רכישת דירה יד שניה, מדריך מפורט לשנת 2017

עסקת מקרקעין היא אחת העסקאות הגדולות ביותר שאנו עושים בחיינו. מדובר בדרך כלל בנכס היקר ביותר שיהיה בבעלותנו, כאשר לשם רכישתו אנו נוטלים על עצמינו את ההתחייבות הגדולה ביותר של חיינו.

למרבה הצער, למרות שמדובר בעסקת חיינו, במקרים רבים, צדדים לעסקה מוותרים על ייצוג משפטי וזאת משיקולים כלכליים.

המדריך שלפניכם יציג לפניכם, בקצרה ובשפה פשוטה, את ההיבטים המשפטיים השונים הכרוכים בביצוע עסקה במקרקעין ורכישת דירה.

אנו מקווים כי תמצאו את המדריך מועיל והוא יסייע בידיכם.

יחד עם זאת, יודגש ויובהר כבר בפתח הדברים, כי העצות הטיפים והרעיונות המובאים במדריך זה אינם מתיימרים להחליף ייעוץ משפטי מלא מקצועי רציני ויסודי במסגרת ביצוע עסקאות נדל”ן. מדובר בתחום סבוך ומורכב אשר מעצם טבעו, ולאור שווים הגבוה של נכסי נדל”ן, טומן בחובו סיכונים לא מבוטלים אשר אין להקל בהם ראש. לפיכך העצה הראשונה הכי טובה שאנחנו כבר מציעים לכם  – בטרם חתימה על עסקת מקרקעין כלשהי פנו לעורך דין המתמחה בתחום המקרקעין.

המדריך נכתב על ידי עו”ד רחלי קלקנר, העוסקת מזה כעשור שנים בתחום המקרקעין והנדל”ן וצברה ניסיון רב ומשמעותי בכל תחומי הנדל”ן והמקרקעין, החל מעסקאות פשוטות ועד למורכבות שבהם, ובכלל זה:  ליווי רוכשי דירות, ליווי מוכרי דירות, ליווי בחוזה קבלן, טיפול במיסוי מקרקעין (מס רכישה, מס שבח, מס מכירה, היטל השבחה), עריכת הסכמי מכר לרכישת נכס מקרקעין (דירה, בית, בניין, מגרש, חנות או עסק), עריכת הסכמי קומבינציה, עריכת הסכמי פינוי בינוי, מימוש תמ”א 38, עריכת הסכמי שכירות, עריכת הסכמי מתנה, רישום זכויות בטאבו, במנהל מקרקעי ישראל ובחברה משכנת, ועוד.

בנוסף, למשרד עו”ד רחלי קלקנר התמחות מיוחדת בתחום של העברת זכויות במשק חקלאי, מינוי בן ממשיך, הכנת הסכמי התחייבות מצד הבן הממשיך כלפי הוריו והבטחת מגורי ההורים במשק עד יומם האחרון, הסדרת ירושת המשק החקלאי ורישום המשק על שם הבן הממשיך או היורש בהתאם לנסיבות ולהוראות הרלבנטיות, עריכת הסכמי איזון בין האחים וסיוע במציאת פתרונות יצירתיים באשר לדרך חלוקת העיזבון בין היורשים, ועוד.

אז רגע לפני שאתם עושים את אחת העסקאות הגדולות בחייכם, אתם מוזמנים לפנות אלינו לתאום פגישה וקבלת ייעוץ משפטי לשם בחינת כדאיות העסקה, סיכוניה והעלויות הצפויות במסגרתה, והבטחת התוצאה המקווה על ידיכם.

אנו מקווים כי המדריך שלהלן יהא לכם לעזר. קריאה מהנה !

הכל על קניית דירה יד שנייה

לאחר חודשים ארוכים של כיתותי רגליים מצאתם את הדירה המיוחלת שאתם רוצים לקרוא לה בית, סגרתם מחיר, סגרתם מועד פינוי ועכשיו אתם בדרככם לשלב הבא. אז מה עושים?

בדיקה של הדירה וסביבתה

שלב הראשוני בדיקת הדירה וסביבתה. חשוב לזכור כי לפעמים אנחנו מתאהבים בדירה ממבט ראשון אבל במבט שני שלישי או רביעי מבחינים בפגמים אשר עשויים להשפיע על החלטנו בקשר עם קניית הדירה.

לכן, חשוב להגיע לדירה מספר פעמים בשעות שונות, לבחון את כיווני הדירה מבחינת אוויר, אור וחום, להתרשם מהדירה בשעות היום ובשעות הערב, לבקר בדירה ובסביבתה הן באמצע שבוע והן בסופי שבוע, לבדוק פיזית את החניות והמחסן הצמוד לדירה ודרכי הגישה אליהן, לתת את הדעת על מיקומה ביחס לחניון רכבים, גינה ציבורית, כביש, תחנות אוטובוס, מרכז מסחרי, אופן פינוי אשפה ופסולת בנכס, מצב התחזוקה של הבניין, תמהיל השכנים והרכבם (משפחות צעירות, רווקים, משפחות עם ילדים בוגרים) וכיוצ”ב שיקולים.

חשוב להבין לכל אחד יש סדר עדיפויות אישי משלו כך שמה שמפריע או מציק לפלוני נחשב כיתרון לאלמוני. למשל יהיו כאלה שדירה בקומה נמוכה אינה באה מחשבון עוברים ויהיו אחרים שמעוניינים אך ורק בדירה בקומה ראשונה או שנייה. כך הדבר לגבי כל שיקול ושיקול. לפיכך לא ניתן לקבוע כללי אצבע מה עדיף כי מדובר בשיקולים והחלטות סובייקטיביות אישיות אשר תלויות ברוכשים הפוטנציאליים עצמם שיקוליהם צרכיהם והעדפותיהם.

לא לשכוח כי מדובר בעסקת חייכם ברוב המקרים ולכן אל תתביישו לשאול שאלות גם שאלות קשות כגון תקינות של מערכות הדירה לרבות מיזוג, חלונות, דוד שמש, חשמל, מים, גז, אטימות של חלונות, מצב ארונות הקבע כגון ארונות מטבח וחדרי רחצה, קיומן של נזילות או סדקים, בעיה עם זיפות בפרט בדירות גג, תקינות המקלחונים והברזים ועוד.

בנוסף לכל אלה יש לבדוק מיקום! מיקום! מיקום! כידוע, מיקומה של הדירה, דרכי הגישה אליה, עומסי תנועה, נגישות למרכזים קהילתיים, תחבורה ציבורית, מרחק ממרכז מסחרי, בתי ספר, מוסדות תרבות, מרכזים רפואיים, מרכזי כושר הם שיקולים מאד רלבנטיים ומהותיים כאשר מחלטים לקנות דירה בשכונה מסויימת ואפילו ברחוב מסויים. 

מחיר הדירה

בשנים האחרונות ניתן לעיין במאגר מדל”ן ולקבל מידע היסטורי על עסקאות שבוצעו ודווחו לרשויות המס המצויות בסביבת הנכס המיועד.

בדרך זו הנכם יכולים לקבל החלטה מושכלת יותר בקשר למחירה המבוקש של הדירה כמו גם לקיים משא ומתן על מחירה בצורה רצינית ועניינת. מדובר בכלי חשוב ביותר אשר מאפשר לציבור רוכשי הדירות לקבל מידע אמין ומדויק על מחירי דירות דומות באזור המבוקש.

גודלה של הדירה

בעבר היה נהוג לבדוק בטופס תשלום הארנונה על מנת ללמוד על גודלה של הדירה. היום פנייה לאמצעי זה, בפרט בדירות חדשות, הינו מטעה ולא נכון שכן בשל שטחים משותפים נרחבים הרשות המקומית מוסיפה לחיוב הארנונה תשלום בעד מחסנים אישיים, חניות, שטח משותף אשר מגדיל את שטח הדירה לפי החיוב בארנונה בעשרות מטרים (ולפעמים אף למעלה מ 100 מטרים) ולכן לא ניתן להסתמך על כך כמידע אמין.

בדירות חדשות יחסית כאשר קיים תשריט של הבית המשותף ושל הדירה בפרט דרך המלך היא בחינת התשריטים עצמם והשוואתם למצב הקיים.

אפשרות נוספת – בחינת גודל הדירה כפי שמצויינת בנסח הטאבו (לרוב לא כולל שטחי שירות כגון חדר כביסה) אשר ניתן להפיקו בעלות סמלית של שקלים בודדים מאתר האינטרנט של לשכת המקרקעין לפי הגוש והחלקה של הנסח.

נסח טאבו

נסח הטאבו הינו תעודת הזהות של הדירה. מנסח הטאבו ניתן לדלות מידע רב על הדירה ועל ההיסטוריה שלה. כך, ניתן ללמוד למשל על הבעלים הרשומים של הנכס, האם על הדירה קיימת משכנתא ושיעורה, האם נעשתה התחייבות כלשהי למכור את הדירה לצד ג כלשהו, האם קיים עיקול או שעבוד אחר על הנכס, האם יש מגבלה כלשהי בעת מכירת הנכס, האם מדובר בנכס אשר נתקבל בירושה או נכס שנרכש על ידי המוכרים ומתי הוא נרכש, האם הוטל על הנכס צוו שיפוטי או מנהלי כזה או אחר וכיוצ”ב.

מומלץ כבר בשלב זה להתקשר עם עורך דין מטעמכם על מנת שיעיין בצורה מקצועית ומושכלת בנסח הטאבו וייתן את התייחסותו ביחס לנתונים אשר כבר ניתן לדלות ממנו.

בדק בית

כאשר פלוני בא לרכוש רכב זה מובן מאליו כי הוא ייקח את הרכב לבדיקה מקצועית במוסך והדבר נעשה כדבר בשגרה.

משום מה, דווקא כאשר מדובר ברכישת דירה או נכס נדל”ן כלשהו, אשר שווים עולה לעין שיעור על שווי של רכב, רוכשים פוטנציאליים אינם מעלים על דעתם לפנות לשמאי ו/או אדריכל ו/או חברת הנדסה העוסקת בבדק בית וביקורת מבנים על מנת שיבצעו בדיקות ראשוניות בנכס.

החשיבות לביצוע בדיקות כאמור בנכס מקרקעין שהוא דירת גג, דירת גן, בית פרטי צמוד קרקע, מגרש, דירות עם קומה תת קרקעית, דופלקסים וכדו’ רבה הרבה יותר מטעמים ברורים.

לעיתים בדיקה מקצועית של איש מקצוע עשויה לגלות ליקויים משמעותיים אשר עשויים להשפיע בצורה משמעותית על ערכו ולעיתים גם על האפשרות של קבלת משכנתא בגין הנכס. כך, למשל, מבדיקה שנערכה בנכס של לקוחותינו עלה כי קיימת בעיה משמעותית במרתף הבית אשר מחייב טיפול  והשקעה של עשרות אלפי שקלים ובמקרה אחר התברר כי הנכס הנרכש היה בעברו מפעל תעשייה אשם לא הוסב כדין למגורים ולכן לא ניתן לקבל משכנתא בגינו. והמדובר בדוגמאות בלבד.

כאן המקום לציין, כי שמאי מקרקעין מוסמך ייתן לכם הערכת מחיר ריאלית בגין הנכס בשקלול כל הפרמטרים השונים הערכה אשר על בסיסה אתם גם יכולים להעריך באופן גס את היכולת שלכם לקבל משכנתא ושיעורה. בנוסף השמאי יבדוק תוכניות ותשריטים של הנכס, יבחן את סוגיית זכויות בניה קיימות, תוכניות בניין עיר החלות על המקרקעין וסביבתם, ייעוד השימוש בנכס (מגורים? משרדים? חלוקה ליחידות? וכו’), קיומן של הפקעות, קיומן של חריגות בניה, וכיוצ”ב.

חריגות בניה

לחריגות בניה יכולה להיות השפעה מהותית על מחירו של הנכס ועל הסיכונים אשר אתם נוטלים על עצמכם כאשר אתם רוכשים נכס עם חריגות בניה. בנוסף לעובדה שמדובר בעבירה פלילית ישנם חיובים ועלויות לא מבוטלות הכרוכות בנושא של חריגות בניה שיש לתת עליהם את הדעת בטרם רכישת הנכס.

משכנתא

עוד בטרם רכישת הדירה מומלץ לפנות לבנק ולקבל אישור עקרוני לקבלת משכנתא על מנת להסיר מעליכם את החשש שמא לא תוכלו ליטול את מלוא סכום המשכנתא הדרוש לכם לשם רכישת הדירה. חשוב למסור לבנק את מלוא המסמכים הקיימים בידיכם כבר בשלב זה על מנת למנוע מגבלות או קשיים בהמשך הדרך אשר לא נצפו מראש.

 חשוב להבין, כי אישור עקרוני אינו מהווה התחייבות של הבנק ליתן לכם משכנתא. מדובר באישור אשר בהנחה שכל הנתונים הבסיסיים אשר נמסרו לבנק יאומתו וימצאו תקינים הבנק יעמיד לרשותכם משכנתא אם תעמדו ביתר התנאים המקובלים של הבנק.

כיום, ניתן לקבל אישור עקרוני להלוואת משכנתא בהליך קצר, פשוט ומהיר יחסית, באמצעות מוקדים טלפונים של בנקים למשכנתאות, או בסניפיהם.

תשומת לבכם, קיימים מגבלות על נוטלי משכנתאות מבחינת אחוז המימון מתוך שווי הנכס הנרכש כך שניתן ליטול משכנתא עד 75% לרוכשי דירה ראשונה, עד 70% למשפרי דיור ועד 50% למשקיעים.

משכנתא שנטל המוכר ורובץ על הנכס הינו גם נושא מהותי שיש לבדוק מלכתחילה. יש לבבקש מהמוכר להמציא לידיכם אישור רשמי מהבנק המפרט את סכום היתרה לסילוק ולברר יחד עם המוכר מהם הציפיות שלו מבחינת תנאי התשלום בקשר להסרת המשכנתא.

חשוב להבין, אין התחייב להעביר לידי המוכר סכום משמעותי כלשהו מהתמורה בגין הנכס עד שלא תוסר מלוא המשכנתא בגינו ויומצא לידיכם נסח טאבו נקי ללא שעבודים שהוטלו בגין המוכר על הנכס.

תשריט דירה

תשריט הנכס (תשריט דירה) מצוי בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו), לרבות תשריט של חניות, מחסנים וכיוצ”ב, והוא למעשה התוכנית המחייבת לגבי הדירה מבחינת שטח הנכס, גבולותיו, חלוקתו הפנימית, תוספות מיוחדות (כגון: פרגולה, תוספת חדר בגג, וכו’), וכיוצ”ב. מתשריט זה ניתן ללמוד על זכויותיו של המוכר, מיקומו המדוייק של הדירה, התאמתה למספרי הגוש והחלקה שבנסח, הרכוש הצמוד לדירה ומיקומו, תוכלו לדעת האם בוצעו בדירה שינויים ו/או תוספות שונים שלא כדין (חריגות בניה, פלישות, וכיו”ב ועוד.

תיק הרשות המקומית

במחלקת ההנדסה של הרשות המקומית שבתחום שיפוטה נמצאת הדירה ניתן לעיין  בתכנית בניין עיר שבו מצוי הנכס, מהם השימושים ו/או הייעודים המותרים במקרקעין, מהו הפיתוח הסביבתי הסמוך לנכס, קיומם של היתרי בנייה להקמת אנטנות סלולריות למשל, תוכנית להקמת מבני ציבור ו/או מוסדות מסחר ו/או גנים ציבוריים בסמוך לנכס,  ניתן לעיין ב”היסטוריה” של הדירה ושל הבניין ועוד. ניתן גם להעזר בפקידי העירייה ולשאול אותם האם ידוע להם על חריגות בניה, צווי הריסה וכדומה.

ברשות המקומית ניתן גם לבדוק את הסוגיה של היטל השבחה. באופן עקורני המוכר הוא זה שנושא בהיטל ההשבחה, אולם חשוב שגם הקונה יהא ער לסוגיה מבעוד מועד ויתן את הדעת על השלכותיו.

מס רכישה

כאשר קונים דירה יש לשלם לאוצר המדינה מס רכישה, אלא אם כן יש זכאות לפטור/הקלה ממס.

מס הרכישה נקבע לפי שלוש מדרגות מס, הנגזרות ממחיר הדירה, וכן בהתייחס לשאלה האם לקונה (שהינו “יחיד”) יש דירת מגורים נוספת (או יותר), או שזו לו דירתו היחידה. כמו כן, החוק מאפשר הקלות ופטורים שונים במס רכישה, ולכן יש לשקול את הנושא בכובד ראש מבעוד מועד.

שיעור מס הרכישה – לדירה יחידה ולדירה נוספת – אשר בתוקף מיום 16.01.2017 ועד ליום 15.01.2018 הינם כדלקמן:

שיעור מדרגות מס רכישה בגין “דירת מגורים יחידה” *:

  1. עד 1,623,320 ₪ – 0%.
  2. מעל 1,623,320 ₪ ועד 1,925,460 ₪ – 3.5%.
  3. מעל 1,925,460 ₪ ועד 4,967,445 ₪ – 5%.
  4. מעל 4,967,445 ₪ ועד 16,558,150 ₪ – 8%.
  5. מעל 16,558,150 ועד בכלל – 10%.

שיעור מדרגות מס רכישה בגין רכישת “דירה נוספת” *:

שיעור מס הרכישה – לדירה נוספת – אשר בתוקף מיום 16.01.2017 ועד ליום 15.01.2018 הינם כדלקמן:

  1. מהשקל הראשון ועד 4,967,445 ₪ – 8%.
  2. מעל מעל 4,967,445 ₪ ועד בכלל – 10%.

*גובה סכומי מדרגות המס הנ”ל מתעדכן מעת לעת.

 

הנכם מוזמנים ליצור קשר עם משרדנו עוד היום, ולתאם פגישה עם עו”ד רחלי קלקנר לקבלת ייעוץ במסגרת ביצוע עסקאות נדל”ן.

צרו קשר כעת לתיאום פגישה עם עו”ד רחלי קלקנר בטלפון 052-3444-212 או מלאו פרטים בטופס הבא:

אולי יעניין אותך גם