האם ניתן לכרות הסכם מקרקעין / הסכם נדל”ן בעל פה?

סעיף 8 לחוק המקרקעין קובע כי התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב.

משמעות הדבר היא כי עסקת מקרקעין – בין אם מכירת או רכישת דירה, מגרש, שכירות, זיקת הנאה וכיוצ”ב חייבת להיעשות בכתב על גבי נייר שעליו חותמים בדרך כלל שני הצדדים לעסקה.

דרישת הכתב היא יסודית ומהותית ובהעדר מסמך בכתב לא קיימת התחייבות לעשיית עסקה במקרקעין.

כפועל יוצא מכך, לחיצת יד, סיכום בעל פה, אפילו הקלטה של התחייבויות בעל פה בקשר עם עסקה במקרקעין, חסרות כל נפקות משפטית ואין להן תוקף משפטי מחייב בהעדר מסמך בכתב.  

 חשוב להדגיש כי מסמך בכתב אינו בהכרח מסמך אשר נערך בצורה מלאה מסודרת ורצינית על ידי עורך דין המתמחה במקרקעין כמשרדינו לאחר שנבדק מצבו המשפטי של הממכר, מצבו הרישומי מצבו התכנוני, נוהל משא ומתן מלא בקשר להוראות ההסכם וכיצו”ב.

התחייבות לעסקה במקרקעין בעלת נפקות משפטית מלאה יכול להיות גם בגדר מסמך ראשוני (לרוב זיכרון דברים) שנערך על ידי הצדדים לעסקה מבלי שנבדק מצבו של הנכס לאשורו וזאת כאשר קיימים במסמך תנאים בסיסיים כמפורט להלן.

 כתוצאה מכך, ישנם מצבים רבים בהם מבלי שנבדקו ולא הבדיקות הבסיסיות ביותר בקשר לנכס הצדדים חותמים על זכרון דברים שמהווה למעשה מסמך משפטי בכתב מחייב לביצוע עסקת מקרקעין ואז אם מתברר כי ישנן בעיות בנכס – בין אם העדר היתרי בנייה ו/או טופס 4, בין אם חובות מס, בין אם בעיה בקשר לבעלות על הנכס עצמו (כגון למשל שהנכס טרם נרשם על שם המוכרים ו/או שהמוכרים הציגו עצמם כיורשים אך טרם הוצא צו יורשה ואף ישנן התנגדויות למתן הצו והמדובר בדוגמאות בלבד) – הקונים עשויים למצוא עצמם בבעיה שכן התחייבו לקנות נכס שכלל לא נבדק משפטית ואם ירצו לבטל את העסקה יוחלו לחייב אותם בפיצויים בגין הפרת הסכם על כל הנובע ומשתמע מכך.

מהם הפרטים אשר צריכים להיות במסמך בכתב על מנת שייחשב כהסכם מחייב במקרקעין?

 שמות הצדדים

מהות הנכס

מהות העסקה

התמורה

זמני התשלום

הוצאות

מיסים

מה המשמעות של תשלום על חשבון התמורה ?

בית המשפט פסק כי קבלה בדבר תשלום על חשבון העסקה עשוי למלא אחר דרישת הכתב  של ההסכם כאשר הפרטים החסרים הושלמו על ידי מנגנוני השלמה. לפיכך, ישנם מקרים שדי במספר מסמכים כדי להעיד על קיומה של עסקה במקרקעין גם אם כל מסמך לעצמו לא יעמוד בדרישת הכתב של סעיף 8 לחוק המקרקעין.

האם מסמך בכתב לא חתום יכול להחשב כהסכם מחייב?

ההלכה היא, כי סעיף 8 לחוק המקרקעין אינו מחייב, בכל מקרה, חתימה, אף לא זו של המוכר, כתנאי לתוקפה של התחייבות במקרקעין. במקרים מסויימים גם בהעדר חתימה ניתן יהיה ללמוד ממכלול הנסיבות  על קיומה של עסקת מכר במקרקעין מחייבת.

 מה קורה אם  ההסכם שנחתם נעלם?

 מה קורה כאשר היה מסמך חתום אבל משום מה הוא נעלם??? במקרה כזה נפסק כי ניתן גם על סמך עדות שבעל פה להעיד על קיומו של מסמך בכתב מחייב כך שניתן להוכיח קיומו של מסמך בכתב באמצעות עדות בעל-פה

גם כאשר העותק היחידי של ההסכם מצוי בידי הצד שמתכחש לקיומו בית המשפט יקבל עדות בעל פה על מנת להוכיח את קיומו של ההסכם בכתב.

משרד עורכי דין רחלי קלקנר הינו משרד המתמחה בתחום המקרקעין והנדל”ן ובעל ניסיון וידע רב בנושאים רבים ומגוונים בתחום. אנו מייצגים מגוון רחב של לקוחות מצדדיהם השונים של עסקאות מקרקעין, ומלווים אותם בכל שלבי העסקה. אנו דואגים לתת ללקוחותינו טיפול מקיף ויסודי ולהגן על זכויותיהם בצורה הטובה ביותר האפשרית, כמו גם לשקף בפניהם את הסיכונים והסיכויים בקשר עם כל החלטה.

אם הנכם זקוקים ליעוץ משפטי בתחום המקרקעין: הסכמי מכר דירות, עסקאות חכירה ושכירות, הסכמי קומבינציה, תמ”א 38, הסכמי פינוי ובינוי, רישום בתים משותפים, הסכמי שותפות, הסכמי בניה, פירוק שיתוף במקרקעין, מכרזים בתחום הנדל”ן וכיו”צב הנכם מוזמנים לפנות אלינו עוד היום לקבלת ייעוץ משפטי ראשוני.

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף, ואין להסתמך עליו בביצוע או בהימנעות מביצוע פעולה כלשהי. 

אז רגע לפני שאתם עושים את אחת העסקאות הגדולות בחייכם, אתם מוזמנים לפנות אלינו לתאום פגישה וקבלת ייעוץ משפטי לשם בחינת כדאיות העסקה, סיכוניה והעלויות הצפויות במסגרתה, והבטחת התוצאה המקווה על ידיכם.

צרו קשר כעת לתיאום פגישה עם עו”ד רחלי קלקנר בטלפון 052-3444-212 או מלאו פרטים בטופס הבא:

אולי יעניין אותך גם