מקרקעין ונדל”ן

רכישת דירה מכירת בית או מגרש התקשרות עם קבלן בהסכם לרכישת דירה העברת נכס מקרקעין שהתקבל בירושה התקשרות בהסכם מתנה בן ממשיך במשק חקלאי הסכמי קומבינציה, פינוי בינוי ותמ”א 38

מקרקעין

לנו במשרד עו”ד רחלי קלקנר, עורכי דין ומגשרים, היכולת לתת לכם שירות משפטי מקצועי, יעיל וכולל בכל תחומי הנדל”ן והמקרקעין, החל מעסקאות פשוטות ועד למורכבות שבהם, ובכלל זה: ליווי רוכשי דירות, ליווי מוכרי דירות, ליווי בחוזה קבלן, טיפול במיסוי מקרקעין (מס רכישה, מס שבח, מס מכירה, היטל השבחה), עריכת הסכמי מכר לרכישת נכס מקרקעין (דירה, בית, בניין, מגרש, חנות או עסק), עריכת הסכמי קומבינציה, עריכת הסכמי פינוי בינוי, מימוש תמ”א 38, עריכת הסכמי שכירות, עריכת הסכמי מתנה, רישום זכויות בטאבו, במנהל מקרקעי ישראל ובחברה משכנת, ועוד.

בנוסף, למשרד התמחות מיוחדת בתחום של העברת זכויות במשק חקלאי, מינוי בן ממשיך, הכנת הסכמי התחייבות מצד הבן הממשיך כלפי הוריו והבטחת מגורי ההורים במשק עד יומם האחרון, הסדרת ירושת המשק החקלאי ורישום המשק על שם הבן הממשיך או היורש בהתאם לנסיבות ולהוראות הרלוונטיות, עריכת הסכמי איזון בין האחים וסיוע במציאת פתרונות יצירתיים באשר לדרך חלוקת העיזבון בין היורשים, ועוד.

 

ייעוץ משפטי בעסקאות מקרקעין – האם באמת חשוב להיות מיוצג על ידי עורך דין מקרקעין?

לקוחות חדשות לבקרים שואלים האם אני בכלל צריך עורך דין מקרקעין? אולי בעצם זה הוצאה מיותרת? מה החשיבות של עורך דין מקרקעין? מה הוא יכול לתרום לעסקה? איך לבחור עורך דין מקרקעין? האם מספיק סקר שוק ולקחת את המחיר הנמוך ביותר או שיש שיקולים מעבר?

על מנת לנסות לתת מענה לשאלות אלה ננסה לבחון להלן למה בכלל חשוב להיות מיוצגים בערך דין מקרקעין כאשר מעוננים לרכוש, למכור, להשכיר, לשכור …. נכס מקרקעין.

בראש ובראשונה חשוב לזכור שנכס מקרקעין הוא בדרך כלל הנכס היקר ביותר שיהיה בבעלותנו, כאשר לשם רכישתו אנו נוטלים על עצמינו את ההתחייבות הגדולה ביותר של חיינו. כבר מטעם זה ברור כי יש לוודא כי בטרם אני מבצע את העסקה הגדולה של חיי אני אהיה מיוצג על ידי עורך דין מקרקעין מנוסה ובקיא אשר יספק לי את ההגנה המשפטית הטובה והאיכותית ביותר בטרם אחתום על עסקת חיי.

זאת ועוד, לא אחת משרדינו המליץ ללקוחותיו שלא להתקשר בעסקה ולא לחתום על הסכם המכר בשל שיקולים שונים. כך, למשל, באחד המקרים המוכרים הצהירו שהם היורשים. מבירור שערך משרדינו התברר כי טרם ניתן צו ירושה וכי חמור מכך הוגשו התנגדויות כנגד הבקשה למתן צו ירושה וכי כפועל יוצא העברת הבעלות ליורשים יכול להתעכב שנים רבות עד לתום ההליכים המשפטיים בבית המשפט. ברור כי בנסיבות אלה אין מקום לחתום על העסקה עד להסדרת נושא בעלות המוכר.

דוגמה אחרת. לקוח ביקש לרכוש עסקה מקבלן. במהלך המשא ומתן הקבלן טען כי “יש לו כסף מהבית” וכי “אין בנק מלווה בפרויקט”. עוד טען הקבלן כי  ניתן היתר בניה אך הוא סרב להציג העתק של היתר הבניה ולאחר דין ודברים הגיש רק היתר חפירות שאינו עולה כדי היתר בניה. התנהלות זו הדליקה נורות אדומים שכן לא זו בלבד שנדל”ן חיי ונושם על בסיס אשראי בנקאי כך שהטענה שישי לי כסף מהבית מעלה תהיות אלא שגם ההתנהלות בקשר להיתר הבניה היתה לא תקינה. בנסיבות אלה המלצנו ללקוחותינו לא להתקשר בעסקה. לימים התברר כי הקבלן שבנה את הנכס בנה 4 קומות מעל הקומות שמותר לו בהיתר הבניה, לא קיבל טופס 4, נדרש להרוס את הקומות שנבנו בחריגה על כל שנובע ומשתמע מכך מבחינת הנזק לכל אותי רוכשים בפרוייקט.

עוד דגומה, לקוח היה מעוניין לרכוש דירת מגורים באחד הבניינים הישנים של תל אביב. התיאור של הנכס בנסח הטאבו ומצבו של הנכס בפועל לא תאמו. בהמשך התברר כי למעשה מדובר במבנה מסחרי שהוסב לבית מגורים מבלי שניתנו ההיתרים הדרושים. משמעות הדבר כי במקרה זה הלקוח שלנו לא יכל לקבל משכנתא אם היה חותם על העסקה שכן על פי הרשומים מדובר במבנה מסחרי ולא בבית מגורים. כמובן שהמלצנו ללקוחותינו גם במקרה זה שלא להתקשר בעסקה.

והמדובר בדוגמאות בלבד.

משרדינו כמשרד עורכי דין המתמחה במקרקעין שם לנגד עיניו כמטרה ראשונה ונעלה לדאוג לאינטרסים של לקוחותיו מעל לכל אינטרס אחר. אכן רובן של העסקאות נחתמות בסופו יום לאחר חילופי דברים בין הצדדים וקבלת הערות משרידינו לנוסח ההסכם ותנאיו על מנת למקסם את העסקה הן מבחינה משפטית והן מבחינה כלכלית עבור לקוחותינו. בכל עסקה משרדינו דואג ליידע את לקוחותיו בדבר הסיכונים ו/או הנושאים אשר טרם לובנו או הוכרעו בין הצדדים ומסביר את השלכותיהם ומשמעותם כאשר במרביתם המכריע של המקרים נושאים אלה אינם מעיבים על העסקה והעסקה מבוצעת בסופו של יום. יחד עם זאת במקרים מסוימים לאחר שמשרדינו מציג בפני לקוחותיו את מלוא הסיכונים והשיקולים, בוחר משרדינו גם להמליץ שלא לחתום על העסקה בתנאים המסוימים וזאת לאור החשיבות העצומה שרואה משרדינו בהגנה על האינטרסים של לקוחותיו.

ויודגש, מדובר בתחום סבוך ומורכב אשר מעצם טבעו, ולאור שווים הגבוה של נכסי נדל”ן, טומן בחובו סיכונים לא מבוטלים אשר אין להקל בהם ראש. לפיכך העצה הראשונה הכי טובה שאנחנו כבר מציעים לכם  – בטרם חתימה על עסקת מקרקעין כלשהי פנו לעורך דין המתמחה בתחום מקרקעין כמשרדינו.

שאלות ותשובות

איך אני יודע אם המחיר שסגרתי הוא “מחיר טוב” או “מחיר הוגן”?

בשנים האחרונות ניתן לעיין במאגר מדל”ן ולקבל מידע היסטורי על עסקאות שבוצעו ודווחו לרשויות המס המצויות בסביבת הנכס המיועד. בדרך זו הנכם יכולים לקבל החלטה מושכלת יותר בקשר למחירה המבוקש של הדירה כמו גם לקיים משא ומתן על מחירה בצורה רצינית ועניינת. מדובר בכלי חשוב ביותר אשר מאפשר לציבור רוכשי הדירות לקבל מידע אמין ומדויק על מחירי דירות דומות באזור המבוקש.

מהו נסח טאבו?

נסח הטאבו הינו תעודת הזהות של הדירה. מנסח הטאבו ניתן לדלות מידע רב על הדירה ועל ההיסטוריה שלה. כך, ניתן ללמוד למשל על הבעלים הרשומים של הנכס, האם על הדירה קיימת משכנתא ושיעורה, האם נעשתה התחייבות כלשהי למכור את הדירה לצד ג כלשהו, האם קיים עיקול או שעבוד אחר על הנכס, האם יש מגבלה כלשהי בעת מכירת הנכס, האם מדובר בנכס אשר נתקבל בירושה או נכס שנרכש על ידי המוכרים ומתי הוא נרכש, האם הוטל על הנכס צוו שיפוטי או מנהלי כזה או אחר וכיוצ”ב. מומלץ כבר בשלב זה להתקשר עם עורך דין מטעמכם על מנת שיעיין בצורה מקצועית ומושכלת בנסח הטאבו וייתן את התייחסותו ביחס לנתונים אשר כבר ניתן לדלות ממנו.

מה המשמעות של חריגות בניה?

לחריגות בניה יכולה להיות השפעה מהותית על מחירו של הנכס ועל הסיכונים אשר אתם נוטלים על עצמכם כאשר אתם רוכשים נכס עם חריגות בניה. בנוסף לעובדה שמדובר בעבירה פלילית ישנם חיובים ועלויות לא מבוטלות הכרוכות בנושא של חריגות בניה שיש לתת עליהם את הדעת בטרם רכישת הנכס.

אלו בעיות עשויות להיות בעסקת מקרקעין?

לא ניתן למנות את קשת האפשרויות הרחב שכן עסקת מקרקעין ככל עסקה אחרת תלויה בנסיבות הספציפיות של הנכס, הצדדים וכדו. רק לשם הדוגמה יצויין כי ישנם מקרים בהם למשל הנכס נבנה שלא בהתאם להיתר בנייה וישנן חריגות בנייה ואף הליכים משפטיים כנגד המוכר, מקרים בהם הנכס בעבר היה בעל אופי מסחרי ונעשה בו שימוש למגורים ולכן עשוי להיות קושי בקבלת משכנתא, בעיות בעלות על הנכס עצמו כגון למשל שהנכס טרם נרשם על שם המוכרים ו/או שהמוכרים הציגו עצמם כיורשים אך טרם הוצא צו יורשה ואף ישנן התנגדויות למתן הצו והמדובר בדוגמאות בלבד. במקרים כאלה הקונים עשויים למצוא עצמם בבעיה שכן התחייבו לקנות נכס שכלל לא נבדק משפטית ואם ירצו לבטל את העסקה יוחלו לחייב אותם בפיצויים בגין הפרת הסכם על כל הנובע ומשתמע מכך.

 

האם ניתן לכרות הסכם מקרקעין / הסכם נדל”ן בעל פה?

בעיקרון עסקת מקרקעין חייבת להיעשות בכתב על גבי נייר שעליו חותמים בדרך כלל שני הצדדים לעסקה. דרישת הכתב היא יסודית ומהותית ובהעדר מסמך בכתב לא קיימת התחייבות לעשיית עסקה במקרקעין. חשוב להדגיש כי מסמך בכתב אינו בהכרח מסמך שנערך על ידי עורך דין מקרקעין כמשרדינו אלא גם יכול להיות זיכרון דברים שחתמו הצדדים בצורה חפוזה ללא ביצוע הבדיקות המינימאליות הדרושות.

מהם הפרטים אשר צריכים להיות במסמך בכתב על מנת שייחשב כהסכם מחייב במקרקעין?

 שמות הצדדים, מהות הנכס, מהות העסקה, התמורה, זמני התשלום, מועד המסירה.

מה המשמעות של תשלום על חשבון התמורה ?

בית המשפט פסק כי קבלה בדבר תשלום על חשבון העסקה עשוי למלא אחר דרישת הכתב  של ההסכם כאשר הפרטים החסרים הושלמו על ידי מנגנוני השלמה. לפיכך, ישנם מקרים שדי במספר מסמכים כדי להעיד על קיומה של עסקה במקרקעין גם אם כל מסמך לעצמו לא יעמוד בדרישת הכתב של סעיף 8 לחוק המקרקעין.

האם מסמך בכתב לא חתום יכול להחשב כהסכם מחייב?

דרישת הכתב היא דרישת הבסיס אינן דרישת חתימה. לפיכך במקרים מסוימים גם בהעדר חתימה ניתן יהיה ללמוד ממכלול הנסיבות  על קיומה של עסקת מכר במקרקעין מחייבת.

מה קורה אם  ההסכם שנחתם נעלם?

גם כאשר העותק היחידי של ההסכם מצוי בידי הצד שמתכחש לקיומו בית המשפט יקבל עדות בעל פה על מנת להוכיח את קיומו של ההסכם בכתב.

מה ההליך בנטילת משכנתא?

כבר בשלב הראשון בטרם חתימה על עסקת המקרקעין חשוב לפנות לבנק על מנת להסיר מעליכם את החשש שמא לא תוכלו ליטול את מלוא סכום המשכנתא הדרוש לכם לשם רכישת הדירה. חשוב למסור לבנק את מלוא המסמכים הקיימים בידיכם כבר בשלב זה על מנת למנוע מגבלות או קשיים בהמשך הדרך אשר לא נצפו מראש.  חשוב להבין, כי אישור עקרוני אינו מהווה התחייבות של הבנק ליתן לכם משכנתא. מדובר באישור אשר בהנחה שכל הנתונים הבסיסיים אשר נמסרו לבנק יאומתו וימצאו תקינים הבנק יעמיד לרשותכם משכנתא אם תעמדו ביתר התנאים המקובלים של הבנק.

מהו תשריט דירה?

תשריט הנכס (תשריט דירה) מצוי בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו), לרבות תשריט של חניות, מחסנים וכיוצ”ב, והוא למעשה התוכנית המחייבת לגבי הדירה מבחינת שטח הנכס, גבולותיו, חלוקתו הפנימית, תוספות מיוחדות (כגון: פרגולה, תוספת חדר בגג, וכו’), וכיוצ”ב. מתשריט זה ניתן ללמוד על זכויותיו של המוכר, מיקומו המדוייק של הדירה, התאמתה למספרי הגוש והחלקה שבנסח, הרכוש הצמוד לדירה ומיקומו, תוכלו לדעת האם בוצעו בדירה שינויים ו/או תוספות שונים שלא כדין (חריגות בניה, פלישות, וכיו”ב ועוד.

איך אני יודע מה גודל הדירה?

בעבר היה נהוג לבדוק בטופס תשלום הארנונה על מנת ללמוד על גודלה של הדירה. היום פנייה לאמצעי זה, בפרט בדירות חדשות, הינו מטעה ולא נכון שכן בשל שטחים משותפים נרחבים הרשות המקומית מוסיפה לחיוב הארנונה תשלום בעד מחסנים אישיים, חניות, שטח משותף אשר מגדיל את שטח הדירה לפי החיוב בארנונה בעשרות מטרים (ולפעמים אף למעלה מ 100 מטרים) ולכן לא ניתן להסתמך על כך כמידע אמין.

בדירות חדשות יחסית כאשר קיים תשריט של הבית המשותף ושל הדירה בפרט דרך המלך היא בחינת התשריטים עצמם והשוואתם למצב הקיים.

אפשרות נוספת – בחינת גודל הדירה כפי שמצויינת בנסח הטאבו (לרוב לא כולל שטחי שירות כגון חדר כביסה) אשר ניתן להפיקו בעלות סמלית של שקלים בודדים מאתר האינטרנט של לשכת המקרקעין לפי הגוש והחלקה של הנסח.

בדק בית כן או לא ?

כאשר פלוני בא לרכוש רכב זה מובן מאליו כי הוא ייקח את הרכב לבדיקה מקצועית במוסך והדבר נעשה כדבר בשגרה. משום מה, דווקא כאשר מדובר ברכישת דירה או נכס נדל”ן כלשהו, אשר שווים עולה לעין שיעור על שווי של רכב, רוכשים פוטנציאליים אינם מעלים על דעתם לפנות לשמאי ו/או אדריכל ו/או חברת הנדסה העוסקת בבדק בית וביקורת מבנים על מנת שיבצעו בדיקות ראשוניות בנכס.

החשיבות לביצוע בדיקות כאמור בנכס מקרקעין שהוא דירת גג, דירת גן, בית פרטי צמוד קרקע, מגרש, דירות עם קומה תת קרקעית, דופלקסים וכדו’ רבה הרבה יותר מטעמים ברורים. לעיתים בדיקה מקצועית של איש מקצוע עשויה לגלות ליקויים משמעותיים אשר עשויים להשפיע בצורה משמעותית על ערכו ולעיתים גם על האפשרות של קבלת משכנתא בגין הנכס. כך, למשל, מבדיקה שנערכה בנכס של לקוחותינו עלה כי קיימת בעיה משמעותית במרתף הבית אשר מחייב טיפול  והשקעה של עשרות אלפי שקלים ובמקרה אחר התברר כי הנכס הנרכש היה בעברו מפעל תעשייה אשם לא הוסב כדין למגורים ולכן לא ניתן לקבל משכנתא בגינו. והמדובר בדוגמאות בלבד.

כאן המקום לציין, כי שמאי מקרקעין מוסמך ייתן לכם הערכת מחיר ריאלית בגין הנכס בשקלול כל הפרמטרים השונים הערכה אשר על בסיסה אתם גם יכולים להעריך באופן גס את היכולת שלכם לקבל משכנתא ושיעורה. בנוסף השמאי יבדוק תוכניות ותשריטים של הנכס, יבחן את סוגיית זכויות בניה קיימות, תוכניות בניין עיר החלות על המקרקעין וסביבתם, ייעוד השימוש בנכס (מגורים? משרדים? חלוקה ליחידות? וכו’), קיומן של הפקעות, קיומן של חריגות בניה, וכיוצ”ב.

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף, ואין להסתמך עליו בביצוע או בהימנעות מביצוע פעולה כלשהי.

 

אז רגע לפני שאתם עושים את אחת העסקאות הגדולות בחייכם, אתם מוזמנים לפנות אלינו לתאום פגישה עם עורך דין מקרקעין לקבלת ייעוץ משפטי לשם בחינת כדאיות העסקה, סיכוניה והעלויות הצפויות במסגרתה, והבטחת התוצאה המקווה על ידיכם.

צרו קשר כעת לתיאום פגישה עם עו”ד רחלי קלקנר בטלפון 052-3444-212 או מלאו פרטים בטופס הבא:

אולי יעניין אותך גם