלוקת זו אני מעדיף את עמדת הזוג קוטלרסקי. לכך שלושה טעמים.

ראשית, מקובלת עלי גרסתו של נדב לפיה הזוג קוטלרסקי ביקש להקים את בית מגוריהם במגרש ב’. התרשמתי מעדותו של נדב לפניי, כי הוא מדבר מדם ליבו ודבריו-אמת. גרסתו מתיישבת עם ייעודו של המגרש לבניית בית מגורים ומכך שאין עיסוקו של נדב בתחום הנדל”ן, כך שמגרש ב’ לא נרכש למטרה ספקולטיבית. חיזוק לגרסתו של נדב ניתן למצוא אף בעדותו של מר דואק, מהנדס ועדה מרחבית שרונים, אשר העיד כי הזוג קוטלרסקי ביקרו במשרדו “יותר מפעם אחת” לצורך קבלת היתר בניה [פר’ עמ’ 235, ש’ 20-17].

שנית, אני סבור כי אי-השלמת הליכי התכנון עובר לפרסום המכרז ואי-קבלת האישורים הסטטוטוריים משר הפנים אכן עיכבו את קבלת היתרי הבנייה. עניין זה עלה במפורש מעדותו של מר דואק, ששימש בתפקיד מהנדס מוסד התכנון שהיה מוסמך ליתן את היתר הבניה לזוג קוטלרסקי. לגרסתו של מר דואק, קיומן של זכויות נוגדות של חברת הדרים במקרקעין מנע את מתן היתר הבניה: “… יש בעיה עם הקרקע שהיא כנראה הייתה שצ”פ והוחזרה עקב סיבות כאלה ואחרות לחברת הדרים שהיא הייתה בעלת הקרקע, ולכן חברת הדרים היא הבעלים, ואי אפשר כן, עד שהחברה הכלכלית לא תקבל את הזכויות לקרקע אי אפשר לחתום על ההיתר” [פר’ עמ’ 236, ש’ 4-1]. כאמור, תכנית 214 שאפשרה את חילופי הקרקע אושרה למתן תוקף רק ביום 7.10.2008 [נספח ט’ לתצהיר מר דואק נ/16]. ברם, הליכי הפרצלציה מכוח תכנית 219 ותכנית 214 הושלמו רק ביום 28.11.2011. אישור שר הפנים לחילופי הקרקע בין חברת הדרים לבין המועצה ניתן זמן רב לאחר הגשת התביעה, זאת מאחר שהמועצה לא השלימה את הדרישות המוקדמות לקבלת האישור [ראו הודעת בעל דין בעניין זה בתצהירו של מר דהן, סעיפים 42-37 ל-נ/3].

שלישית, אינני מקבל את עמדת הנתבעים לפיה החזקה במגרש נמסרה לזוג קוטלרסקי בסמוך לאחר תשלום התמורה ועל כן לא נמנע מהם השימוש במגרש ב’. גישה זו אינה מתיישבת עם עדותו של מר דואק לפניי, כמי שהיה בעל תפקיד בכיר במוסד התכנון המקומי, ממנה עלה כי עד להסדרת תכנית 214 לא ניתן היה לקבל היתר בניה. עמדת הנתבעים אף אינה מתיישבת עם הדרך בה פעל אלון, שמגרש א’ אשר נמכר לו היה בבעלותה המלאה של המועצה (בניגוד למגרש ב’). כך, אלון הסביר בעדותו כי הוא בעל ניסיון בתחום הבניה. כעולה מעדותו, מיד עם קבלת החזקה במגרש א’ הוא החל בקידום הליכי רישוי הבנייה [פר’ עמ’ 73 ש’ 31-29, עמ’ 74 ש’ 10-1]. אולם, בקשתו להיתר בניה סורבה עד לאחר מתן תוקף לתכנית 214 [נספח 13 ל-ת/3]. רק לאחר אישורה של תכנית 214, ביום 8.2.2009 ניתן לאלון היתר הבניה המיוחל.

בניגוד לאלון, לזוג קוטלרסקי לא היו מקורות מימון פרטיים והם נאלצו לפנות לבנקים שונים לצורך נטילת משכנתא. כפי שהעיד נדב, הבנקים סירבו להעניק להם משכנתא מאחר שמגרש ב’ לא היה מצוי בבעלות מלאה של המועצה, אלא שהיו בו זכויות נוגדות של חברת הדרים. בנסיבות אלה, בהן מגרש ב’ כלל זכויות נוגדות של חברת הדרים, אני סבור כי קציבת תקופת העיכוב במימוש השימוש במגרש לכדי 28 חודשים (עד לקבלת אישור שר הפנים למכר מושא המכרז) מתיישבת עם מטרת עסקת המכר והיא אף נחזית על הצד הנמוך, בהתחשב בפגם המהותי בזכויות במגרש ב’ ובכך שאישור שר הפנים לביצוע המכר מכוח המכרז אמור היה להתבסס על אישור מוקדם יותר להחלפת הקרקעות בין חברת הדרים לבין המועצה, התקבל רק ביום 29.11.2015 (!) [נספח 1 ל-ת/3ב].

  1. הלכה היא עמנו כי “הזכות לדמי שימוש היא נגזרת של זכות הבעלות, שהרי מהותה של הבעלות במקרקעין היא האפשרות ‘להחזיק במקרקעין, להשתמש בהם, ולעשות בהם כל דבר וכל עסקה בכפוף להגבלות לפי דין או לפי הסכם’ (סעיף 2 לחוק המקרקעין)” [ע”א 7156/10 חברת הירקון בע”מ נ’ מדינת ישראל מינהל מקרקעי ישראל, פסקה 9 לחוות דעתה של השופטת א’ חיות (פורסם בנבו, 11.10.2012)]. במקרה דנן, נמנע מהזוג קוטלרסקי השימוש לבניית בית מגוריהם במגרש ב’, כתוצאה ישירה מהטעייתם על ידי המועצה, כתוצאה מהפרת חוזה ב’ על ידה ואף כתוצאה מהתרשלותו של עו”ד חן. הואיל ומטרת רכישת מגרש ב’ הייתה הקמת בית מגורים בעבור הזוג קוטלרסקי ומאחר שמטרה מסתברת זו נמנעה מהם לנוכח הפרת חוזה ב’ על ידי המועצה והתרשלותו של עו”ד חן, הרי שיש לחייב את הנתבעים בראש נזק זה, לפי פרק זמן של 28 חודשים, הנספרים החל ממועד חתימת ההסכם ועד למועד אישור שר הפנים למכר מושא המכרז.
  1. הזוג קוטלרסקי העריך את שוויו הנוכחי של המגרש בסך 2.2 מיליון ₪.

ברם, הזוג קוטלרסקי לא צירפו חוות דעת שמאי לשם תמיכה בראש נזק זה. כשנשאל נדב כיצד חישבו את סכום דמי השימוש המבוקשים השיב: “לקחתי מספר שעורכת הדין שלי המליצה … שזה סטנדרטי” [פר’ עמ’ 48, ש’ 28].

אכן, לא אחת נקבע כי הטוען לנזק חייב להוכיח את גובה הפיצוי המגיע לו בגינו כדלקמן:

                    “הוכחת הנזק היא תנאי הכרחי אך לא מספיק לקביעת הפיצוי. כשם שעל הנפגע להוכיח את הנזק שנגרם לו, כן מוטלת עליו החובה להוכיח את הנתונים העובדתיים, מהם ניתן להסיק את הפיצוי, דהיינו, את הערך הכספי של החזרת המצב לקדמותו. נפגע אינו יוצא ידי חובתו בהוכחת הנזק, אלא עליו להניח אף תשתית עובדתית לקביעת שיעור הפיצוי. אין להשאיר עניין אחרון זה לאומדנו של השופט.

                    על-פי גישתנו, מוטל על הנפגע, המבקש לקבל פיצויים במסגרת סעיף 10 לחוק התרופות, הנטל ליצור תשתית עובדתית, שתאפשר לבית המשפט להערית את מידת הנזק מזה ואת שיעור הפיצויים מזה. כשם שמידת הנזק אינה עניין, שנקבע על-פי אומדנא דדיינא, כן עניין הפיצוי אינו נקבע על-פי אומדנא דדיינא”.

                    [ראו: ע”א 355/80 אניסימוב נ’ מלון טירת בת שבע בע”מ, פ”ד לח(2) 800, 808 (1981) (להלן – עניין אניסימוב); ע”א 7905/98 אארוקון נ’ הוק תעופה בע”מ, פ”ד נה(4) 387, 397 (2001)]

  1. הגם שהזוג קוטלרסקי לא צירפו חוות דעת שמאי המעריכה את שוויו של מגרש ב’, אינני סבור כי יש בכך להביא לדחיית ראש נזק זה, שכן שוויו של המגרש הוכח לפני בראיות חלופיות.

כך, כעולה מהראיות שהובאו לפניי שטחו של מגרש ב’ 436 מ”ר והוא מצוי ביישוב תל מונד. מר פלצקי, מנהל חברת הדרים ומי שעוסק בתחום הבניה, שיווק ומכירה של בתים בתל מונד [פר’ עמ’ 286, ש’ 30-28], העיד לפניי כי לאחרונה נמכר בתל מונד מגרש ששטחו 400 מ”ר “סביב ה-2 מיליון מאתיים שקל” [פר’ עמ’ 290, ש’ 10]. עדות זו מתיישבת עם עדותו של מר רם יונת, שזומן על ידי המועצה והעיד שרכש בחודש יולי 2015 בית במגרש שסמוך למגרש ב’ בישוב תל מונד בסך 5.1 מיליון ₪ [סעיפים 2-1 ל-נ/6]. גם נדב עצמו העריך את שוויו של מגרש ב’ בסך 2.2 מיליון ₪ [פר’ עמ’ 46, ש’ 31-29]. ערכים אלה לא נסתרו בראיות נגדיות מצד הנתבעים או הצדדים השלישיים.

לפיכך, אני קובע כי ערכו של המגרש ליום שמיעת הראיות לפניי (חודש יולי 2016) הוא סך 2.2 מיליון ₪.

הזוג קוטלרסקי ביקש לגזור את שווי דמי השימוש למגרש לפי 5% משווי מגרש ב’. זהו שיעור סביר ומידתי אשר לא נסתר על ידי מי מהנתבעים או הצדדים השלישיים [ראו: ע”א 213/73 ש.ג אגודה שיתופית לשיכון בתל אביב בע”מ ואח’ נ’ מדינת ישראל, פ”ד כט(1) 617 (1974) שם הוכר בדמי שימוש כאחוזים משווי המקרקעין, לפי שיעור של 6% מהשווי ההוני של המקרקעין].

סיכומו של דבר – אני מקבל ראש נזק זה במלואו לפי התחשיב הבא:

28 חודשים * 5%/12 * 2.2 מיליון ₪=256,667 ₪ ליום 20.7.2016.

הואיל והנזק של אבדן דמי שימוש בגין יכולת השימוש במגרש ב’ הוא פרי התרשלותם של המועצה ושל עו”ד חן, הרי שהחיוב בגין נזק זה יושת על שני הנתבעים.

            אני מחייב אפוא, את הנתבעים לשלם לזוג קוטלרסקי סך 256,667 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 20.7.2016 בגין העיכוב ביכולת השימוש במגרש.

  1. פיצוי בגין פגיעה בסחירותו של מגרש ב’

            הזוג קוטלרסקי עתרו לקבלת פיצוי בסך 59,645 ₪ בגין חוסר יכולתם למכור את מגרש ב’ עקב אי הסדרת רישום הזכויות. הבסיס לחישוב ראש נזק זה הוסבר על ידי נדב , כדלקמן: “עשיתי חישוב, 2.2 מיליון ₪ ריבית והצמדה לאורך חמש השנים האלה” [פר’ עמ’ 49, ש’ 15]. אותן חמש שנים נספרו החל מאמצע שנת 2008 עת עזבו הזוג קוטלרסקי את הארץ והעמידו את מגרש ב’ למכירה [פר’ עמ’ 29, ש’ 3-2]. לגרסתו של נדב “אני לא מצליח כבר 5 שנים למכור אותו” [פר’ עמ’ 47, ש’ 15]. נדב הסביר כי ערכו של מגרש ב’ נמוך ממגרשים סמוכים. לדבריו: “אני מציע אותו למכירה במחיר של 15 – 20% פחות משווי השוק. השווי היום הוא בן 2.6 ל-3 מיליון ₪” וכן: “אני מציע אותו בפחות כי הוא מסומן בתל מונד בתור מגרש בעייתי אני מציע אותו. תיכנס ליד 2 יש מגרש באזור שנמכר ב-2,580,000 ואני יודע שיש מגרשים נוספים למכירה ב – 3.2 מיליון” [פר’ עמ’ 46, ש’ 31-29].

            ברוך, אביו של נדב, חיזק את גרסת בנו: “הבן שלי מנסה למכור את זה ב-2.2 מיליון, אני אומר שזה על שם בני והשאלה השנייה שלהם זה אם זה רשום בטאבו וכשאני עונה שלא בדרך כלל אני לא שומע טלפון נוסף מאותו בן אדם. אני חושב שזה שווה פחות מ-2.2 מיליון. הבן שלי מנסה כבר הרבה שנים למכור” [פר’ עמ’ 71, ש’ 17-14].

            גם מר פלצקי, מנכ”ל חברת הדרים, אישר בעדותו כי ראה שלט “למכירה” במגרש ב’ וכן אישר שמגרש ב’ הינו מגרש “בעייתי”:

                    “ש. … ממה שאתה יודע המגרש הזה מסומן כמגרש בעייתי בתל מונד?

                    ת. מדברים עליו.

                    ש. מה מדברים עליו?

                    ת. שיש בעיות”

[פר’ עמ’ 289, ש’ 7-4]

            המועצה התנגדה לפיצוי בגין ראש נזק זה מאחר שסכום הנזק לא הוכח ואף לא הוכח כי התקיים משא ומתן עם צד שלישי באשר למכירת מגרש ב’ אשר נכשל לנוכח היעדר הרישום של זכות הבעלות.

עוד הוסיפה המועצה כי אין כל מניעה למכור את זכויותיהם של הזוג קוטלרסקי במגרש ב’ מכוח החוזה, אף אם אלה טרם נרשמו על שמם. לחיזוק טענות אלה, זימנה המועצה לעדות את מר יונת שרכש בית סמוך לזה של הזוג קוטלרסקי שגם בו טרם נרשמו זכויות המוכרת. מר יונת הסביר כי בשנת 2105 התעניין ברכישת בית בתל מונד ולשם כך שכר שירותים של עורכת דין. מבדיקת מצבו המשפטי של הבית שרכש מר יונת עלה כי “יש לבצע פעולות משלימות לרישומו של הנכס בבעלותה של המוכרת כדי לאפשר את רישומו על שמי …”. עם זאת, המסמכים שהוצגו לעורכת דינו בעניין זה, הניחו את דעתה ומר יונת רכש את הבית בסך 5.1 מיליון ₪ [סעיפים 5-4 ל-נ/6]. גם מר יונת אישר בחקירתו הנגדית כי ראה שלט “למכירה” במגרש ב’.

            לאחר שבחנתי את טענות הצדדים ועיינתי במוצגים אני סבור כי הזוג קוטלרסקי לא הרימו את נטל ההוכחה באשר לראש נזק זה.

אמנם, מר פלצקי ומר יונת העידו כי במגרש ב’ קיים שלט “למכירה”. עם זאת, לא הוכח לפניי ממתי מנסים הזוג קוטלרסקי למכור את מגרש ב’. כך, לא צורפה ראיה בדבר פרסום מגרש ב’ בעיתונות, באתרים במרשתת (כדוגמת “יד 2” וכיו”ב), לא צורפו פניות אל משרדי תיווך ואף לא צורפה ראיה כלשהי למשא ומתן עם רוכש פוטנציאלי אשר כשל עקב בעיית הזכויות במגרש ב’.

מאידך, מר ירון לזר, מודד מוסמך שערך חוות דעת מטעמו של עו”ד חן [נ/4] (להלן – המודד לזר) הסביר בחוות דעתו כי “על בסיס החוזה שנחתם עם המועצה לא הייתה כל מניעה למכור את הזכויות באותו מגרש לגורם אחר, דוגמאות לכך ראיתי במקרים אחרים”. בעדותו הסביר המודד לזר כי “באותו מקום, חלקה צמודה השייכת להדרים, מועצה מקומית תל מונד, בנו שני אנשים בית, בנו ומכרו” [פר’ עמ’ 125, ש’ 2-1]. ממצאיו של המודד לזר חוזקו בעדותו של מר יונת ובעדותו של עו”ד אסרף.

יתר על כן, עניין הפגיעה הכלכלית בסחירותו של מגרש ב’ בגין היעדר רישום מוסדר של הזכויות הוא עניין שבמומחיות, וראוי היה כי תוגש חוות דעת מטעם שמאי מקרקעין בסוגיה זו. חסר זה, שנוגע לתחום כלכלי מובהק, אינו ניתן להשלמה באמצעות עדויות וראיות חיצוניות, מה גם שהעדויות שנשמעו לפני מצד מר לזר ומצד מר יונת לא תמכו בטענתם זו של הזוג קוטלרסקי.

לפיכך, אני קובע כי הזוג קוטלרסקי אינו זכאי לפיצוי בגין הפגיעה בסחירותו של מגרש ב’.

  1. השבת שכר טרחתו של עו”ד חן

            הזוג קוטלרסקי עתרו להשבת שכר הטרחה ששילמו לעו”ד חן בסך 23,677 ₪, בשיעור השווה ל – 2% בצירוף מע”מ מהתמורה ששולמה למועצה בגין מגרש ב’.

            עו”ד חן התנגד לסעד זה והסביר כי שכר הטרחה שולם לו עבור רישום הפרצלציה ורישום הזכויות על מגרש ב’.

            עיון בחוזה ב’ מעלה כי שכרו של עו”ד חן שולם בעבור שניים: ביצוע רישום הפרצלציה על המגרש ורישום זכויות הרוכשים בלשכת רישום המקרקעין [סעיף 5(ג) לחוזה].

            הליכי הפרצלציה הושלמו ביום 28.11.2011. במובן זה, קיים עו”ד חן את חלקו בהתאם לחוזה, אף אם מדובר בזמן ממושך. אולם, לא כך הדבר באשר לרישום זכויות הזוג קוטלרסקי בלשכת רישום המקרקעין. כאמור, זכויותיהם של הזוג קוטלרסקי טרם נרשמו בפנקס המקרקעין עד למועד כתיבת שורות אלה, כמעט עשר וחצי שנים ממועד העסקה. מדובר בפרק זמן ארוך ביותר שחורג מפרק הזמן הסביר להשלמת הרישום והוא עולה כדי הפרת התחייבותו של עו”ד חן להשלים את רישום הזכויות במגרש על שם הזוג קוטלרסקי בתוך פרק זמן סביר. הגשת התביעה על ידי הזוג קוטלרסקי דינה כדין הודעת ביטול בכל הנוגע לשירותיו המשפטיים של עו”ד חן [ראו: ע”א 367/83 מ.שושן חברה לבניין ופיתוח בע”מ נ’ רמות גזית בע”מ פ”ד ל”ט(1), 633 (1985); ע”א 11/84 רבינוביץ נ’ שלב, פ”ד מ(4) 533, 545 (1986); ע”א 294/92‏  דרוק נ’ אליאסיאן, פ”ד מז(3) 023 (1993)].

בנסיבות אלה, אני קובע כי הזוג קוטלרסקי זכאים להשבה יחסית משכר הטרחה ששילמו לעו”ד חן, בגין החלק הקשור לאי-רישום זכויותיהם. הואיל והחיוב בשכר הטרחה ששילמו הזוג קוטלרסקי לעו”ד חן לא יצר הבחנה בין החלק ששולם לצורך רישום הפרצלציה לבין החלק ששולם לצורך רישום הזכויות בפנקס רישום המקרקעין, אני קובע, על דרך האומדנא, כי עו”ד חן ישיב לזוג קוטלרסקי מחצית משכר הטרחה ששולם לו, בסך 11,838 ₪ בתוספת הפרשי ריבית והצמדה כחוק מיום הגשת התביעה. 

  1. פיצוי בגין הפרש שער המכירה של מניות ישראמקו

            לטענת תובעים 3-1, מאחר שהצהרות המועצה באשר לבעלותה על מגרש ב’ לא היו נכונות, סרבו הבנקים השונים להעניק להם משכנתא. בנסיבות אלה, נאלצו הזוג קוטלרסקי לפנות למקור מימון אחר והוא מכירת מניותיו של ברוך. לפיכך, נאלץ ברוך לממש על דרך מכירה 6,406,250 מניות של חברת ישראמקו בשער של 0.08. לטענת ברוך, אם לא הייתה נוצרת התקלה בזכויות במגרש ב’ הוא לא היה נאלץ למכור את מניותיו בישראמקו בכדי לסייע לבנו ואז היה מוכר אותן במועד מאוחר יותר ובשער מכירה גבוה בהרבה.

            הפיצוי לו עותר ברוך בגין ראש נזק זה הינו סך 1,210,918 ₪ המהווה הפרש בין מכירת המניות ביום 15.1.2007 בשער של 0.08 ₪ למניה לבין מכירתן בשער של 0.258 ₪ למניה (שער המניה ביום המכירה הבא שביצע ברוך 22.1.2009).

            המועצה ועו”ד חן התנגדו למתן פיצוי בגין ראש נזק זה מהטעמים הבאים: ברוך לא היה צד לחוזה ובמובן זה, לא קיימת יריבות בין ברוך לבין מי מהנתבעים; אין קשר בין מימוש המניות לבין בעיית הבעלות שהתגלתה במגרש ב’; לא הוכח כי מכירת המניות הייתה האפשרות היחידה והבלעדית לצורך מתן עזרה כספית לזוג קוטלרסקי; לא צורפו אסמכתאות לתמיכה בפיצוי המבוקש; במועד מכירת המניות נותר לזוג קוטלרסקי לשלם מחצית מהתמורה ולכן לא ברור מדוע נמכרו מניות בסכום של מיליון ₪.

  1. ברוך אינו צד לחוזה ובשל כך לא קיימת יריבות חוזית בינו לבין המועצה. ברוך אף אינו חתום על ייפוי הכוח לזכות עו”ד חן ולא שילם את שכר טרחתו. על כן אין לברוך עילת תביעה כנגד עו”ד חן מכוח חוק החוזים או מכוח חוק השליחות, התשכ”ה-1965.

לפיכך, עילת התביעה העשויה להיות רלבנטית לחיובם של הנתבעים בגין הנזק הנובע ממכירה מוקדמת של מניות ישראמקו היא מכוח עוולת הרשלנות.

ברם, בהקשר זה ברוך הינו בגדר “נפגע משני” [רע”א 444/87 אלסוחה נ’ עיזבון המנוח דוד דהאן ז”ל, מד(3) 397 (1990)]. אולם, בענייננו אין מדובר במי שהושפע באופן ישיר מתאונה שנגרמה לאדם שקרוב אליו, אלא במי שנגרם לו נזק כתוצאה מהושטת סיוע כלכלי לניזוק הראשי. נסיבות שכאלה אינן תומכות בקיומה של חובת זהירות כללית.

כפי ששנינו, ברוך לא היה צד לחוזה ב’ שהיווה את מקור חובת הזהירות של המועצה כלפי הזוג קולטרסקי. ברוך אף לא חתם על יפוי כוח לעו”ד חן ולא שילם את שכרו של עו”ד חן וממילא לא היה צד ישיר לעסקה, שנועדה לגרום לבניית בית המגורים במגרש שירכשו מהמועצה. מכאן, שיש קושי של ממש להכיר בחובת זהירות קונקרטית של המועצה או של עו”ד חן כלפי נפגע משני בנזק כלכלי שנגרם לאביו של צד לעסקה, כתוצאה ממימון שהעניק לבנו.

קושי זה הולך ומתעצם מאחר שקשה להניח כי המועצה או עו”ד חן צפו או היו יכולים לצפות מלכתחילה (ex-ante) כי מעשיהם או מחדליהם יגרמו לנזק גם במעגל השני בעסקה, קרי – לאביו של נדב [עניין וגנר, פסקה 17 בפסק דינו של השופט נ’ הנדל; גיא שני ואמיר שמואלי “משרתם של שני אדונים? מבחן הצפיות בעוולת הרשלנות: בין עלויות מידע לבין שיקולי מדיניות” עיוני משפט לד 141, 143 (2011)).

  1. יתר על כן, לצורך חיובם של הנתבעים בנזק שנגרם לכאורה לברוך בגין מימוש מניות ישראמקו יש להוכיח קיומו של קשר סיבתי בין ההתרשלות של המועצה לבין הנזק. המבחן להוכחת קשר סיבתי עובדתי הוא מבחן “הסיבה-שבלעדיה-אין” הידוע גם כ”מבחן האלמלא”. כדי לעמוד במבחן זה, על התובע להוכיח, במידת ההוכחה הנוהגת במשפט אזרחי, שאלמלא התרשל הנתבע – הנזק לא היה נגרם [ראו: ע”א 8664/06 חוות צברי אורלי בע”מ נ’ מדינת ישראל (פורסם בנבו, 27.8.2012)].

בענייננו, לא הוכח קשר סיבתי כאמור וזאת משלוש סיבות עיקריות:

האחת, לא ניתן ולא צריך היה לצפות בדיעבד (ex-post) כי אופן מימון הרכישה של מגרש ב’ ייעשה באמצעות מימוש מניות מצד אביו של אחד הרוכשים.

השנייה, מעדויותיהם של נדב וברוך עלה כי לברוך ישנם נכסים נזילים רבים [פר’ עמ’ 30, ש’ 31-15, עמ’ 31, ש’ 23-1, עמ’ 40, ש’ 30-27, עמ’ 41, ש’ 16-1, עמ’ 58ף ש’ 20-17, עמ’ 64, ש’ 31-19, עמ’ 65, ש’ 31-1]. לא ברור מדוע בחר ברוך דווקא לממש את המניות.

השלישית, לשם הוכחת הנזק צורפו מטעם ברוך שני מסמכים: “תנועות לפי נייר ערך חישוב עלות ורווח” [נספח 15 ל-ת/1] וכן פירוט דפי חשבון של ברוך [נספח 16 ל-ת/1]. מנספחים אלה עולה כי ביום 15.1.2007 נמכרו מניות בשווי של 1,070,226 ₪. ברוך הסביר כי לאחר שהבנקים סרבו להעניק לזוג קוטלרסקי משכנתא ועל מנת שהזוג קוטלרסקי לא יפרו את הסכם המכר, נאלץ למכור מניות ישראמקו בשווי מיליון ₪. 500,000 ₪ ראשונים נועדו לכסות את יתרת החובה שהייתה לו ב”בטוחה” (חברה להשקעות) בשל הסכום שהעביר לזוג קוטלרסקי כמתנה. לדבריו: “הייתי ביתרת חובה בבטוחה של חצי מיליון והריבית הייתה גבוהה והחלטתי שאני לא רוצה להסתכן. גמרתי לשלם אז אני לא רוצה חובות” [פר’ עמ’ 63, ש’ 18-17]. 500,000 ₪ נאלץ לסייע לזוג קוטלרסקי לאחר שהבנקים סרבו להעניק להם משכנתא. לדבריו: “הייתי צריך להעביר בינואר 250 אלף שקל וגם בפברואר 250 אלף שקל” [פר’ עמ’ 63, ש’ 15-14]. וכן: “לא יכולתי להסתכן ולחכות ליום האחרון של התשלום השני ולכן המניות נמכרו בבת אחת, חלק באותו יום וחלק חודש לפני” [פר’ עמ’ 63, ש’ 27-25]. עם זאת, מדפי פירוט חשבון שצירף ברוך עולה כי ביום 21.1.2007, לאחר מכירת המניות, הועבר סך 256,000 ₪ בלבד “עבור המגרש”. מכאן, שמכירת מניות בסך מיליון ₪ אינה קשורה כולה לבעיית הבעלות במגרש ב’.

  1. לכך יש להוסיף כי דרך החישוב באשר לפיצוי המבוקש לא נתמכה בחוות דעת או בתחשיבים. כמו כן לא צורף מסמך רשמי למכירה או דפי פירוט בחשבון הבנק המלמדים על העברת סכומי המכירה לחשבונו של ברוך. אף לא צורף שער רשמי באשר לשווי המניות במועדים השונים למכירתן.

            מטעמים אלה אני קובע כי ברוך אינו זכאי לפיצוי בגין ראש נזק זה ודין תביעתו להידחות.

  1. פיצוי בגין קנסות שהוטלו על הזוג קוטלרסקי

            הזוג קוטלרסקי עתרו לפיצוי בסך 31,617 ₪ כהשבת סכומים שהוטלו עליהם על ידי רשות המיסים בגין הטעות בחישוב השומה, קנסות מינהליים וקנסות אי הצהרה במועד, בצירוף הפרשי ריבית והצמדה. את ראש נזק זה עתרו הזוג קוטלרסקי להשית על עו”ד חן בלבד. כך הסביר נדב בעדותו: “זה לפי דעתי בני חן טיפל בהכל” [פר’ עמ’ 48, ש’ 31].

            לטענת עו”ד חן, פעל לפי שיקולים מקצועיים והעדיף למסור את הדיווח לשלטונות המס ביום 19.4.2009, לאחר אישור משרד הפנים, תוך שהוא תומך יתדותיו במאמרו של עו”ד אלתר.

            עו”ד חן ייצג את מוכרת הזכות במגרש ב’, היא המועצה. כעולה מעדותו של עו”ד חן, ייצג אף את הזוג קוטלרסקי לעניין הליכי ההשגה על הקנסות שהוטלו עליהם. כך עלו הדברים מעדותו של עו”ד חן: “”האינטרס של המועצה ושל קוטלרסקי זהה, ולכן אין לי בעיה לייצג גם את האינטרס שלהם…” וכן: ” אם יש לנו אינטרס זהה והם מרשים לי, אז אני יכול לקרוא להם מרשיי [פר’ עמ’ 155, ש’ 18-17, 23-22]. נסיבות אלה מלמדות על הכרתו של עו”ד חן בכך שהזוג קוטלרסקי שם בו את מבטחו וממילא יש בהן להקים חובת זהירות קונקרטית גם באשר לעניין הדיווחים לרשויות המס [עניין ערד, בעמ’ 381; יצוין כי נסיבות שכאלה בהן עורך הדין נוטל אחריות לפעולה שעשה או הצהרה שביצע עבור הצד האחר, מקימה אחריות בנזיקין גם על פי גישתו המצמצמת (דעת המיעוט) של השופט א’ ריבלין בעניין נחום, בעמ’ 416].       

  1. סעיף 73(א) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ”ג-1963 (להלן – חוק מיסוי מקרקעין) קובע כי המוכר זכות במקרקעין ימסור דיווח לשלטונות המס תוך 30 ימים מיום המכירה. בנסיבות אלה ובהתאם להוראותיו הברורות של חוק מיסוי מקרקעין, היה על עו”ד חן לדווח על העסקה בהתאם להוראות חוק מיסוי מקרקעין. משלא עשה כן, התרשל בייצוגם של הזוג קוטלרסקי בכל הנוגע לדיווחים לרשויות המס בגין עסקת מכר מגרש ב’.

סעיף 94א(א) לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי אי הצהרה במועד תגרור קנסות בשיעור שנקבע בסעיף. במובן זה, הטלת הקנסות על הזוג קוטלרסקי מהווה סיכון צפוי של ההתרשלות בדיווח [עניין וגנר, פסקה 24 בפסק דינו של השופט נ’ הנדל; ע”א 120/16 עו”ד שגב נ’ קדמת עדן בע”מ, פסקה 19 בפסק דינו של השופט י’ עמית (פורסם בנבו, 23.04.2017)].לפיכך, בין התרשלותו זו של עו”ד חן לבין הטלת הקנסות על הזוג קוטלרסקי קיים קשר סיבתי ברור ומוצק.

לשם הוכחת גובה הפיצוי צירפו הזוג קוטלרסקי העתק משתי קבלות בגין תשלום קנסות מינהליים אשר סכומן המצטרף הינו 28,018 ₪ [נספחים 35-34 ל-ת/1].

            לטענת עו”ד חן, מסכום זה יש להפחית סך 7,899 ₪ המגלמים החזר שקיבלו הזוג קוטלרסקי לאור הגשת ההשגה על ידי עו”ד חן. לשם כך צירף עו”ד חן “דו”חות מס שבח בדבר מס רכישה של קוטלרסקי” [נספח ל’ ל-נ/5]. בסיכומי התשובה לא סתרו הזוג קוטלרסקי את טענתו של עו”ד חן ואף לא התנגדו לה.

            בנסיבות אלה אני קובע כי בגין ראש נזק זה זכאים הזוג קוטלרסקי לפיצוי מעו”ד חן בסך 20,119₪ (7,899 ₪ – 28,018 ₪), בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק, החל מיום התשלום עיקר הקנסות (4.3.2010).

  1. פיצוי בגין נזק תדמיתי כתוצאה מעיקולי רשות המסים

            הזוג קוטלרסקי עתרו לפיצוי בסך 200,000 ₪ בגין נזק תדמיתי ופגיעה קשה בשמם הטוב. לטענתם, לאחר שהוטלו עליהם קנסות בגין אי דיווח על עסקת המכר במועד, נקט עו”ד חן בהליכי השגה כנגד קנסות אלה. לאחר שהשגותיו נדחו, הטיל מנהל מיסוי מקרקעין עיקולים על נכסיהם של הזוג קוטלרסקי. בין היתר הוטל עיקול במשרד הרישוי על שני מספרי מוניות אשר היו בבעלותו של נדב. לנוכח עיקול זה הסביר נדב “מצאתי עצמי בהפרה של שני הסכמים שנחתמו על ידי טרם הטלת העיקולים למכירת מספרי המוניות האמורים” [סעיף 43 ל-ת/1]. בעדותו הסביר נדב כדלקמן: “… לא ידעתי שיש עליי עיקול, אני הלכתי ומכרתי את המוניות שלי וחתמתי על חוזה. הבן אדם רצה לקחת את המוניות ואמר לי יש לך עיקול” [פר’ עמ’ 49, ש’ 28-27].

            המועצה ועו”ד חן התנגדו למתן פיצוי בגין ראש נזק זה. לטענתם מדובר בסכום מופרך אשר לא הוכח.

  1. לאחר שבחנתי את טענות הצדדים בסוגיה זו אני סבור כי אין מקום להשית על המועצה ראש נזק זה, מאחר שאין מדובר בתוצאה של הפרת חוזה ב’ או של התרשלותה באשר לגילוי העובדות בעניין הזכויות במקרקעין.

לא כך הם פני הדברים באשר לעו”ד חן. כעולה מגרסתו של נדב, הטלת העיקול על נכסיו השונים נעשתה כחלק מפעולת גבייה של רשויות המס. חיזוק לגרסה זו עולה מנספח 37 (אישורי רשות המסים על “מחיקת העיקולים”) וממכתב מיום 4.3.2010, שנערך בזמן אמת, במסגרתו פנו הזוג קוטלרסקי אל ראש המועצה מר רצבי ואל עו”ד חן, באשר לקנסות ולפעולות הגבייה של רשות המסים. בהתחשב בקביעה לפיה עו”ד חן חב חובת זהירות קונקרטית באשר לדיווח על רכישת מגרש ב’ בשמם של הזוג קוטלרסקי ובהתחשב בכך שהדיווח לא הוגש במועד, ברי שהופרה חובת זהירות זו. מכאן, שפעולות הגביה של רשות המסים, כמו גם הטלת הקנסות המינהליים, הם בגדר סיכון צפוי של מעשה ההתרשלות.

באשר לגובה הנזק, התרשמתי מעדותו של נדב כי עיקר הנזק הוא תדמיתי, שהרי נדב פעל מידית להסרת העיקול באמצעות תשלום הקנסות (שהחיוב בגינם ממילא הושת על עו”ד חן כחלק מהנזקים להם גרם). לפיכך, בהתחשב בנזק התדמיתי שנגרם לנדב מעצם פעולות העיקול על נכסיו (שתי מוניות) וחשיפתו כבעל חוב לפני צדדים שלישיים, אני רואה לנכון להעמיד ראש נזק זה על סך 20,000 ₪ ליום 4.3.2010 (מועד הסרת העיקולים).

לפיכך אני מחייב את עו”ד חן לשלם לנדב סך 20,000 ₪ בגין ראש נזק זה בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 4.3.2010.

אינני מחייב את עו”ד חן בפיצוי לזכות מיי קוטלרסקי, מאחרש לא הוכח לפני איזה מנכסיה עוקלו, אם בכלל.

  1. פיצוי בגין נזק בלתי ממוני – עגמת נפש, תסכול וצער

            תובעים 3-1 עתרו לפיצוי בסך 200,000 ₪ בגין עוגמת נפש, תסכול וצער לנוכח התנהגות המועצה ועו”ד חן.

            לטענת נדב התרשלותם של המועצה ועו”ד חן “עלתה לי בבריאות. לי ולאשתי” [פר’ עמ’ 50, ש’ 10] והיוותה גורם מרכזי בהחלטתם שלא לבנות את ביתם בתל מונד ואף לעזוב את הארץ. כך עלו הדברים מעדותו:

                    “ש. התוכניות שלכם השתנו ונסעתם לחו”ל ולכן לא בניתם את הבית כי התכוונתם לבנות בית למגורים שלכם

                    ת. הסיבה שהחלטנו לא לבנות בית כי אנחנו לא רוצים להתקרב לתל מונד”.

[פר’ עמ’ 40, ש’ 24-22]

            לשם תמיכה בגרסתם הפנו הזוג קוטלרסקי לעדותו של מר דואק לפיה: “… קוטלרסקי היו יותר מפעם אחת … אני זוכר שבשלבים האחרונים כן, הם היו במצוקה …” [פר’ עמ’ 235, ש’ 20-19].

עומק המשבר אותו חוו הזוג קוטלרסקי כתוצאה מהסתבכותה של עסקת המכר ניכר גם בעדותו של ברוך לפניי:

                    “ש. האם הם ניסו לקחת משכנתא אחרי אישור משרד הפנים?

                    ת. (העד בוכה) הבן שלי עזב לארצות הברית וזה ירד מהפרק” 

[פר’ עמ’ 70, ש’ 21-20]

            מנגד, לטענת המועצה אין להשית עליה פיצוי מאחר שמדובר בסכום מופרז מבלי שהוכח. עו”ד חן סבר אף הוא כי אין להשית עליו פיצוי בגין ראש נזק זה מהטעמים הבאים: ככל שנגרמה עוגמת נפש, אין היא נובעת מהתנהגותו של עו”ד חן, כי אם מהתנהגותם של צדדים שלישיים; לכל היותר זכאים הזוג קוטלרסקי לפיצוי בגין עגמת נפש על רקע אי הסדרת רישום; עוגמת נפש שנגרמה לברוך קשורה בעזיבתם של הזוג קוטלרסקי את הארץ. עם זאת בין ברוך לבין עו”ד חן לא קיימת כל יריבות.

  1. לאחר שבחנתי את טענות הצדדים ועיינתי במוצגים אני מקבל במחלוקת זו את עמדת תובעים 3-1 באופן חלקי כפי שיוסבר להלן:

            בענייננו, קביעת הנזק הלא ממוני יכולה להיעשות בשני מישורים: מישור דיני החוזים ומישור עוולת הרשלנות.

באשר לתחום דיני החוזים נקבע כי “פסיקת פיצוי בגין נזק לאממוני, על רקע סכסוך שיסודו במחלוקת על קיומם של חיובים חוזיים, נתונה לשיקולדעת ביתהמשפט (סעיף 13 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל”א-1970 – להלן – חוק התרופות), ומכאן שהיא שמורה למקרים מיוחדים. ברם, קודם שיעמוד ביתהמשפט בפני הצורך להחליט אם המקרה שלפניו מצדיק פסיקת פיצוי כזה, מוטל על הנפגע מהפרת החוזה להוכיח בראיות הן את עצם הנזק הלאממוני והן את הקשר הסיבתי בין הפרת החוזה לבין נזק זה (ע”א 611/89 דרוקר זכריה חברה קבלנית לעבודות אזרחיות ופיתוח בע”מ נ’ נחמיאס [6], בעמ’ 65; ע”א 1371/90 דמתי נ’ גנור [7], בעמ’ 858 וע”א 679/82 עירית נתניה נ’ מלון צוקים בע”מ [8], פיסקה 7 לפסקהדין)” [ראו: ע”א 3437/93 אגד, אגודה שיתופית לתחבורה בישראל בע”מ נ’ אדלר, פ”ד נד(1) 817, 835 (1998)].

            הכוונה בהוראת סעיף 13 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל”א-1970, בין היתר, היא לזכות את הנפגע מן ההפרה בפיצוי על “…כאב, סבל, אכזבה ועוגמת נפש, ואולי גם הפסד הנאה” [ראו: גבריאלה שלו דיני חוזים 586 (מהדורה שנייה, תשנ”ה)].

            אי עמידה על חובת הגילוי באשר לפרט כה מהותי, הוא שאלת הבעלות במגרש ב’, עליו שילמו הזוג קוטלרסקי את מלוא התמורה, במטרה לבנות את ביתם, הסבה להם עוגמת נפש. כך העיד מר עודד דואק “הם רצו לבנות בשביל זה הם קנו את המגרש זה הכל” [פר’ עמ’ 251, ש’ 11-10]. אף באי-רישום זכויותיהם של הזוג קוטלרסקי על מגרש ב’ במשך תקופה כה ארוכה יש כדי לגרום עוגמת נפש וכן הפסד הנאה שבאה לידי ביטוי באי יכולתם לבנות את ביתם. בפסיקת בית המשפט העליון כבר ניתן פיצוי בנסיבות דומות, בהן נגרם עיכוב במסירת דירות מגורים ואיחור ברישום הזכויות כתוצאה מעיקול שהוסתר מהרוכשים. וכך נקבע בע”א 7991/07 רפאלי נגד רזין, פסקה 24 בפסק דינו של השופט ס’ ג’ובראן (פורסם בנבו, 12.4.2011): “בנוסף לכך חוסר הודאות בדבר רישום הזכויות חשף את הרוכשים לסיכונים שונים וגרם להם לנזקים שאינם ממוניים, כפי שצוין על ידי בית המשפט המחוזי, והרי ‘מדוע לא יזכה אדם, שסבל מאירוע כאמור, לפיצויי על האכזבה, החששות, הרוגז והתסכול שנגרמו לו, במסגרת התשתית המשפטית שנוצרה בסעיף 13 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל”א-1970′ …”.

            הנה כי כן, הנזק הלא ממוני שנגרם לזוג קוטלרסקי הוא נזק מסתבר וצפוי כתוצאה מהפרת חובת הגילוי, מההטעיה ומהפרת חוזה ב’ על ידי המועצה.

            אשר לחיוב בגין נזק לא ממוני במישור דיני הנזיקין, נקבע בעניין אבנעל, בזו הלשון: “קביעת הפיצוי בגין נזק לא ממוני קשה היא. הן בשל הקושי האינטלקטואלי שביסוד ראש נזק זה, הן בשל הקושי להעריך בערכים כספיים את שיעורו של נזק מסוג זה… בה בעת, העיקרון של החזרת המצב לקדמותו, חולש גם על ראש נזק זה ומחייב, על כן, פיצוי הולם בגינו” (פסקה 22 לפסק דינו של השופט א’ ברק); ע”א 6978/96 עמר נ’ קופת חולים כללית של ההסתדרות, פ”ד נה(1) 920, 930 (1999)].

בענייננו, התרשלות המועצה באי גילוי פרטים מהותיים באשר לזכויות במגרש ב’, הגם שהיו בידיעתה ובידיעת שלוּחה, עו”ד חן, ואף התרשלותו של עו”ד חן בכך שהקל ראש במידע נמסר לו על ידי מר משה כהן ובכך שלא טרח להאיר מידע זה באור בהיר וחזק במסגרת חוזה ב’, גרמו לשרשרת הכשלים בעסקה זו, שראשיתה בקשיי המימון, המשכה בעיכוב בקבלת היתר בניה וסיומה בכך שעד היום, בחלוף כעשר שנים ממועד החתימה על החוזה, טרם נרשמה זכות הבעלות במגרש זה על שמם של הזוג קוטלרסקי, כפי שהעיד מר דהן: “ההליך הרישומי לא הושלם עד היום” [פר’ עמ’ 92, ש’ 9].

בהתחשב במסכת האירועים העגומה שעולה מהמקרה דנן, בהתחשב בכך שמדובר במגרש שנועד להקמת בית המגורים של הזוג קוטלרסקי, בהתחשב בעוצמת הצער שניכרה בעדותו של נדב, שחוזקה בעדותו של ברוך ובעדותו של מר דואק, אני סבור כי פיצוי בשיעור 200,000 ₪ לזוג קוטלרסקי בגין ראש נזק זה הינו סביר, מידתי ועולה בקנה אחד עם עוגמת הנפש והצער שנגרמו להם. אני קובע איפוא כי הנתבעים ישלמו לזוג קולטרסקי פיצוי בגין נזק לא ממוני בסך 200,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה.

אין כך הדבר באשר לברוך. כפי ששנינו, המועצה ועו”ד חן אינם חבים חובת זהירות כללית וקונקרטית כלפי ברוך ועל כן תביעתו נדחתה, חרף עוגמת הנפש האמיתית שנגרמה לברוך בשל כישלון עסקת המכר של מגרש ב’ ועזיבת הזוג קולטרסקי לחו”ל.

  1. סך 15,000 ₪ בגין הוצאות משפטיות

            הזוג קוטלרסקי עתרו לפיצוי בסך 15,000 ₪ בגין הוצאות משפטיות ואחרות כגון חילופי מכתבים ופניות שנעשו על ידם למועצה, לעו”ד חן, לוועדה המקומית ולרשויות המס.

            הזוג קוטלרסקי לא צירפו כל תיעוד להוצאות אלה. בהיעדר תיעוד כאמור אני קובע כי הזוג קוטלרסקי אינם זכאים פיצוי בגין ראש נזק זה.

אשם תורם 

  1. הנתבעים העלו טענה לקיומו של אשם תורם מצד הזוג קוטלרסקי, שכן אלה לא הסתייעו בייעוץ משפטי עצמאי ובכך גרמו להעצמת נזקיהם.

אין בידי לקבל טענה זו.

ראשית, המועצה אינה יכולה להיבנות מכך שהזוג קוטלרסקי יכול היה להסתייע בייעוץ משפטי חיצוני או לקבל ייעוץ של שמאי מקרקעין שיישכר על ידם באופן עצמאי – “עובד ציבור, העוסק במתן אינפורמציה לקהל, אינו יכול לסמוך על כך שמקבל האינפורמציה, המתמצא בנושא השאלה, יערוך בדיקה עצמאית, בטרם יפעל על-פי המידע שנמסר לו” [ע”א 3862/04 עיריית פתח תקווה נ’ נקר, פסקה 15 בפסק דינו של השופט ד’ חשין (פורסם בנבו, 13.02.2008)].      

שנית, מאחר שעסקינן בעסקת מכר, חל על נסיבות ענייננו סעיף 16 לחוק המכר, התשכ”ח-1968. סעיף 16 לחוק המכר אינו מכיר באפשרות של אשם תורם במקרה בו הקונה הסתמך על תיאור הממכר על ידי המוכר, כבענייננו. יפים בהקשר זה הדברים המובאים אצל זמיר, חוק המכר, בעמ’ 281:

חוק המכר שולל לחלוטין את ההשקפה של ‘יזהר הקונה’, ומתיר לקונה להסתמך באופן בלעדי על תיאור הממכר בפי המוכר, ועל החיובים המוסכמים בחוזה. הדין לא יהיה שונה, לפי חוק המכר, גם אם היתה לקונה הזדמנות סבירה לבדוק את הממכר והוא לא ניצל אותה, או שניצל אותה אך עקב רשלנותו לא גילה את הפגם בממכר

            גישה זו אומצה בפסיקת בית המשפט העליון בעניין עיני [שם, פסקאות 5-4 בפסק דינו של השופט נ’ סולברג, אליו הצטרף השופט ח’ מלצר].

            שלישית, בענייננו של עו”ד חן, התרשמתי כי הזוג קוטלרסקי שם את מבטחו בעו”ד חן והאמין, באמת ובתמים, כי הוא מייצגו. אמונתם הכנה של הזוג קוטלרסקי מתיישבת עם החתמתם על ייפוי כוח בלתי חוזר, מתיישבת עם תשלום שכר טרחה בשיעור 2% מהיקף העסקה ועם הודאתו של עו”ד חן כי הוא ראה בהם את “מרשיי” במסגרת הפניות לרשויות המס.

            לפיכך, אני דוחה את טענת הנתבעים לקיומו של אשם תורם מצד הזוג קוטלרסקי.

חלוקת אחריות לנזק בין המזיקים 

  1. הן המועצה והן עו”ד חן הטילו את האחריות לאירוע הנזק זה אל עבר זה.

            אליבא המועצה, היא שכרה את שירותיו של עו”ד חן בכדי להימנע מהתקלה מושא התביעה שלא הייתה מתרחשת אלמלא התרשל עו”ד חן בחובתו כלפיה.

מאידך, אליבא עו”ד חן, הוא הוטעה על ידי מר כהן שמסר לו מידע תכנוני שגוי וכן הוטעה על ידי האמור בתכנית 219, אותה יזמה המועצה.

עסקינן אפוא בטענות במישור האחריות האופקית של המועצה ושל עו”ד חן. בהקשר זה חלה ההלכה כי אין צורך בהגשת הודעה לצד שלישי, שכן הוראת סעיף 84 לפקודת הנזיקין מסמיכה את בית המשפט לקבוע את חלוקת האחריות בין בעלי הדין בתביעה ולחייב כל נתבע להשתתף בתשלומיו של נתבע אחר או לשפותו [בר”ע 92/76 לה-נסיונל חברה ישראלית לביטוח בע”מ נ’ טוב, פ”ד ל(3) 305 (1976); ע”א 477/85 בוארון נ’ עירית נתניה, פ”ד מב(1) 415, 423 (1988); עניין וגנר, פסקה 35 בפסק דינו של השופט נ’ הנדל].

  1. בענייננו, הנזק שנגרם לזוג קוטלרסקי נגרם כתוצאה מרשלנותם המצטברת של המועצה ושל עו”ד חן – המועצה בתכנון תכנית 219, שהניחה הנחה שגוייה כאילו הוסדרה הבעלות במקרקעין וכן ביצירת מצג רשלני במסגרת חוזה ב’ ועו”ד חן בכך שלא הציג בפני הזוג קוטלרסקי את מצב הזכויות במגרש ב’. במצב שכזה לא ניתן להפריד את הנזק שנגרם לזוג קוטלרסקי בגין ההתרשלות ולייחס חלק מסוים ממנו לכל אחד מהמעוולים [ע”א 22/75 אדרי נ’ עזיזיאן, פ”ד ל(1) 701 (1976); ד”נ 15/88 מלך נ’ קורנהויזר, פ”ד מד(2) 089 (1990); ע”א 8133/03 יצחק נ’ לוטם שיווק בע”מ, נט(3) 66, 82 (2004)].

לפיכך, אני מחייב את הנתבעים לשאת ביחד ולחוד באחריות למלוא הנזק, בין אם כמזיקים במשותף ובין כמזיקים שגרמו לנזק אחד (ע”א 8279/02 גולן נ’ עזבון המנוח ד”ר מנחם אלברט ז”ל, פסקה 9 בפסק דינו של השופט (כתוארו דאז) א’ גרוניס (פורסם בנבו, (14.12.2006); עניין וגנר, פסקה 36 בפסק דינו של השופט נ’ הנדל)]. עם זאת, ביחסים בין המועצה (והחברה הכלכלית) לבין עו”ד חן תיקבע חלוקת האחריות במסגרת ההודעה לצד שלישי שהוגשה מטעם עו”ד חן, שתידון להלן.

פסיקתא בתביעה העיקרית בתיק 32162-06-13

  1. הואיל והזוג קוטלרסקי עתרו למתן צו עשה לצורך השלמת העברת הזכויות במגרש ב’ על שמם ומאחר שעד עצם היום הזה טרם הושלם רישום הזכויות על שמם של הזוג קוטלרסקי, אני מצהיר בזאת כי הם זכאים לאכיפת חוזה ב’ וכי המועצה מחויבת להשלים את חיוביה מכוחו. לפיכך, אני ממנה את עו”ד רחלי קלקנר, באת כוחם של הזוג קוטלרסקי, ככונסת נכסים לצורך השלמת רישום הזכויות במגרש ב’ על שמם של הזוג קוטלרסקי, בכפוף לחתימה על כתב התחייבות לכל נזק שייגרם במסגרת תפקידה. אני מחייב את המועצה למסור לכונסת את כל המסמכים שיש ברשותה, בשליטתה ובהישג ידה, כדרוש לרישום בפנקסי המקרקעין על שמם של הזוג קוטלרסקי. בעלות הליכי הכינוס (לרבות שכר טרחת הכונסת כפי שייקבע עם השלמת הרישום) יישאו הנתבעים ביחד ולחוד.
  1. מהטעמים שפורטו לעיל, תביעת הזוג קוטלרסקי מתקבלת בחלקה, כדלקמן:
  • אני מחייב את הנתבעים, ביחד ולחוד, לשלם לתובעים 2-1 סך 256,667 ₪ בתוספת הפרשי ריבית והצמדה כחוק, החל מיום 20.7.2016.
  • אני מחייב את הנתבעים, ביחד ולחוד, לשלם לתובעים 2-1 סך 200,000 ₪ בצירוף הפרשי ריבית והצמדה כחוק, החל מיום הגשת התביעה.
  • אני מחייב את עו”ד בנימין חן (הנתבע 2) לשלם לתובעים 2-1 סך 11,838 ₪ בתוספת הפרשי ריבית והצמדה כחוק, החל מיום הגשת התביעה.
  • אני מחייב את עו”ד בנימין חן (הנתבע 2) לשלם לתובעים 2-1 סך 20,119 ₪ בתוספת הפרשי ריבית והצמדה כחוק, החל מיום 4.3.2010.
  • אני מחייב את עו”ד בנימין חן (הנתבע 2) לשלם לתובע 1 (נדב קוטלרסקי) סך 20,000 ₪ בתוספת הפרשי ריבית והצמדה כחוק, החל מיום 4.3.2010.
  1. בהתחשב בתוצאה אליה הגעתי, בהתחשב בעוצמת הכשל בו לקו הנתבעים, כמו גם בהיקף ההליך המשפטי ומורכבותו, אשר נכפה על התובעים דנן שלא לטובתם, אני סבור כי יש מקום לפסיקת הוצאות ממשיות וכן שכר טרחה שישקף את היקף העבודה שהושקעה מצד באת כוח התובעים בהליך.

לפיכך, אני רואה לנכון לחייב את הנתבעים בהוצאות משפט בגובה אגרת בית המשפט בה נשאו התובעים בתוספת הפרשי ריבית והצמדה כחוק מיום תשלומה וכן בעלות המלאה של ההקלטה והתמלול של ישיבת ההוכחות מיום 20.7.2016. עוד אני מחייב את הנתבעים בשכר טרחת באת כוח התובעים 3-1 בסך 96,000 ₪.

            תביעתו של התובע 3, מר ברוך קוטלרסקי – נדחית. עם זאת, לנוכח התרשמותי מהצער ועוגמת הנפש הרבה שנגרמה לתובע 3, הרי שאמנע מלהשית עליו הוצאות או חיוב בשכר טרחה, חרף דחיית תביעתו. 

הסכומים והחיובים בפסק הדין יבוצעו בתוך 45 ימים מיום מתן פסק הדין. 

תביעת השיפוי של עו”ד חן כנגד הצדדים השלישיים 

  1. עו”ד חן נקט בהודעה לצדדים שלישיים כנגד שישה צדדים: המועצה; החברה הכלכלית; הוועדה המרחבית שרונים; הוועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז מרכז במשרד הפנים; מר שמעון אסבן – אדריכל.

להלן נידרש לטענות עו”ד חן כנגד הצדדים השלישיים.

המועצה והחברה הכלכלית

  1. לטענת עו”ד חן, המועצה הטעתה אותו והתרשלה כלפיו עת חתמה על תכנית 219 כבעלים של המקרקעין תוך התעלמות מבעלותה של חברת הדרים בחלקה 107 בשטח 152 מ”ר מתוך המקרקעין. המועצה והחברה הכלכלית אף לא עדכנו את עו”ד חן באשר לכך שתכנית 214 טרם אושרה באותה עת ואף לא עדכנו אותו בעניין השלכותיה של תכנית זו על תכנית 219. לימים כשהתברר הצורך בקידום תכנית 214 בכדי לפתור את הבעיה במקרקעין, במסגרת חילופי שטחים בין המועצה לבין חברת הדרים באמצעות תכנית 214, היה זה ראש המועצה שהתייצב כנגד תכנית 214 ובכך העצים את הנזק שנגרם.

            מנגד, לטענת המועצה והחברה הכלכלית כל נזק שאירע לזוג קוטלרסקי, אם אירע, היה יכול להימנע על ידי עו”ד חן, לוּ היה פועל כפי שעורך דין סביר היה צריך לפעול. בכלל זה היה על עו”ד חן לוודא כי הצהרות המועצה בחוזה נכונות ומשקפות את המצב העובדתי והמשפטי הנכון. המועצה והחברה הכלכלית פעלו באופן סביר על מנת לוודא שלא תתרחש כל תקלה, זאת באמצעות הסתמכותן על בעלי מקצוע שונים, ביניהם עו”ד חן.

  1. הכלל הוא כי ביחסים שבין המעוולים, תיגזר מידת השתתפותו של כל אחד מהם ממידת האשמה המוסרית ועל פי מבחן הסיבתיות [ע”א 8199/01 עיזבון המנוח עופר מירו ז”ל נ’ מירו, פ”ד נז(2) 785, 796 (2003); ע”א 10078/03 שתיל נ’ מדינת ישראל, פ”ד סב(1) 803, פסקה 45 בפסק דינו של השופט א’ א’ לוי (2003)]. בענייננו, אני סבור כי לעו”ד חן תרומה של ממש לאירוע הנזק שנגרם לזוג קוטלרסקי. לכך שלושה טעמים:

            ראשית, אין חולק שעו”ד חן שימש כיועץ המשפטי של המועצה ונשכר על ידה גם בכדי שיטפל מטעמה בכל הנוגע למכירת המקרקעין. מושכלות ראשונים הם כי נסיבות שכאלה מקימות חובת זהירות כללית ואף חובת זהירות קונקרטית של עו”ד חן כלפי המועצה [עניין לוי; ע”א 1227/91 יחיאל נ’ כהן (פורסם בנבו, 17.08.1994)].

במסגרת תפקידו זה נדרש עו”ד חן לבצע את כל אחד ואחד מהעניינים הבאים: לערוך את מסמכי המכרז, לפקח על ניהול המכרז, לאשר את זכיית המציעים במכרז, לערוך את הסכמי המכר ולדאוג לביצוע הפרצלציה ורישום הבעלות. לצורך ביצוע תפקידים אלה, נדרש עו”ד חן לאתר ולמנוע כשלים ולחשוף בפני המועצה את הסיכונים המשפטיים שעומדים לפניה, כפי שאף אישר עו”ד חן בחקירתו הנגדית:

                    “ש. כשמועצה צריכה לחתום על חוזה, האם היועץ המשפטי שלה צריך לאשר את החוזה?

                    ת. המועצה צריכה לפנות ליועץ המשפטי והוא צריך לעשות כל מה שהוא יכול. אם היא לא מבקשת הוא לא יכול לעשות מה שהוא לא נתבקש.

                    ש. האם הוא צריך לאשר את החוזה כשהעסקה כשירה מבחינה משפטית?

                    ת. … בעיקרון אם פונים אליי עם חוזה מסוים, אני בודק כל מה שאפשר כדי לתת תשובות נכונות”

[פר’ עמ’ 164, ש’ 28-23]

עו”ד חן לא עשה כן. כעולה מעדותו לפניי, עו”ד חן העדיף להסתמך על דבריו של מר כהן כ”תורה למשה מסיני” [פר’ עמ’ 160, ש’ 25]. הדבר חמור בעיני מאחר שעל פי גרסתו של עו”ד חן, בפגישה עם מר כהן הוצגו לו מסמכים שונים שהיה בהם כדי להדליק “נורה אדומה” ולעורר חשד באשר לבעלות המועצה במקרקעין. עו”ד חן הודה בעדותו כי את מסמכי המכרז ניסח על סמך דברים שמסר לו מר כהן, מבלי שבדק את אמיתותם [פר’ עמ’ 162, ש’ 31; עמ’ 163, ש’ 7-1]. אף לאחר שהבחין כי מנסח רישום המקרקעין עולה שהמועצה אינה בעלים של המקרקעין בשלמות, בחר עו”ד חן שלא להפנות את תשומת ליבו של מי מטעם המועצה או החברה הכלכלית לפרט מהותי זה [פר’ עמ’ 143, ש’ 13-7]. בכל אלה יש ללמד על התרשלות של ממש מצד עו”ד חן.

            שנית, סעיף 7(ג) לחוק הרשויות המקומיות (יעוץ משפטי), התשל”ו-1975, קובע כי “לא תתקשר רשות מקומית בעסקה הטעונה אישור המועצה, אלא אם כן הוגשה לה חוות דעת מנומקת בכתב של היועץ המשפטי שלפיה אין מניעה לאשר את העסקה”. ביום 11.12.2006, על סמך דבריו של מר כהן, שלח עו”ד חן למועצה מכתב שכותרתו: “מכירת מגרשים 2050 א 2050 ב”. בסעיף 3 למכתב זה כתב עו”ד חן כדלקמן: “3. לאחר שבדקתי את כל מסמכי המכרז את ההצעות שהוגשו ואת החלטת ועדת המכרזים, ומצאתיהם כשרים וראויים, הנני ממליץ למועצה על קבלת החלטה להתקשרות כאמור עם הנ”ל” [נספח 7 לתצהיר של מר דהן]. בהסתמך על מצג מטעה ורשלני זה, פעלה המועצה למכירת מגרש ב’.

            שלישית, אין בטענתו של עו”ד חן באשר לאי-חשיפתו לתכנית 214 כדי להשפיע על מידת אחריותו לבדיקת המסמכים, אישורם ומתן יעוץ משפטי נכון ומקצועי למועצה. כעולה מעדותו לפניי, מר כהן, מנכ”ל החברה הכלכלית, חשף לפניו את נסחי הרישום מהם עלתה בעלותה של חברת הדרים במקרקעין. בנסיבות שכאלה חובתו של עו”ד חן הייתה לעצור את פרסום המכרז עד להסדרת הזכויות הקנייניות במקרקעין או עד בדיקה דקדקנית שתאושש או תפריך את המצב הקנייני במקרקעין. אולם, כזו לא עשה עו”ד חן.

  1. עם זאת, גם תרומתן של המועצה והחברה הכלכלית משמעותית ביותר לאירוע הנזק.

            ראשית, טענתו של עו”ד חן בדבר המידע השגוי שמסר לו מר כהן מטעם החברה הכלכלית כאילו תכנית 219 מסדירה את בעיית הזכויות של חברת הדרים בחלקה 107 לא נסתרה. יתר על כן, החברה הכלכלית, שהינה בעלת דין בהליכים שלפניי, נמנעה מזימונו של מר כהן לעדות לפניי ובחרה לזמן דווקא את מר דהן שלא היה מעורב בהליכים התכנוניים. בכך קמה חזקה לפיה עדותו של מר כהן, אילו הייתה נשמעת בבית המשפט, הייתה מזיקה לעניינה [ע”א 548/78 אלמונית נ’ פלוני, פ”ד לה (1) 736, 760 (1980); ע”א 2275/90 לימה חברת לתעשיות כימיות בע”מ נ’ רוזנברג, פ”ד מז (2) 605, 614 (1993); ע”א 9656/05 שוורץ נ’ רמנוף חברה לסחר וציוד בניה בע”מ (פורסם בנבו, 27.07.2008)].      

            שנית, כפי שעלה מעדותו של מר פלצקי, מי שהגה את רעיון חילופי השטחים בין המועצה לבין חברת הדרים היה מר כהן. באמצעות חילופי השטחים (וביטול השצ”פ) ניתן היה לקבל שני מגרשים רגולריים לבנייה. הרעיון שהוצג על ידי מר כהן זכה לברכתו של מר פלצקי [פר’ עמ’ 308, ש’ 12]. בעקבות הסכמתו של מר פלצקי, פעלו המועצה והחברה הכלכלית לקדם את תכנית 219 שמטרתה “איחוד וחלוקה בהסכמת הבעלים ושינוי ייעוד משטח ציבורי פתוח וחקלאי למגורים ו- שטח ציבורי פתוח סה”כ 2 יח”ד”. מכאן, שמי שיזם את המהלך של שינוי הייעוד למגורים ויצירת שני מגרשים רגולריים שניתן לשווקם לבנייה למגורים הייתה החברה הכלכלית, באמצעות מר כהן שהיה בקיא ביותר בסוגיה זו.

            שלישית, תכנית 219 נועדה לאפשר את יצירת המגרשים הרגולריים בייעוד למגורים. על התכנית חתמו מר רצבי בתפקידו כיו”ר המועצה, מר יגאל קרז’נר מהנדס המועצה וכן החברה הכלכלית [נספח ג’ לתצהיר אדריכל אסבן, נ/8]. ברם, תכנית 219 “דילגה” על הסדרת הזכויות במקרקעין, מתוך הנחה שגויה כי הסדרת חילופי השטחים שבין המועצה לבין חברת הדרים כבר בוצעה.

            רביעית, המועצה היא שחתמה על חוזה ב’ עם הזוג קוטלרסקי, היא הגורם שקיבל את התמורה מכוחם של חוזי המכר והיא זו שהפרה את חיוביה. תליית מלוא האחריות על כתפיו של עו”ד חן אינה מתיישבת עם חלקה המשמעותי בעסקה, עם רצונה למהר ולצאת לפרסום המכרז, עוד בטרם ווידאה באמצעות גורמיה היא (כגון פניה לחברה הכלכלית ולמר משה כהן שתואר כגורם בקיא ביותר בענייני התכנון והקרקעות באזור תל-מונד) כי הדבר אכן אפשרי.  

            חמישית, לגרסתו של עו”ד חן בתצהירו, גורם מרכזי שעיכב את קידום תכנית 214 לאחר גילוי התקלה, היה ראש המועצה מר רצבי, בכך שהתנגד לתכנית [סעיף 47 ל-נ/5]. גרסתו של עו”ד חן חוזקה מאוד בעדותו של מר פלצקי מנכ”ל חברת הדרים, שהעיד לפניי כי מר רצבי (בתפקידו כראש המועצה) הצטרף אל המתנגדים לתכנית 214 [פר’ עמ’ 317, ש’ 7-3]. למרות שגרסתו החדה של עו”ד חן הוצגה בבירור בתצהירו, המועצה לא טרחה להזים גרסה זו באמצעות זימונו לעדות של מר רצבי, הגם שהתאפשר לה להגיש תצהירים משלימים של עדים נוספים להשלמת הוכחת טענותיה.

  1. מבחן הסיבתיות מלמד כי היה בידי כל אחד ואחד מהמעוולים דלעיל (עו”ד חן, המועצה והחברה הכלכלית) למנוע את קרות הנזק. יתר על כן, אם המקור לאירוע הנזק הוא החברה הכלכלית והמועצה, הרי שחלקו של עו”ד חן אף הוא משמעותי, כמי שהיה אמור ליתן ייעוץ משפטי לגופים אלה. גם מבחינת האחריות המוסרית לאירוע, עסקינן בגורמים שראוי להתייחס אליהם בסטנדרט מחמיר – המועצה והחברה הכלכלית שהינן רשויות מנהליות שפעלו במישור הפרטי ועו”ד חן כמי שאמון לשמש כשומר סף למניעת תקלות כגון דא. בהתחשב בכל אלה, אני קובע חלוקת אחריות של 50% לחובת המועצה והחברה הכלכלית. מובהר כי המועצה והחברה הכלכלית תחשבנה כחייבות ביחד ולחוד אל מול עו”ד חן. לכך שני טעמים: ראשית, שני גופים אלה היו יזמי תכנית 219 במשותף; שנית – התרשמתי כי החברה הכלכלית היא שנהלה את עסקת המכר בעבור המועצה. 

לפיכך, עו”ד חן זכאי לשיפוי מהמועצה ומהחברה הכלכלית בשיעור 50% מהחיובים שנפסקו כנגדו בגין העסקה (החיוב בגין אבדן יכולת שימוש במגרש, החיוב בגין נזק לא ממוני של עגמת נפש וכן החיוב בגין הוצאות ושכר טרחה), קרי – המועצה והחברה הכלכלית יישאו במחצית הנזק בגין ההתרשלות ואילו עו”ד חן יישא במחצית הנזק בגין ההתרשלות. מעבר לשיפוי זה, יישא כל צד בהוצאותיו ובשכר טרחתו. 

הוועדה המרחבית והוועדה המחוזית

  1. לטענת עו”ד חן הוועדה המרחבית הטעתה אותו והתרשלה כלפיו עת המליצה על הפקדתה של תכנית 219 מבלי לבדוק את אמיתות תכנה ותוך שהתעלמה מבעלות חברת הדרים בחלק מהמקרקעין. בהמשך חתמה הוועדה המרחבית על תכנית 219 כ”חותמת גומי” והעבירה אותה לוועדה המחוזית להמשך תהליך האישור התכנוני.

מנגד, לטענת הוועדה המרחבית תכנית 219 הינה בסמכות הוועדה המחוזית כאשר הוועדה המרחבית נשענת על הצהרות יזמי ועורכי התכנית, קרי – המועצה והחברה הכלכלית. המלצתה נעשית במישור ההיתכנות התכנונית ולא הקניינית. חרף הפרסומים שנעשו לתכנית 219 לא הגישה חברת הדרים התנגדות לתכנית זו ולא העלתה טענה לבעלות במקרקעין. בנסיבות אלה, פעלה הוועדה המרחבית בסבירות, על פי תכנית 219.

            הוועדה המחוזית טענה כי עו”ד חן עסק במכירת המקרקעין ומתפקידו היה לברר את זכויות המועצה במקרקעין. חובה זו מנתקת כל קשר בין הנזק לבין הוועדה המחוזית.

  1. לאחר שבחנתי את טענות הצדדים ועיינתי במוצגים, אני סבור כי יש ממש בחלק מטענותיו של עו”ד חן כנגד מוסדות התכנון.

הליכי אישור תכנית המצויה בסמכות הוועדה המחוזית מנויים בסעיף 62 וסעיף 62ב לחוק התכנון והבניה, התשכ”ה-1965 (להלן – חוק התכנון והבניה). סעיף 62(א) מגדיר מהו תפקיד הוועדה המקומית בעת הגשת תכנית המצויה בסמכות הוועדה המחוזית כדלקמן:

            “62(א) הוגשה לועדה מקומית תכנית בסמכות ועדה מחוזית, תדון בה הועדה המקומית, ותעביר המלצותיה לועדה המחוזית, תוך שישים ימים מהיום שהתכנית הוגשה לה …

            בהתאם לסעיף 62(א) לחוק התכנון והבניה, כאשר מדובר בתכנית המצויה בתחום סמכותה של הוועדה המחוזית, תפקידה של הוועדה המרחבית היה לבחון את התכנית ובמקרה המתאים להמליץ על הפקדתה. לצידה של סמכות זו קמה גם חובת זהירות כללית [ע”א 119/86 קני בתים בע”מ נ’ הועדה המקומית לתכנון ולבנייה, נתניה, פ”ד מו(5) 727 (1992); ע”א 3139/05 כלפון נוה ארזים בע”מ נ’ הועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה (פורסם בנבו, 31.1.2008); ע”א 1661/09 שינברגר נ’ הועדה המקומית לתכנון ולבניה פתח תקוה (פורסם בנבו, 27.10.2011)]. נסיבות המקרה, הגשתה של תכנית לוועדה המרחבית לשם בדיקתה ומתן המלצה להפקדתה, מקימה אף חובת זהירות קונקרטית [ע”א 196/90 ירמיהו עיני, חברה לבנין בע”מ נ’ הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה קריות, פ”ד מז(2) 111, 125 (1993)].

  1. נבחן אפוא, האם הופרה חובת הזהירות הקונקרטית על ידי הוועדה המרחבית.

מר דואק הסביר כי הוועדה המרחבית שרונים המליצה לאשר את תכנית 219 בכפוף להשלמת דרישות שהציבה ואשר כללו: המצאת נסחי טאבו והוכחת בעלות במקרקעין שבתחום התכנית [סעיף 13 ל- נ/16]. בחקירתו הנגדית הסביר מר דואק כי בפועל, לא הומצאו לוועדה המרחבית הנסחים המבוקשים. לדבריו: “מתוך מה שאני רואה בחומר … הנסחים נדמה לי שאמרו שלא ניתן להשיג אותם הייתה בעיה בטאבו … [פר’ עמ’ 238, ש’ 8-7]. כשנשאל מר דואק מדוע לא דרשה הוועדה המרחבית נסחים לחלקות 13 ו-15, השיב כדלקמן: “על פניו דרשנו משהו פה כנראה נשמט ולא עבר …” וכן: “יכול להיות שזה טעות” [פר’ עמ’ 249, ש’ 7, 13].

            יוצא אפוא שהוועדה המרחבית מסרה לוועדה המחוזית המלצתה לאישור תכנית 219 מבלי שהיו בידיה כל הנתונים התכנוניים אודות המקרקעין עליהם חלה תכנית 219. כך לדברי מר דואק בתכנית 219 “כתוב פה בעל הקרקע המועצה המקומית תל מונד וחתום המועצה המקומית תל מונד, אנחנו גם מאמינים למועצה שהיא חתמה שהיא בעלת הקרקע” [פר’ עמ’ 258, ש’ 26-24]. בכך התרשלה הוועדה המרחבית ועליה לשפות את עו”ד חן אשר הסתמך על אישורה הצפוי של תכנית 219 כראיה של ממש לכך שאין כל בעיה אמתית בזכויות במקרקעין.

  1. אשר לאחריות של הוועדה המחוזית, הפעולות שעליה לבצע עת מגיעה תכנית לאישורה מנויות בסעיפים 62(ב) ו- 62ב לחוק התכנון והבניה כדלקמן: 

                  (ב) הועדה המחוזית תדון בתכנית שהועברה אליה לפי סעיף קטן (א) לאחר שעברה בדיקה מוקדמת כאמור בסעיף 62ב …

                  62ב (א) הועדה המחוזית תדון בתכנית שבסמכותה לאחר שנבדקה בדיקה תכנונית מוקדמת בידי מתכנן המחוז או מי שהוא הסמיך לכך …

            (ב) מצא מתכנן המחוז כי התכנית שהוגשה אינה ערוכה בהתאם להוראות החוק … יחזירה למגיש התכנית, בצירוף הערותיו, על מנת שיתקנה ויודיע על כך למהנדס הועדה המקומית; הוחזרה תכנית יערוך מתכנן המחוז בדיקה תכנונית מוקדמת נוספת תוך שלושים ימים ממועד הגשת התכנית המתוקנת”.

            גם כאן, סמכותה הבדיקה מקימה חובת זהירות כללית לוועדה המחוזית.

עצם הגשת מסמכי התכנית לוועדה המחוזית של בחינתה וקיום דיון בה, מקימה גם חובת זהירות קונקרטית [ראו האסמכתאות דלעיל בעניינה של הוועדה המרחבית].

אשר לשאלת ההתרשלות, העידה לפניי גב’ נדיה ואזה מטעם הוועדה המחוזית, מי שהייתה ממונה על וועדות התכנון בעת הרלוונטית לכתב התביעה וכיום משמשת כסגנית מתכננת המחוז בקרה ותפעול (להלן – גב’ ואזה).

גב’ ואזה הסבירה כי את בדיקתה של תכנית 219 ערכה בזמנו גב’ יהודית נדלר, אשר עבדה תחתיה באותה העת (להלן – גב’ נדלר). גב’ ואזה הסבירה כי גב’ נדלר בדקה רק את נסח הטאבו של חלקה 16 אולם “הדרישה הייתה לשלוח לנו גם את הנסחים של 13 ו-15 מאחר והם חלק מהתכנית …” [פר’ עמ’ 217, ש’ 2-1]. בהתאם לדרישה זו שלח אדריכל אסבן את נסחי הטאבו של חלקות 13 ו-15 (ההיסטוריות), מהם עולה כי במקרקעין קיימים בעלים נוספים.

  1. ברם, כשנשאלה גב’ ואזה האם עובדה זו הובאה לתשומת לב הוועדה המחוזית, השיבה כדלקמן: “אני לא יכולה להגיד לך, באותה תקופה יהודית נדלר בדקה את התכנית, היא דרשה את הנוסח לפי מה שמחויב, ואני לא יודעת להגיד לך מה היא עשתה עם זה ואיך היא גלגלה את התכנית. מניסיון אני אגיד לך שכשהשטח מופיע כציבורי במצב הקודם, כנראה היא הניחה שלא צריך חתימות נוספות. זו הנחה שלי” [פר’ עמ’ 217, ש’ 22-19]. בהמשך אישרה גב’ ואזה כי בחודש אוקטובר 2006 היו מונחים לפניי הוועדה המחוזית כל המסמכים הרלוונטיים על מנת לדעת מי הבעלים של המקרקעין [פר’ עמ’ 224, ש’ 21-19]. עם זאת, גב’ ואזה ניסתה להטיל את האחריות על הוועדה המרחבית והסבירה כי “אנו סומכים ידינו על שתי הרשויות האלה שהעבירו לנו את התכנית אחרי שבדקו את מה שצריך. אנחנו הסתכלנו על המסמכים והכל חתום, לא רשום יזם או בעלים נוספים” [פר’ עמ’ 218, ש’ 12-11]. כשעומתה עם הטענה כי הוועדה המחוזית שימשה במקרה זה כ”חותמת גומי” השיבה גב’ ואזה כדלקמן:

                    “ש. את מקבלת נסחים, את רואה שזה לא תואם לתכנית. אתם חותמת גומי אומרים שאתם מניחים שמה שהיזם כתב זה נכון?

                    ת. אנחנו בודקים. אני לא יודעת מה היה פה. אבל כן אנחנו בודקים.

                    ש. יש כאן בעיה מסוימת עם האישור של הוועדה המחוזית?

                    ת. אני לא יודעת מה להגיד כאן. זו תכנית ישנה. היום הנהלים יותר מחמירים מפעם. באותה תקופה לא הקפידו כמו היום. אני לא יודעת להגיד לך מה היה אז.

                    ש. ב2006 אתם לא מקפידים שמי שרשום כבעלים על השטח הוא הבעלים של השטח?

                    ת. לא אמרתי את זה. אמרתי שבאותה תקופה לא היתה הקפדה כמו היום”

[פר’ עמ’ 218, ש’ 25-18]

  1. כעולה מעדותה של גב’ ואזה, מסמכי תכנית 219 שהוגשו לוועדה המחוזית לא נבדקו כראוי על ידי מי שהיה אמון על כך. בנוסף, כפי שהעיד מר דואק, תכנית 219 הועברה לאישור הועדה המחוזית עם נסח רישום המקרקעין לגבי חלקה 16 בלבד ודבר זה הובא לידיעתה. כך הסביר מר דואק: “העברנו לוועדה המחוזית גם ההערות האלה הועברו לוועדה המחוזית, הוועדה המחוזית אישרה את התוכנית” [פר’ עמ’ 238, ש’ 18-17]. עם זאת, הוועדה המחוזית לא העירה דבר ולא פנתה לוועדה המקומית לשם קבלת הבהרות [פר’ עמ’ 249, ש’ 30-24].

            בנסיבות אלה, נחתמה תכנית 219 על ידי הוועדה המחוזית כשמצוין בה כי המועצה הינה הבעלים של המקרקעין בשלמות. בכך התרשלה הוועדה המחוזית ועליה לשפות את עו”ד חן אשר הסתמך על האמור בתכנית 219 ועל חתימתה של הוועדה המחוזית על מסמכי תכנית 219.

  1. מוסדות התכנון, הוועדה המחוזית והוועדה המרחבית, העלו טענת התיישנות כנגד תביעת השיפוי מצד עו”ד חן. בקליפת האגוז, לטענתן ממועד ביצוע המחדל המיוחס להן ועד להגשת התביעה, חלפו יותר משבע שנים. לפיכך, התביעה כנגדן התיישנה.

אין בידי לקבל טענה זו.

תביעתו של עו”ד חן, במסגרת ההודעה לצד שלישי שנקט, אינה אלא תביעת השתתפות בהתאם לסעיף 84 לפקודת הנזיקין. מרוץ ההתיישנות להגשתה מתחיל לכל המוקדם במועד מתן פסק הדין שהכיר בעצם החבות [ע”א 493/63 קופת חולים של ההסתדרות הכללית של העובדים העברים בישראל נ’ קבוצת כנרת, קבוצת פועלים להתיישבות שיתופית בע”מ, פ”ד יח(2) 225, 235-231 (1964); ע”א 1386/05 סיבוס רימון תעשיות מבנים ופיתוח בע”מ נ’ מוסד הטכניון למחקר ופיתוח בע”מ, פסקאות 9-5 בפסק דינו של השופט ד’ חשין (פורסם בנבו, 2.7.2008); ע”א 1650/10 גד כימיקלים בע”מ נ’ BIP Chemicals Ltd (פורסם בנבו, 27.12.2012); יצחק אנגלרד אהרון ברק מישאל חשין דיני הנזיקין – תורת הנזיקין הכללית 495 (ג’ טדסקי עורך, מהדורה 2, תשל”ז)]. לפיכך, דין טענת ההתיישנות להידחות.

  1. כאמור, הן הוועדה המרחבית והן הוועדה המחוזית התרשלו בביצוע חובתן הסטטוטורית. יש להניח כי אלמלא היו מתרשלות בתפקידן, היה בכך למנוע את קידומה של תכנית 219 עד להשלמת הליכי אישור תכנית 214, מכוחה היו אמורים להיות מושלמים הליכי חילופי השטחים בין המועצה המקומית לבין חברת הדרים. עם זאת, אני ער לכך כי בגרימת התקלה היו מעורבים גורמים נוספים: המועצה והחברה הכלכלית כמי שיזמו את תכנית 219 ועו”ד חן כמי שהיה אמור להיות “שומר הסף” שהיה אמור להתריע בפני תקלות קיימות עובר לפרסום המכרז.

בהתחשב ביכולתם של מוסדות התכנון למנוע את הנזק שאירע, ובמיקומם במעגל החיצוני של גורמי הנזק, אני רואה לנכון להעמיד את שיעור השיפוי שלהם אל מול חיוביו הנזיקיים של עו”ד חן בגין העסקה (מחצית החיובים הכספיים בגין הפגיעה בשימוש במגרש ב’, מחצית החיוב הכספי בגין הנזק הלא ממוני בסך 200,000 ₪ וכן מחצית החיוב בגין הוצאות ושכר טרחה) על 6% לחובת כל אחד בנפרד ממוסדות התכנון, קרי – עו”ד חן זכאי לשיפוי של 12% ממחצית הנזקים בגין ההתרשלות בהם עליו לשאת (חלקו של עו”ד חן לאחר השיפוי של המועצה והחברה הכלכלית). מעבר לשיפוי זה, יישא כל צד בהוצאותיו ובשכר טרחתו.

אדריכל אסבן

  1. לטענת עו”ד חן, אדריכל אסבן אשר תכנן את תכנית 219 עבור המועצה והחברה הכלכלית גרם להטעייתו בכך שרשם בתקנון תכנית 219 כי המועצה היא הבעלים של המקרקעין.

            מנגד, לטענת אדריכל אסבן, בדיקה בסיסית של עו”ד חן לצורך הכנת המכרז והשמאות מחייבת הוצאת נסחי טאבו ובחינתם. המקרקעין נמכרו כשנתיים לאחר שאדריכל אסבן סיים את עבודתו. בנסיבות אלה, היה על עו”ד חן להוציא נסח עדכני של המקרקעין ולוודא כי מצבם התכנוני לא השתנה.

  1. מבחינת חובת הזהירות הכללית, ברי כי אדריכל סביר חב חובת זהירות כלפי כל אלה אשר לפי הידוע לו עלולים להיפגע מפעולותיו המקצועיות [ע”א 684/76 אייל נ’ פוקסמן, פ”ד לא(3) 349, 359 (1997); ע”א 878/06 טרויהפט נ’ עטיה (פורסם בנבו, 04.01.2009)]. בענייננו, אף קיימת חובת זהירות קונקרטית כלפי המועצה ושלוּחיה (כדוגמת עו”ד חן), הנובעת מעצם שכירתו של אדריכל אסבן על ידי המועצה לשם תכנון תכנית 219 וביצוע עבודת עריכת התכנית על ידו.

נבחן אפוא האם הופרה חובת הזהירות הקונקרטית מצדו של אדריכל אסבן.

            אדריכל אסבן הסביר כי במסגרת עבודתו בחן מספר פרמטרים: תשריט תב”ע אחרונה תקפה בנוגע למקרקעין; נסח טאבו – מוזמן בהתאם למדידה ולתכנית האחרונה התקפה; מפת מדידה.

            לדבריו, תכנית 219 כוללת בתוכה את “החלקה המקורית שהיא חלקה 16 החקלאית, ולאחר מכן הצטרפה חלקה 13 … מבחינתי ב 1997 היא נרשמה כל השצ”פ כחלקה אחת, ואני ב2006 או 2005, מבחינתי היא כבר חלקה אחת” [פר’ עמ’ 212, ש’ 6-4]. עוד הסביר אדריכל אסבן כי במפת המדידה סימן המודד ברייז (סימן S מבוטל) ו”מבחינתי הברייז אומר שזה יחידה אחת, שהכל שטח ציבורי ירוק … הוא אומר לי שאני חלק מחלקה גדולה …” [פר’ עמ’ 196, ש’ 20-17]. המקרקעין יושבים על “חלקה 16 מרביתו, וחלקו הקטן על חלקה 13 שהייתה שצ”פ שנקראה 155 בהמשך” [פר’ עמ’ 212, ש’ 18].

            לגרסתו, גבול תכנית 219 נקבע בתכנית הצ/במ/193/1-5 שאושרה בשנת 1993. תכנית 219 כללה שטח בגודל של 1,674 מ”ר שהגיעו ממספר חלקות מקור שהופקעו 13 שנים קודם, נרשמו לטובת המועצה וגבולות חלקות המקור סומנו כבטלים. החלק שהצטרף לחלקה 16 של המועצה הוא שטח ציבורי פתוח (שצ”פ) ועל כן, ניתוח מדידות ומפות התב”ע האחרונה שקבעה את הגבולות הללו לא עוררו כל חשד [סעיף 19 ל- נ/8].

            לטענתו של אדריכל אסבן, כאדריכל סביר שמומחיותו בתחום התכנון לא היה עליו לדעת כי המצב הקנייני בחלק קטן מהמקרקעין אינו תואם את מצבם התכנוני כפי שעלה ממפת המדידה ומהתב”ע שהייתה בתוקף באותה עת.

  1. אדריכל אסבן אישר כי על פי דרישת הוועדה המחוזית, הוא מסר לה נסחי רישום מקרקעין באשר לחלקות 13, 15 ו-16 על גבי המקרקעין. בהמשך עדותו, הודה אדריכל אסבן כי מנסח רישום הבעלות לגבי חלקה 13, עולה כי “המועצה לא רשומה כבעלים” [פר’ עמ’ 202, ש’ 31-20, עמ’ 202, ש’ 8-7]. לדברי אדריכל אסבן, נושא הבעלויות במקרקעין “… לא בטווח העבודה שלי והאחריות שלי, אומרים לי זה שייך למועצה, מראים לי את התצ”ר של אסרף, וממשיכים איתי הלאה. אני לא אבדוק את הנסח טאבו” [פר’ עמ’ 206, ש’ 27-26].

            אדריכל אסבן הסביר כי למרות שמנסחי הרישום של חלקה 13 ו-15 עולה שמה של חברת הדרים כבעלת זכויות, הוא לא סבר שנתונים אלה רלוונטיים עבור תכנית 219. לדבריו: “לא רק שלא סברתי, גם אם אני מסתכל על החומרים שמונחים בפניי, שזו חלקה אחת שלמה עד גבול 214, מבחינתי גם היום זו חלקה אחת שלמה” [פר’ עמ’ 211, ש’ 12-11].

  1. לאחר שבחנתי את טענות והצדדים ועיינתי במוצגים, אני סבור כי גם לאדריכל אסבן יש תרומה לקרות התקלה שגרמה לאירוע הנזק. לכך שני טעמים.

            ראשית, תכנית 219 הינה תכנית איחוד וחלוקה “בהסכמת הבעלים”. בסעיף 8 בתקנון התכנית כתב עורך התכנית (אדריכל אסבן) כי בעל הקרקע הוא “מועצה מקומית תל-מונד”. כאשר נבחנה תכנית 219 בוועדה המחוזית, נתבקשו על ידה השלמות של נסחי רישום של החלקות ההיסטוריות מס’ 13 ו-15. כך, ביום 9.2.2006 נשלחו ממשרדו של אדריכל אסבן נסחי החלקות מהן עולה במפורש כי חברת הדרים היא בעלת זכויות [מוצג נ/14].

כשנשאל אדריכל אסבן האם לאחר שבדק את הנסחים של חלקות 13 ו-15 והבחין כי חברת הדרים היא בעלים, היה עליו לבקש מהוועדה המחוזית להשיב אליו את תכנית 219 על מנת שיקבל את הסכמת הבעלים מסר תשובה מתחמקת כדלקמן: “הוועדה המחוזית מבקשת את הנסחים משיקולים שלה. בפניי עומדת תכנית 193 ומופיע בפניי התצ”ר, כאשר יתכן ובחלקה 15 בחלק המערבי התחתון שלה, במקור אותו מגרש שקוראים אותו פה 107, הוא נשאר שם והוא שכן שלנו עכשיו, הוא בתוך חלקה 15. אצלנו בתכנית יש לי כבר תצ”ר אחר. זה ש214 לא נרשמה זה לא רלוונטי אליי, היא שם שייכת ל… אני לא אכנס לזה” [פר’ עמ’ 211, ש’ 8-4]. הנה כי כן, אדריכל אסבן העיד לפניי שלא בדק את נושא הבעלויות במקרקעין, הסתמך על האמור בתכנית 193 ועל מה ש”אמרו לו”.

גישתו העקרונית והלעומתית לפיה “הכל שטח ציבורי ירוק” ועל כן הוא אינו נדרש לבחינת הבעלויות, אינה יכולה להתקבל מקום בו עסקינן בתכנית שהמתכנן הראשי שלה (אדריכל אסבן) מגדיר אותה כתכנית איחוד וחלוקה בהסכמת הבעלים, שיש לה השלכות קנייניות. גישה זו מלמדת על עצימת עיניים אל מול המציאות הקניינית ואין לה מקום בנסיבות שכאלה.

            שנית, על אף שאדריכל אסבן היה מודע לקיומה של תכנית 214, הוא לא בדק את הזיקות התכנוניות שבין תכנית 214 לבין תכנית 219, אלא הסתפק בבדיקת גבולות התכניות בלבד (הקו הכחול). וכך עלו הדברים מעדותו:

                    “ש. עשית תיאומים בין 214 ל219, וב214 עולה שבעצם חלק מהשטח שאתה מופקד ב219 זה בבעלות הדרים. אם זה רובד על רובד איך ה”תקלה” נוצרה?

                    ת. 214 ו219, התיאום בינינו הוא רק בעניין הגבולות, כדי שלא נהיה חופפים בגבולות, שלא נקבע אותו דבר על אותו תא שטח. אני לא יודע מה הוא רושם ואני לא בודק לו את הרישומים. אני בודק לו רק את הקו הכחול, זה גבול התכנית”

[פר’ עמ’ 198, ש’ 16-12]

  1. בשניים אלה התרשל אדריכל אסבן וגרם לנזק שהיה צפוי כתוצאה מהתרשלותו – הסתמכות המועצה ושלוּחה, עו”ד חן, על תקנון תכנית 219 ממנו עולה כי המקרקעין כולם הם בבעלות המועצה. למעשה, רשלנותו הינה בבחינת “החוליה הראשונה” בשרשרת הטעויות שבסופן הובילו להגשת תביעה זו.

בנסיבות אלה ובהתחשב בתרומתם של יתר המזיקים לאירוע הנזק, אני קובע כי עו”ד חן זכאי לשיפוי מאדריכל אסבן בשיעור 6% בגין החיוב שהוטל עליו כתוצאה מהתרשלותו בעסקת המכר בנוגע למגרש ב’ (מחצית החיובים הכספיים בגין הפגיעה בשימוש במגרש ב’, מחצית החיוב הכספי בגין הנזק הלא ממוני בסך 200,000 ₪ וכן מחצית החיוב בגין הוצאות ושכר טרחה), קרי – עו”ד חן זכאי לשיפוי מצד אדריכל אסבן בשיעור 6% ממחצית הנזקים בגין ההתרשלות בהם חויב לשאת (חלקו של עו”ד חן לאחר השיפוי של המועצה והחברה הכלכלית). מעבר לשיפוי זה, יישא כל צד בהוצאותיו ובשכר טרחתו.

תביעת השיפוי וההשתתפות מצד הוועדה המחוזית 

  1. גם הוועדה המחוזית, אותה תבע עו”ד חן במסגרת ההודעה לצד שלישי מטעמו, נקטה בהודעה לצדדים שלישיים כנגד המועצה, החברה הכלכלית, הוועדה המרחבית, האדריכל אסבן, וחברת הדרים (“הודעה לצדדים רביעיים”).

טענתה העיקרית של הוועדה המחוזית כלפי הצדדים הרביעיים הינה כי הם הטעו אותה לחשוב שהמקרקעין הינם בבעלות בלעדית של המועצה.

            כפי שקבעתי, היקף אחריותה של הוועדה המחוזית עולה כדי 6% מהחיובים בהם חויב עו”ד חן. במסגרת השיקולים לחיובה של הוועדה המחוזית הבאתי בחשבון את תרומתה לאירוע הנזק ואת מיקומה, במעגל החיצוני של מונעי הנזק. הטעם לחיובה של הוועדה המחוזית בשיפויו של עו”ד חן היה תרומתה לאירוע הנזק. תרומה שבאה לידי ביטוי באישורה של תכנית 219 – “תכנית איחוד וחלוקה חדשה בהסכם בעלים …”, חרף זכויותיה של חברת הדרים במקרקעין וחרף אי אישורה של תכנית 214 שמכוחה אמורים היו להתבצע חילופי השטחים.

  1. בהתחשב בכך, ברי כי יש מקום להשית אחריות מסוימת על כל אחד ואחד מהגורמים שנטלו חלק בקידומה של תכנית 219: יזמי התכנית (המועצה והחברה הכלכלית); הוועדה המרחבית ואדריכל אסבן. כפי שעלה מהראיות שהובאו לפני ונותחו לעיל, חלקם של כל אחד ואחד מגורמים אלה היה כדלקמן:

            המועצה והחברה הכלכלית – גופים אלה יזמו את תכנית 219 ודבר קיומן של זכויות נוגדות במקרקעין של חברת הדרים היה בידיעתם, מכוח ידיעתו של מר כהן, מנכ”ל החברה הכלכלית, וידיעתו של עו”ד חן, מי ששימש כיועצה המשפטי של המועצה.

הוועדה המרחבית – זו הייתה אמורה לוודא את תקינותה של תכנית 219 בטרם העברתה להפקדה בוועדה המחוזית. גם הוועדה המרחבית כשלה בתפקידה מאחר שלא בחנה כראוי את עניין הזכויות במקרקעין ואת היחס בין תכנית 219 לתכנית 214.

אדריכל אסבן – כפי ששנינו אדריכל אסבן תרם לקרות התקלה בכך שלא בחן את עניין הבעלויות בתכנית 219, הגם שהגדיר את התכנית כתכנית איחוד וחלוקה בהסכמת הבעלים, והגם שהגדיר את בעל הקרקע “מועצה מקומית תל-מונד”, דבר שנמצא בלתי נכון. בכך, הניח מסד תכנוני שגוי לפני הוועדה המחוזית.

לפיכך, אני רואה לנכון לחייב את הצדדים דלעיל בשיפוי הוועדה המחוזית בשיעור של 10% לכל צד (המועצה והחברה הכלכלית – 10%, הוועדה המרחבית – 10% ואדריכל אסבן – 10%) מהחיוב הסופי שהושת על הוועדה המחוזית (לרבות רכיב שכר הטרחה וההוצאות) במסגרת ההודעה לצד שלישי שנקט כנגדה עו”ד חן.

לנוכח התוצאה אליה הגעתי ואף בהתחשב בחלקה של הוועדה המחוזית באירוע הנזק אני קובע כי כל אחד מהצדדים דלעיל (הוועדה המחוזית, המועצה, החברה הכלכלית, הוועדה המרחבית ואדריכל אסבן) יישאו בהוצאותיו בהליך ההודעה לצד שלישי שנקטה הוועדה המחוזית. 

  1. לא כך הם פני הדברים באשר להודעה לצד שלישי שנקטה הוועדה המחוזית כנגד חברת הדרים.

            בהקשר זה טענה הוועדה המחוזית כי חברת הדרים התרשלה כלפיה כדלקמן: לא בדקה ששמה מופיע בתכנית 219; לא פעלה על פי “חובה” להגיש התנגדות לתכנית 219; הפעילה לחצים על המועצה.

            מנגד, טענה חברת הדרים כי לא יזמה את תכנית 219, לא ערכה את מסמכיה, לא הייתה מעורבת בהכנתה או בשלבי אישורה. מטעמים אלה, לא ניתן לקבוע כי חברת הדרים התרשלה כלפי הוועדה המחוזית.

  1. לאחר שבחנתי את טענות הצדדים ועיינתי במוצגים, אני מעדיף במחלוקת זו את עמדתה של חברת הדרים וזאת משלושה טעמים עיקריים:

            ראשית סעיף 100 לחוק התכנון והבניה קובע כי “כל מעונין בקרקע, בבנין או בכל פרט תכנוני אחר הרואה את עצמו נפגע על ידי תכנית מיתאר מחוזית או מקומית או תכנית מפורטת שהופקדו, רשאי להגיש התנגדות להן …”. כעולה מנוסחו של סעיף זה, מי שרואה עצמו נפגע מתכנית רשאי, אך לא חייב להגיש התנגדות. גישתה של הוועדה המחוזית כאילו אי-הגשת ההתנגדות מצד חברת הדרים מהווה התרשלות, מניחה קיומה של חובת זהירות קונקרטית שמחייבת צד נפגע להתנגד לתכנית, דבר שהינו מרחיק לכת ואינו מבוסס על טעמים שבדין.

            שנית, כפי שהעיד לפניי מר פלצקי, לחברת הדרים היה אינטרס שתכנית 219 דווקא תצא לפועל [פר’ עמ’ 297, ש’ 29-27]. לדבריו: “אני חושב ש-219 הועילה לי לא? [פר’ עמ’ 305, ש’ 1]. וכן: “אפילו אם היה שלי [השטח – א.ש.] לא הייתי מתנגד כי היא תכנית שמטיבה איתי, אין סיבה בעולם שצריך להתנגד ל-219. לא משנה למי התכנית … בתור מנהל הדרים אם הייתי מתנגד היו צריכים לפטר אותי” [פר’ עמ’ 307, ש’ 30-28].

            שלישית, חברת הדרים לא הייתה מיוזמי תכנית 219, לא ערכה אותה ולא חתמה עליה.

            מטעמים אלה אני קובע כי דין הודעת צד שלישי שנקטה הוועדה המחוזית כנגד חברת הדרים – להידחות.

  1. כאמור, כשהלכו והצטברו העדויות באשר לחלקה של חברת הדרים באירוע הנזק, פעלו באי כוחו של עו”ד חן באופן ראוי והודיעו על חזרתם מתביעת השיפוי כנגד הדרים. באותו עניין, הדגישה חברת הדרים את ההוצאות שנגרמו לה כתוצאה מההליך ובסופו של דבר נפסק חיוב מסוים בהוצאות ובשכר טרחה, כמתחייב מהאופן בו הסתיים אותו הליך.

            ברם, הוועדה המחוזית הציגה עמדה לעומתית כנגד חברת הדרים, הגם שנראה היה כי חברת הדרים לא תרמה מאומה לקרות הנזק ואף ניסתה לסייע לתובעים, ככל הניתן, בפתרון התקלה. בנסיבות אלה עתרה חברת הדרים לפסיקת שכר טרחה בשיעור 10% מסכום ההודעה לצד שלישי אך לא פחות מהשיעור בהתאם לכללי לשכת עורכי הדין (התעריף המינימלי המומלץ), תש”ס-2000, בסך 54,325 ₪.

            לאחר ששקלתי את טענות הצדדים בהקשר זה, לאחר שהבאתי בחשבון את מורכבות ההליך, את מספר ישיבות ההוכחות הרב ואת נוכחותם של מנכ”ל חברת הדרים ובא כוחו בכל אותן ישיבות, אך גם מתוך התחשבות בשיקולי הקופה הציבורית, אני רואה לנכון לחייב את הוועדה המחוזית בהוצאות לזכות מנכ”ל חברת הדרים אשר התייצב לכל הדיונים בסך גלובאלי של 7,500 ₪ וכן לחייב את הוועדה המחוזית בשכ”ט ב”כ חברת הדרים בסך 35,000 ₪, לתשלום בתוך 45 ימים ממועד מתן פסק הדין. 

תביעת אלון פביאן (ת”א 22019-04-13)

  1. כאמור, גם אלון הגיש הצעה למכרז והצעתו הוכרזה כהצעה הזוכה באשר למגרש א’. ביום 21.12.20006 נחתם חוזה א’ על ידי אלון, אשר שילם למועצה את מלוא התמורה בגין מגרש א’, דמי פיתוח, שכר טרחה לעו”ד חן ואף הפקיד את סכום ההוצאות לביצוע רישום הפרצלציה. בכך מילא אלון את מלוא התחייבויותיו על פי חוזה א’.

מגרש א’ היה מצוי כולו בבעלות המועצה. בנסיבות אלה, לכאורה, לא היה אמור להיגרם כל עיכוב בקבלת היתר בניה לשם ניצול קיבולת הבנייה המותרת במגרש א’, כפי שביקש אלון לעשות.

ברם, מגרש זה כמו מגרש ב’ הוא פרי תכנית 219, במסגרתה נפלה טעות במובן זה שבמקרקעין נמצאו זכויות נוגדות של חברת הדרים. משהתברר הדבר לוועדה המרחבית, עיכבה היא את מתן היתר הבניה עד לאחר אישורה למתן תוקף של תכנית 214, מכוחה בוצעו חילופי השטחים בין חברת הדרים לבין המועצה [נספח 13 לתצהיר אלון, ת/3].

כפי שעלה מעדותו של המודד לזר לפניי, מגרש א’ שנמכר לאלון היה חלק מיחידה תכנונית אחת (“מגרש” כהגדרתו בחוק התכנון והבניה) ביחד עם מגרש ב’, הוא מגרשם של הזוג קוטלרסקי [פר’ עמ’ 129, ש’ 7-1]. לפיכך, עצם קיומן של זכויות נוגדות במקרקעין עיכב את מתן ההיתר גם עבור אלון, אפילו אם במגרש א’ שנמכר לאלון לא היו זכויות נוגדות [פר’ עמ’ 132 ש’ 12-9]. ואכן רק כשלושה חודשים לאחר אישורה של תכנית 214 ניתן לאלון היתר הבניה המיוחל.

  1. כפי שנקבע בעניינם של הזוג קוטלרסקי, אישור שר הפנים לעסקת המכר ניתן רק ביום 19.4.2009, שכן אישור זה לא היה יכול להינתן בטרם אושרה תכנית 214 למתן תוקף. בהמשך, ביום 28.11.2011 – הושלמו הליכי הפרצלציה באשר למקרקעין. בחלוף כארבע וחצי שנים מעת סיום הפרצלציה, הוגשה למשרד הפנים בקשה לאישור חילופי שטחים בין המועצה לבין חברת הדרים וזו אושרה רק ביום 27.5.2015.

            כפי שנקבע בעניינם של הזוג קוטלרסקי, פרסום המכרז בטרם הוסדרו זכויות המועצה, העיכוב בקבלת היתר הבניה והעיכוב בהעברת הזכויות במקרקעין על שמם של הרוכשים (לרבות אלון) הם פרי ההתרשלות של המועצה ושל עו”ד חן.

מר דהן הודה בעת חקירתו הנגדית על ידי בא כוחו של אלון כי הצהרתה של המועצה במסגרת חוזה א’ כאילו היא הבעלים הבלעדי של המקרקעין לא הייתה נכונה [פר’ עמ’ 103 ש’ 14-13]. בכך יש כדי הודאה בהפרת חובת הגילוי מצד המועצה. יתר על כן, המועצה לא קיימה את חיוביה להעביר ולרשום בתוך פרק זמן סביר את הזכויות במגרש א’ על שמו של אלון. מחדל זה עולה כדי הפרתו של חוזה א’.

  1. בדומה לזוג קוטלרסקי, לא ניתן לייחס לאלון אשם תורם לקרות התקלה.

ראשית, כפי שנוכחנו מקור התקלה מושא התביעות הוא בהליכי התקנת תכנית 219 שנערכה עוד לפני שאלון הציע את הצעתו במכרז ובפרסום המכרז בטרם הוסדרו הזכויות במקרקעין [ראו לדוגמא, את הודאת המועצה במסגרת פרוטוקול ישיבה מיום 21.2.2007, נספח 9 לתצהיר מר דהן, נ/3].

שנית, אלון רכש את מגרש א’ מרשות ציבורית. בהקשר זה אישר מר דהן כי אלון היה יכול לצאת מתוך הנחת מוצא כי זוהי רכישה בטוחה: “מי שקונה במועצה מקומית תל מונד יכול לצאת מנקודת הנחה שבטוח שהנכס שהמועצה מצהירה על בעלותה הוא אכן בבעלותה. אכן פה נעשתה תקלה. טעויות קורות… ” [פר’ עמ’ 105, ש’ 5-4].

  1. אין חולק כי אלון השלים את כל חיוביו מכוח חוזה א’. בנסיבות אלה, בדין זכאי אלון לאכיפת חוזה א’. אני מצהיר אפוא על זכאותו של אלון לאכיפת חוזה א’ וכן מחייב את המועצה להעביר ולרשום את הזכויות במגרש א’ על שמו.

לצורך כך אני ממנה את עו”ד אפרים היים, בא כוחו של אלון, ככונס נכסים לביצוע רישום הזכויות על שמו של אלון, בכפוף לחתימתו על כתב התחייבות לשיפוי בגין כל נזק שייגרם, אם ייגרם, במסגרת תפקידו. אני מחייב את המועצה למסור לכונס את כל המסמכים שיש ברשותה, בשליטתה ובהישג ידה, כדרוש לרישום בפנקסי המקרקעין על שמו של אלון. אני מחייב את המועצה לשאת בכל עלויות הליכי הכינוס, לרבות שכר טרחת הכונס כפי שייקבע עם השלמת הרישום.

  1. יתר טענות הצדדים בתביעתו של אלון תתבררנה במסגרת התביעה הכספית שנדונה בפני בית משפט השלום בפתח תקווה (הגם שיש לקוות כי הצדדים ישכילו ליישב את המחלוקת הכספית שם על בסיס העקרונות שנקבעו בפסק הדין בתביעה בעניין קוטלרסקי).
  1. בהתחשב בתוצאה אליה הגעתי ובעוצמת התקלה, בשים לב להיקף ההליך המשפטי שנכפה על אלון יש מקום לפסיקת הוצאות וכן שכר טרחה שישקפו את היקף העבודה שהושקעה מצד בא כוחו בהליך דנן, כפי שעלה גם מחשבון שכר הטרחה שצורף לסיכומים.

בהתחשב בכך, אך גם בהתחשב בכך שהתביעה הכספית טרם באה על סיומה, אני מחייב את המועצה באגרת בית המשפט בה נשא אלון בתוספת הפרשי ריבית והצמדה כחוק מיום תשלומה. כן אני מחייב את המועצה בשכר טרחת בא כוחו של אלון בסך 60,000 ₪, לתשלום בתוך 45 ימים ממועד מתן פסק הדין.

ניתן היום,  ז’ אייר תשע”ז, 03 מאי 2017, בהעדר הצדדים.                                                                                          

 

אורן שוורץ 54678313

אולי יעניין אותך גם